De meeste leningen voor meergezinswoningen worden verstrekt door regionale banken, dus toen New York Community Bank een verrassend verlies boekte in het vierde kwartaal, werd de angst over de blootstelling van de sector aan commercieel vastgoed nog groter. Meergezinswoningen met meer dan vijf eenheden zijn een groot probleem, vooral omdat de bank verliezen had geboekt op haar vastgoedportefeuille.

Het toezicht op regionale banken is toegenomen na de ineenstorting van Silicon Valley Bank, veroorzaakt door hoge leenkosten die hoger waren dan de inkomsten uit leningen met een lage rente na de agressieve renteverhogingen van de Federal Reserve sinds maart 2022. Veel banken hebben ongerealiseerde verliezen op effectenportefeuilles, waaronder door hypotheek gedekt papier.

Een groot aantal regionale banken rapporteert vanaf 16 april hun winst over het eerste kwartaal.

"Ik verwacht een grotere opbouw van reserves te zien," zei Stephen Buschbom, onderzoeksdirecteur bij adviesbureau Trepp.

Buschbom zei dat kantoorleningen de "grootste pijnpunten" voor banken blijven, maar hij verwacht ook stress in de meergezinssector, met name bouwleningen.

Kantoorleningen hebben een klap gekregen omdat veel werknemers na de pandemie nog steeds thuis werken, waardoor er leegstand ontstaat die het voor eigenaren van gebouwen moeilijker maakt om hun hypotheken terug te betalen. De multifamiliesector staat ook onder druk in steden als New York en San Francisco, waar vlak voor de pandemie de huurstijgingen van gereguleerde appartementen sterk werden beperkt op basis van de recordlage rente en inflatie in die tijd.

Niet-presterende CRE-leningen als percentage van de portefeuilles van Amerikaanse banken verdubbelden tot 0,81% tegen het einde van 2023, van 0,4% een jaar eerder, aldus het Internationaal Monetair Fonds in zijn halfjaarlijkse Global Financial Stability rapport. Banken zijn de voorzieningen voor slechte CRE-leningen blijven verhogen, merkte het IMF dinsdag op.

Verschillende analisten en beleggers voorspellen hogere reserves. Morgan Stanley voorspelde dit jaar een stijging van 10 tot 20 basispunten in de CRE reserveratio's voor regionale banken, zei Manan Gosalia, een analist bij de bank op Wall Street, in een onderzoeksnotitie. De totale voorzieningen liggen 20% boven de consensus, voegde ze eraan toe.

Stephen Biggar van Argus Research is het hiermee eens en zegt dat de hoge leegstand van kantoren de kasstromen heeft verminderd en dat de houding van de Fed om de rente langer hoog te houden financiering duur maakt.

CRE-beleggingen zijn aanzienlijk in de Amerikaanse banksector en maken 13% uit van de balansen van grote banken en 44% van de balansen van regionale banken, zo bleek uit een rapport van Ares Alternative Credit.

Als weerspiegeling van het beleggerssentiment is de regionale bankindex van KBW op jaarbasis met 13,5% gedaald, terwijl de S&P-bankindex met 6,8% is gestegen.

S&P Global Ratings verlaagde in maart de vooruitzichten voor vijf Amerikaanse banken vanwege de stress op de CRE-markten, die volgens de rating de kwaliteit van hun activa en hun prestaties zou kunnen schaden.

De genoemde banken, waaronder M&T Bank en Valley National Bancorp, weigerden commentaar te geven.

"Het CRE-disinquentiecijfer voor banken is gunstiger dan de markt voor commerciële door hypotheek gedekte waardepapieren, maar verslechtert wel," vertelde Stuart Plesser, managing director (bij ratingbureau S&P Global Ratings) aan Reuters, waarbij hij zei dat hij enige reservegroei voor banken ziet.

Volgens S&P Global bedraagt de betalingsachterstand bij regionale banken 1,2% voor leningen die aan het einde van het vierde kwartaal 30 dagen achterstallig waren, wat lager is dan de 4% voor CMBS.

Buschbom zei echter dat het niveau van de steun van potentiële kopers, waaronder private equity-investeerders, sommige neerwaartse risico's voor banken zal helpen verminderen. Kantoorleningen worden tegen grote kortingen verkocht, terwijl de kortingen voor meergezinswoningen kleiner zijn, aldus bronnen in de sector.

"Veel lokale en regionale banken onderzoeken hun opties en als gevolg daarvan zien we meer transacties dan sinds de wereldwijde financiële crisis," zei David Aviram, medeoprichter van vastgoedinvesteringsbedrijf Maverick Real Estate Partners.

Een senior bankier van Wall Street die niet bij naam genoemd wil worden vanwege gevoelige informatie, zei dat banken naar verwachting bestaande leningen zullen overdragen aan particuliere kredietverstrekkers en dat die kredietverstrekkers nieuwe leningen zullen verstrekken.

Onder dergelijke deals verkocht de regionale kredietverstrekker PacWest vorig jaar bouwleningen met een korting van $200 miljoen, zo bleek uit een indiening bij de toezichthouder.

In december verkocht Signature Bridge Bank, waarvan de voorganger Signature Bank in 2023 instortte, 20% van haar belang in een onderneming die een portefeuille van vastgoedleningen van $16,8 miljard bezat, aan een door Blackstone geleid consortium voor $1,2 miljard. De korting op de portefeuille bedroeg bijna 30%, gebaseerd op gegevens uit de aankondiging van Blackstone.

"We zien dat banken een conservatievere aanpak hanteren en verwachten extra afschrijvingen in de komende kwartalen," zegt Ran Eliasaf, oprichter en managing partner bij Northwind Group, een participatiemaatschappij met een beheerd vermogen van meer dan $3 miljard.

"De waardedaling is veel dramatischer dan wat de markt in 2023 schatte."

Analisten verwachten echter geen onrust door de blootstelling van de banksector aan commercieel vastgoed.

"Dit is een langzame sloop, geen crash met hoge snelheid," zei Biggar van Argus Research.