NEW YORK (dpa-AFX) - De vastgoedsector in Europa, die onder druk staat door stijgende rente en dalende aandelenkoersen, komt er bij de experts van de Amerikaanse investeringsbank Morgan Stanley niet goed vanaf: in een woensdag gepubliceerd sectorrapport riep analist Bart Gynsens het toenemende gevaar op dat kapitaalverhogingen in de sector noodzakelijk zouden kunnen worden. De deskundige meent echter dat dit de zwakke aandelenkoersen voorlopig niet al te zeer zou mogen beïnvloeden.

Terwijl de meeste vertegenwoordigers van de Britse sector nog steeds redelijke vermogensrendementen en huurprijzen bieden met een minder dan gemiddelde schuld, maakt de analist zich momenteel vooral zorgen over de verhuurders op het Europese vasteland. Hier bekritiseert Gynsens te lage rendementen en zwakke of bedreigde huren in de meeste gevallen. Bovendien wordt het bedrijf in te veel gevallen met schulden gefinancierd.

Hij blijft daarom bijzonder voorzichtig ten aanzien van de verhoudingsgewijs hoog in de schulden zittende onderneming Aroundtown. Hier blijft hij beleggers adviseren het aandeel in de portefeuille te onderwegen. De stem van de expert voor Europa's grootste verhuurder Vonovia is echter ook voorzichtiger geworden: hij heeft het aandeel verlaagd van "Equal-weight" naar "Underweight" en het koersdoel aanzienlijk verlaagd van 30 naar 19 euro - hoewel het na de zwakke koersreactie nu weer ruim een euro boven de huidige koers ligt. Woensdag daalde de koers van het aandeel Vonovia naar een nieuw dieptepunt sinds 2014 als gevolg van het onderzoek.

Beleggers herpositioneren zich nu en handelen voorzichtiger ten aanzien van vastgoedaandelen, vervolgde Gynsens. Toch denkt de expert niet dat de koersen in de sector momenteel met een nieuwe grote terugval worden bedreigd, nadat de waarderingen vorig jaar al een dieptepunt in de intrinsieke waarde hadden ingeprijsd. Dit zou echter kunnen veranderen als bedrijven hun balansen blijven verbeteren of als de intrinsieke waarde van hun portefeuilles blijft dalen.

Momenteel wordt de richting van de sector echter vooral bepaald door de rendementen op de obligatiemarkt. Door de stijgende rente is schuldfinanciering voor vastgoedbedrijven onlangs aanzienlijk duurder geworden, wat er op zijn beurt toe heeft geleid dat sommige bedrijven hun dividend hebben verlaagd (Vonovia) of volledig hebben opgeschort (Grand City Properties, LEG).

Hoewel Gynsens het afzien van dividend om de balans te versterken goedkeurt, ziet hij hier bij Vonovia een punt van kritiek. Gezien de slechts verlaagde uitkering vreest hij dat gezien de eveneens hoge schuldenlast verdere maatregelen nodig zijn bij het in Bochum gevestigde bedrijf om de balans te herstellen.

Tegelijkertijd zal de recente onrust bij de banken de situatie voor de hele sector waarschijnlijk nog moeilijker maken, aangezien de rentecurve afvlakt, maar dit zou tegelijkertijd kunnen wegen op de beschikbaarheid van kapitaal, vreest de deskundige. Er zal in de toekomst waarschijnlijk ook strenger worden gecontroleerd op de kwaliteit van de activa van banken, met inbegrip van de waardering van vastgoed.

Juist op dit punt ziet de analist een restrisico in zijn beoordeling van toekomstige prijsscenario's, mocht de beschikbaarheid van kapitaal voor de sector zwaarder uitvallen dan verwacht. Anderzijds ziet hij, na een eerste scherpe prijscorrectie, zelfs ruimte voor een algemene marktgedreven rally als de centrale banken hun monetaire beleid weer versoepelen.

In het algemeen geeft Gynsens in deze scenario's de voorkeur aan Britse vastgoedaandelen boven die van het Europese vasteland vanwege het relatief betere rendementsprofiel.

Volgens de rating "Underweight" verwacht Morgan Stanley een lager dan gemiddeld totaalrendement op het aandeel in vergelijking met de andere aandelen in dezelfde sector die de bank volgt. Er wordt uitgegaan van een periode tussen twaalf en 18 maanden./tav/ag/mis

Morgan Stanley analyseert.