Veel projectontwikkelaars uit de particuliere sector, die al krap bij kas zitten en een onzekere toekomst tegemoet gaan, hebben de onrust aangewakkerd door hun projecten uit te stellen.

Huizenkopers reageren niet alleen met protesten en dreigementen met een hypotheekboycot, maar brengen hun zaken onder bij staatsontwikkelaars die over veel geld beschikken, of staan er alleen op om voltooide appartementen te kopen.

Volgens analisten en projectontwikkelaars zal deze gedragswijziging de Chinese onroerend-goedsector een nieuwe vorm geven, terwijl een aantal particuliere bedrijven, die vorig jaar maar liefst 90% van de nieuwe woningen verkochten voordat de bouw voltooid was, de overgang misschien niet zullen overleven. "Het is een vicieuze cirkel. Als huiseigenaren stoppen met het terugbetalen van hypotheken ... zal het herstel van onroerend goed worden beïnvloed," zei ANZ senior China econome Betty Wang. Zij zei dat kopers van onvoltooide projecten niet alleen kunnen terugdeinzen voor de vertragingen in de bouw, maar ook voor de dalende huizenprijzen als de markt verzwakt.

Onzekere werkgelegenheids- en financiële vooruitzichten in de achterblijvende economie en milieuproblemen hebben ook de agitatie voor hypotheekboycots aangewakkerd.

De verstoring komt op een gevoelig moment voor de Chinese onroerend-goedsector, die goed is voor een kwart van de economische produktie van het land en in juni tekenen van stabilisatie vertoonde toen de prijzen onveranderd bleven na twee maanden te zijn gedaald.

De sector is het afgelopen jaar van de ene crisis in de andere beland, terwijl hij worstelt met toenemende schulden, een vertragende economie en een afnemende vraag, terwijl zijn bronnen van nieuw kapitaal aan het opdrogen zijn.

Sommige particuliere projectontwikkelaars zijn reeds in gebreke gebleven bij het nakomen van offshore schuldverplichtingen en hebben moeite gehad om uit andere bronnen, waaronder banken, fondsen te werven. "Het is een domino-effect: Geen nieuwe huizenkopers zullen onze onverkochte appartementen in de voorverkoop kopen, maar wij moeten het weinige geld dat wij krijgen door de verkoop van de helft of tweederde van de eenheden gebruiken om de bouw te voltooien," zei een kaderlid bij een particuliere ontwikkelaar die zijn dollarobligatiebetalingen heeft gemist, maar de bouw niet heeft stopgezet.

De directeur weigerde zijn naam te noemen wegens de gevoeligheid van de zaak. "Na het terugbetalen van bankleningen met het geld dat overblijft, als dat er is, is het bijna onmogelijk om ook de onshore en offshore obligaties terug te betalen."

PROJECTVERTRAGINGEN

De schattingen over de onvoltooide projecten lopen sterk uiteen, waarbij analisten die door Reuters gecontacteerd werden het cijfer op 5% tot 20% van de projecten in het hele land schatten.

ANZ schat dat er voor 1,5 biljoen yuan (222 miljard dollar) aan hypotheken verbonden is aan appartementen die het risico lopen onafgewerkt te blijven, of 4% van het totaal aan uitstaande hypotheken. China's bankregulator heeft de afgelopen week herhaaldelijk getracht huizenkopers en financiële markten gerust te stellen dat voorverkochte woningen naar behoren zouden worden opgeleverd, terwijl hij kredietverstrekkers aanmoedigde om zo nodig fondsen te verstrekken voor waardige onroerend-goedprojecten. Projectontwikkelaars in staatseigendom hebben ook enkele in moeilijkheden verkerende projecten overgenomen van niet-staatsbedrijven met een zware schuldenlast, en sommige analisten en spelers in de sector verwachten dat de overnames zullen worden opgevoerd om de protesten tegen de hypotheken aan te pakken. Die protesten hebben een ongekende omvang bereikt, waarbij meer dan 200 projecten van ten minste 80 projectontwikkelaars in heel China getroffen zijn, aldus E-house China Research and Development Institution in een verslag deze week. De onrust zal naar verwachting de veranderingen versnellen die nu al duidelijk zijn in de voorkeur van huizenkopers, die lange tijd de voorkeur hebben gegeven aan nieuwe eigendommen die nog op de tekentafel liggen of in aanbouw zijn, maar wantrouwig zijn geworden voor onvoltooide projecten toen vooraanstaande ontwikkelaars - met name China Evergrande Group - het afgelopen jaar in een schuldencrisis zijn gestort. De verhouding tussen de verkoop in aanbouw en de verkoop van bestaande woningen is gedaald tot 6,5, van een hoogtepunt van 9,9 in de eerste helft van vorig jaar, aldus ANZ. Huizenkopers neigen ook naar meer financieel zekere projectontwikkelaars in staatseigendom. Jason Li, een 30-jarige aspirant-huiskoper in de Oost-Chinese provincie Shangdong, zei dat hij het kopen van een huis uitstelt omdat hij zich zorgen maakt over de economie en de werkzekerheid, en zei dat hij projecten van particuliere ontwikkelaars zou mijden. "Het heeft een paar jaar geduurd voordat mijn vrienden eindelijk hun voorverkochte huizen kregen, terwijl veel ontwikkelaars er zelfs niet in slaagden de appartementen te leveren zoals beloofd," zei Li.

Moody's voegde er in een rapport aan toe dat de boycot de shake-out van worstelende ontwikkelaars zou versnellen.

"De toename van het aantal wanbetalingen op hypotheken ...zal de financieel sterke ontwikkelaars verder onderscheiden van hun zwakkere collega's," zei het.

($1 = 6,7468 Chinese yuan renminbi)