Internationale investeerders mijden Duitse vastgoedtransacties omdat ze zich terugtrekken op een markt die in de ergste crisis sinds een generatie verkeert, waardoor de littekens op Europa's grootste economie mogelijk nog dieper worden.

Buitenlandse kopers waren in het eerste kwartaal goed voor 35% van de aankopen van commercieel vastgoed, zo blijkt uit gegevens van BNP Paribas Real Estate. Dat is minder dan in enig ander jaar sinds 2013 en tegen de achtergrond van een daling van de verkoopvolumes met 70% ten opzichte van de niveaus van voor de pandemie van 2020-2021.

De grimmige cijfers vallen samen met een debat over de vraag of Duitsland opnieuw "de zieke man van Europa" is - een etiket dat het eind jaren '90 opgeplakt kreeg toen het worstelde met economische stagnatie en hoge werkloosheid. Het land heeft jaren gewerkt om dat etiket van zich af te schudden, maar het is weer opgedoken nu Duitsland zich losmaakt van Russische energie, verstrikt raakt in bureaucratie en extreem-rechtse politici in de peilingen aan populariteit winnen.

Kurt Zech, een van de grootste Duitse projectontwikkelaars, waarschuwt dat de markt het moeilijk zal blijven hebben totdat buitenlandse investeerders terugkeren.

"De Amerikanen moeten terugkomen. Wanneer de Blackstones, de Blackrocks, de Morgan Stanley's van deze wereld en Carlyle en Apollo op de Duitse markt kopen, zal dat opgemerkt worden en dan zullen we allemaal weten dat we nu de bodem hebben bereikt," vertelde Zech in een interview aan Reuters, vanuit zijn hoofdkantoor in de noordelijke stad Bremen.

Jarenlang zorgden lage rentetarieven, goedkope energie en een sterke economie voor een hausse in de Duitse vastgoedsector, die globaal 730 miljard euro (793,51 miljard dollar) per jaar bijdraagt aan de nationale economie, of ongeveer een vijfde van de Duitse productie.

Aan die hausse kwam een einde toen de ongebreidelde inflatie de Europese Centrale Bank dwong om de leenkosten snel te verhogen. Vastgoedfinanciering droogde op, transacties mislukten, projecten liepen vast, grote ontwikkelaars gingen failliet en sommige banken wankelden. De sector riep Berlijn op om in te grijpen.

De prijzen van commercieel vastgoed zijn in de eerste drie maanden van 2024 met nog eens 9,6% gedaald ten opzichte van een jaar eerder, na een daling van 10,2% in 2023 - volgens de bankenvereniging VDP, die nog meer pijn voorspelt.

"Duitsland was een baken van stabiliteit in Europa en mensen stroomden toe om hier onroerend goed te kopen," zei Carsten Brzeski, hoofdeconoom van de Nederlandse bank ING in Duitsland, een van de grootste hypotheekverstrekkers van het land.

"Nu stottert de economische motor en heeft onderhoud nodig. Het is niet langer het glimmende nieuwe ding dat investeerders willen."

Volgens BNP Paribas waren buitenlandse investeerders in 2023 goed voor 37% van het transactievolume in Duits commercieel vastgoed, het laagste cijfer van de afgelopen tien jaar. In het eerste kwartaal daalde het verder naar 35%.

Er waren jaren waarin buitenlanders goed waren voor de helft van alle transacties voor commercieel vastgoed, dat het grootste deel van de Duitse vastgoedmarkt uitmaakt en de verkoop van woningen overschaduwt.

Hoewel de hoge rentevoeten wereldwijd op de vastgoedmarkten hebben gewogen, was de conclusie van de jaarlijkse bijeenkomst van de wereldwijde elite van de sector in Cannes, Frankrijk, in maart dat Duitsland bijzonder hard werd getroffen.

"Waar de stemming echt het slechtst is, is Duitsland," zei Simone Pozzato, een managing director en fondsbeheerder bij Hines, in een interview daar.

Een andere directeur van een Europese ontwikkelaar, die niet bij naam genoemd wilde worden, zei dat het bedrijf van plan was om personeel over te plaatsen van Duitsland naar markten zoals Groot-Brittannië, waar de belangstelling van investeerders groter was en waar de activiteit zich naar verwachting sneller zou herstellen.

Hoge energiekosten, een zwakke wereldwijde vraag, een verstorende verschuiving naar net-nul economieën en toenemende concurrentie uit China doen vragen rijzen over het economische model van Duitsland. Sommige leidinggevenden zeggen dat de historisch sterke industriële basis van het land op het punt staat te kraken.

De Duitse Raad van Economische Experts verlaagde vorige week zijn prognoses en voorspelde dat de economie dit jaar nauwelijks zal groeien, terwijl kanselier Olaf Scholz sprak van "ongekende uitdagingen".

Sommige kenmerken van de Duitse vastgoedmarkt maken het ook moeilijker om te verkopen.

Duitsland heeft zichzelf herbouwd van de puinhopen van de Tweede Wereldoorlog met een gedecentraliseerd ontwerp zonder één dominante stad. Dat kan een afknapper zijn voor buitenlandse kopers die zich eerder richten op echte wereldcentra, zoals Londen of Parijs.

"Het is ... gemakkelijker om te begrijpen hoe die steden werken. Het is makkelijker dan om Keulen te begrijpen," zegt Inga Schwarz, hoofd onderzoek bij BNP Paribas Real Estate.

Een andere hindernis: Duitse verhuurders proberen doorgaans een neergang te doorstaan zonder de vastgoedprijzen te verlagen, wat potentiële kopers afschrikt en een opleving van het aantal transacties vertraagt die nodig is om de markt nieuw leven in te blazen.

"Internationale marktdeelnemers bekritiseren het feit dat grote vastgoedeigenaren in Duitsland in sommige gevallen slechts een paar procentpunten zijn gedevalueerd, terwijl dat in andere landen 20% tot 30% was," aldus Hela Hinrichs, senior onderzoeksanalist bij Jones Lang LaSalle.

Die paar deals die er zijn, worden vaak onder dwang gesloten. Signa, het vastgoedconglomeraat dat failliet ging, heeft activa afgestoten om schuldeisers af te betalen, en de verhuurder Vonovia heeft appartementen verkocht om schulden af te bouwen.

"Als u veel van de deals nader bekijkt, zult u zien dat ze hun eigenaardigheden hebben," zegt Marcus Cieleback, hoofd onderzoek bij de Duitse vermogensbeheerder Patrizia. "Is dit echt een vrije markttransactie of is het misschien iets anders?"

Ondertussen roept Zech, de vastgoedmagnaat wiens naam op bouwplaatsen in heel Duitsland prijkt, de banken op om het geld naar de sector te blijven laten stromen zodat projecten kunnen worden voltooid, en zei hij te hopen dat de markt dit jaar begint te draaien.

Tegen potentiële buitenlandse kopers zegt hij: "Mijn boodschap is dat er momenteel enkele goede projecten in Duitsland zijn." ($1 = 0,9200 euro)