BERLIJN (dpa-AFX) - Al jaren kennen de huurprijzen in Berlijn maar één richting: omhoog. Maar in de afgelopen maanden is de stijging weer snel versneld. Vastgoedexperts zien Berlijn nu al als de op één na duurste stad van Duitsland wat betreft de vraaghuren. Ondertussen blijven de koopprijzen hoog ondanks de neerwaartse trend in onroerend goed, zoals blijkt uit nieuwe gegevens. Schaarse huisvesting, hoge immigratie, torenhoge huren: In Berlijn liggen de problemen op de Duitse woningmarkt als onder een brandend glas.

Dit blijkt ook uit donderdag gepubliceerde cijfers van de Vereniging van Duitse Pfandbrief Banken (vdp), die de belangrijkste vastgoedfinanciers in dit land vertegenwoordigt. Volgens deze cijfers stegen de huren in de hoofdstad in het tweede kwartaal met maar liefst 9,5 procent ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar - de grootste stijging van de zeven Duitse metropolen. Het landelijk gemiddelde was 6,2 procent.

Ondertussen daalden de vastgoedprijzen in Berlijn volgens de vdp met 3,6 procent binnen een jaar, minder dan in elke andere grote Duitse stad. In Frankfurt kelderden de prijzen met ruim negen procent en in München en Hamburg met meer dan zes procent. "Jarenlang zijn er te weinig flats gebouwd in Berlijn in verhouding tot de instroom van nieuwe bewoners," zegt Jens Tolckmitt, directeur van vdp. "De stad heeft lange tijd een zeer lage leegstand gehad." Vergeleken met het eerste kwartaal zijn de vastgoedprijzen in Berlijn ook licht gedaald. Maar slechts ongeveer een vijfde van de mensen daar woont in onroerend goed - Berlijn wordt beschouwd als de hoofdstad van de huurders.

Dit maakt de snelle stijging van de huurprijzen des te opvallender. De grote makelaar Jones Lang LaSalle (JLL) constateerde enorme stijgingen van de vraaghuren in Berlijn in de eerste helft van het jaar. Volgens het rapport werden de nieuwe contracthuren in de hoofdstad geadverteerd op 17,50 euro per vierkante meter, waarmee Berlijn op de tweede plaats staat na München (22,50 euro) en vóór Frankfurt en Stuttgart. Toegegeven, vraaghuren betekenen nog niet dat er een deal is gesloten. Maar het portaal Immowelt zegt ook: Berlijn is binnen een paar maanden de op één na duurste stad in Duitsland geworden voor de vraaghuren. "De huurprijzen exploderen in Berlijn."

Een van de redenen: de sterke immigratie. Eind 2022 telde Berlijn maar liefst 3,8 miljoen inwoners - meer dan ooit sinds de hereniging. Daarnaast heeft de hoofdstad een bijzonder groot aantal oorlogsvluchtelingen uit Oekraïne opgenomen vanwege de ligging in het noordoosten van Duitsland. In februari, ongeveer een jaar na het begin van de Russische aanvalsoorlog, woonden er volgens sociaal en integratie senator Katja Kipping (Linkse Partij) ongeveer 60.000 Oekraïense vluchtelingen in Berlijn.

Bovendien blijft de nieuwbouw achter bij de vraag. Volgens het bureau voor de statistiek van Berlijn en Brandenburg zullen alleen al in 2022 bijna 77.800 mensen naar de hoofdstad verhuizen. Ondertussen zijn er slechts 17.000 appartementen opgeleverd, zegt JLL woonvastgoedexpert Roman Heidrich. Het doel van de senaat is 20.000 per jaar.

Berlijn is lang niet de enige stad met hoge huren. In termen van bestaande huurprijzen blijft de stad "relatief goedkoop" in vergelijking met München of Hamburg en internationale hoofdsteden zoals Londen of Parijs, zegt Jutta Kreuzinger, woordvoerster van de vastgoed- en Pfandbriefbank Berlin Hyp. Dit blijkt ook uit gegevens van de Vereniging van Woningcorporaties Berlijn-Brandenburg. Volgens deze gegevens was de lokale vergelijkende huur volgens de huurindex in München in 2022 85 procent hoger dan in Berlijn.

Maar sommige waarnemers zijn van mening dat de sterk stijgende prijzen een bedreiging vormen voor de sociale mix van de stad. Decennialang had Berlijn met zijn lage huren een speciale aantrekkingskracht op mensen met lage inkomens en vaak alternatieve levensstijlen. "Om historische redenen lag de economische output per hoofd van de bevolking aanzienlijk onder het nationale gemiddelde, wat zeer ongebruikelijk is voor hoofdsteden in Europa," zegt Kreuzinger van Berlin Hyp.

"Berlijn heeft het geluk gehad tot nu toe een sociaal gemengde stad te zijn," benadrukt ook Ulrike Hamann, directeur van de Berlijnse huurdersvereniging. "Vanwege de geschiedenis van verdeling zijn voormalige perifere gebieden sinds 1989 binnenstedelijke gebieden en hebben ze nog steeds sociale woningen." Maar de sociale mix en het alternatieve imago van de stad zorgden ervoor dat Berlijn ook internationaal aantrekkelijk werd voor veel mensen.

Maar mensen komen steeds minder betaalbare woningen tegen in Berlijn. Elk jaar vallen er meer flats uit de sociale verplichting dan dat er nieuwe sociale woningen bijkomen. Politieke beslissingen hebben ook een impact: Een relatief hoge leegstand en de hoge schulden leidden ertoe dat Berlijn in de jaren 2000 een groot deel van de flats in staatseigendom verkocht. "Vandaag de dag zijn de grote beursgenoteerde bedrijven Vonovia/Deutsche Wohnen en anderen door het opkopen van deze participaties actief op de Berlijnse woningmarkt en heeft de stad een relatief beperkte publieke welzijnssector die gestuurd kan worden," bekritiseert Hamann van de huurdersvereniging.

Dus dreigt Berlijn binnenkort een vergelijkbaar prijsniveau te krijgen als München, Londen of Parijs? Jutta Kreuzinger van Berlin Hyp is vol vertrouwen. "We verwachten op dit moment geen vergelijkbare ontwikkeling in de Duitse hoofdstad," zegt ze. "De huren in de grote steden van Duitsland worden door wettelijke maatregelen aan banden gelegd, de bescherming van huurders is gegarandeerd en in Berlijn wordt dit versterkt door de aanwijzing van milieubeschermingsgebieden." Voorwaarde is wel dat er veel meer nieuwbouw wordt gestimuleerd.

Hamann van de huurdersvereniging staat veel kritischer tegenover de ontwikkeling. "Als er geen zichtbare tegenmaatregelen worden genomen en er naast de regulering van de huren massaal wordt geïnvesteerd in een sector voor het algemeen welzijn, waar permanent betaalbare woningen in stand worden gehouden, kunnen we de komende decennia waarschijnlijk segregatietendensen verwachten die net zo sterk zijn als in Parijs of Londen.