YUEXIU PROPERTY COMPANY LIMITED 
De sector met zijn enorme hefboomwerking is drie jaar lang geteisterd door maatregelen om speculatieve prijsstijgingen te beteugelen en de schulden van ontwikkelaars te verminderen, waardoor een reeks grote namen in gebreke is gebleven met obligaties of anderszins in financieel zwaar weer terecht is gekomen.
Vorige maand gaf het Politbureau echter aan dat het vastgoedbeleid zou veranderen en beloofde de People's Bank of China redelijke financiering voor ontwikkelaars en lagere hypotheekrentes. Sommige steden, zoals Zhengzhou, zijn begonnen met het versoepelen van de beperkingen op de vastgoedmarkt.
Voor huiverige beleggers die willen terugkeren naar een sector die goed is voor een kwart van de economie, bieden staatsontwikkelaars mogelijk overheidssteun en betere toegang tot goedkope financiering.
Een dergelijk sentiment wordt weerspiegeld op de markten. De prijsindex van ontwikkelaars op het vasteland van Hongkong - die voornamelijk uit particuliere bedrijven bestaat - is dit jaar met bijna 30% gedaald. China's meer gemengde binnenlandse vastgoedbenchmark staat 13% lager.
Staatsontwikkelaars zoals Yuexiu Property en China Resources Land worden verhandeld tegen een koers-winstverhouding van acht, terwijl sommige particuliere ontwikkelaars zoals Country Garden Holdings tegen minder dan twee worden verhandeld.
De obligaties van sommige particuliere ontwikkelaars, zoals Country Garden en CIFI Holdings, hebben een rating onder investment grade.
"Ontwikkelaars die in handen zijn van de staat of een investment-grade rating hebben, of ontwikkelaars die eigendom zijn van of gelieerd zijn aan lokale financiële instellingen, zullen degenen zijn die goedkope langetermijnfinanciering kunnen lenen," zegt Jenny Zeng, chief investment officer voor vastrentende waarden in Azië bij Allianz Global Investors.
Ondertussen hebben beleggers een sombere kijk op de particuliere sector gekregen. De baissetransacties in Aziatisch vastgoed - voornamelijk particuliere Chinese vastgoedbedrijven - zijn sinds april gestegen, waarbij de geleende aandelen als percentage van de marktkapitalisatie in juli 0,75% bereikten, zo bleek uit gegevens van S&P Global Market Intelligence.
Country Garden stond bovenaan de lijst van meest geleende aandelen voor short-selling, zo bleek uit de gegevens.
Wai Mei Leong, hoofdportefeuillebeheerder voor vastrentende waarden bij Eastspring Investments, zei dat haar fonds alleen koopt in vastgoedbedrijven van zeer hoge kwaliteit die ofwel in handen zijn van de overheid of een beleidsdoelstelling van de overheid hebben.
Lagere schulden en betere financiering hebben staatsbedrijven geholpen om marktaandeel te winnen. In het verleden genereerden ze ongeveer een derde van de vastgoedverkopen, maar dat aandeel is de afgelopen jaren gestegen tot ongeveer 59%, schat Capital Economics.
De top vijf van ontwikkelaars op basis van verkoop in het eerste halfjaar werd gesteund door de staat, zo bleek uit gegevens van China Real Estate Information Corp. Country Garden, lange tijd marktleider, stond op de zesde plaats.
De aandelenkoersen van staatsbedrijven zoals Poly Developments hebben het beter gedaan dan de CSI 300 vastgoedindex. De aandelen van Country Garden zijn sinds medio 2021 met meer dan 80% gedaald.
Yuexiu, gesteund door de lokale overheid van Guangzhou, zag zijn vijfjarige obligatie met looptijd tot januari 2026 terugkaatsen naar ongeveer 92 cent per dollar, na een dieptepunt van 60 cent in november. De offshore vijfjarige obligatie van privébedrijf CIFI, die in oktober 2025 vervalt, staat op ongeveer 8 cent.
"De laatste verkoopcijfers van onroerend goed voor sommige van de goed presterende niet-SOE-ontwikkelaars wekten de angst dat zij ook in gebreke zouden moeten blijven, wat schokgolven door de markt stuurde," zei Philip Meier, hoofd schuldpapier van opkomende markten en portefeuillemanager multi-asset bij Gramercy. (Verslaggeving door Georgina Lee en Summer Zhen in Hongkong en Li Gu in Shanghai; Bewerking door Vidya Ranganathan en Christopher Cushing)
