De blootstelling van New York Community Bancorp aan commercieel vastgoed heeft het onderzoek van beleggers naar regionale banken geïntensiveerd, waarbij sommigen meer pijn verwachten voor banken met leningen voor kantoren en meergezinswoningen.

De bezorgdheid over de gezondheid van de kleinere banken is opnieuw toegenomen, een jaar nadat de ineenstorting van de Silicon Valley Bank in het voorjaar van 2023 een regionale bankencrisis veroorzaakte.

De recente winstpublicatie van NYCB, die een duikvlucht van ongeveer 60% in haar aandelen veroorzaakte, heeft beleggers er vooral toe aangezet om de portefeuilles van regionale banken uit te kammen, aangezien kleine banken volgens onderzoek van Apollo goed zijn voor bijna 70% van alle uitstaande commerciële vastgoedleningen (CRE).

Zolang de rente hoog blijft, is het moeilijk voor de banken om problemen met CRE-leningen te vermijden," zei short-seller William C. Martin van Raging Capital Ventures, die besloot om in te zetten op NYCB na het rampzalige winstbericht van de bank van 30 januari, waarin de pijn in de vastgoedsector gedetailleerd werd beschreven en waardoor hij dacht dat de aandelen verder zouden kunnen dalen door meer vastgoedverliezen.

Martin, die vorig jaar short ging in Silicon Valley Bank voordat deze instortte, zei dat hij short ging in NYCB omdat hij dacht dat de winstkracht van de bank zou afnemen en dat de bank misschien kapitaal zou moeten aantrekken. NYCB zei woensdag dat een kapitaalverhoging een optie is, maar dat het "op dit moment" geen plan heeft om dit te doen.

De bank weigerde commentaar te geven op het standpunt van de short-seller.

"De regionale banken ... (zijn) dubbel meer blootgesteld aan rentetarieven," zei Dan Zwirn, medeoprichter en CEO van beleggingsfirma Arena Investors, die de komende twee jaar vastgoed vermijdt, deels vanwege het hogere risico op wanbetaling. De KBW Regional Banking index is ongeveer 11% gedaald sinds de aankondiging van NYCB.

De CRE-markt is getroffen door de gevolgen van de COVID-19 pandemie. Volgens Fitch zullen de wanbetalingspercentages op commercial mortgage-backed securities (CMBS) naar verwachting stijgen tot 8,1% in 2024, omdat veel bedrijven moeite hebben om werknemers op afstand en hybride werknemers om te zetten. Ondertussen zullen CMBS-leningen in commerciële multifamilie - woningen met meer dan vijf eenheden - naar verwachting 1,3% achterstallig worden in 2024, tegen 0,62% in 2023.

CRE staat ook onder druk van de hogere rentetarieven, waar dit jaar en volgend jaar ruwweg $ 1,2 biljoen aan commerciële hypotheken afloopt, zo blijkt uit onderzoek van Goldman Sachs.

Sommigen hebben ook een groter risico toegekend aan commerciële meergezinswoningen in New York City.

Uniek voor NYCB is haar rol als belangrijke kredietverstrekker aan verhuurders met huurstabilisatie in New York City. Meer dan de helft van de totale portefeuille aan multifamiliale leningen wordt gedekt door eigendommen in de staat New York, waarvan er veel onderworpen zijn aan huurreguleringswetten, aldus het bedrijf. Het wanbetalingspercentage op New Yorkse huurwoningen is historisch laag, maar is gestegen van 0,32% in april 2020 tot 4,93% in december 2023, onder invloed van de pandemie en een wet uit 2019 die verhuurders beperkt in hun mogelijkheden om de huren te verhogen, zei Stephen Buschbom, onderzoeksdirecteur bij vastgoeddataleverancier Trepp.

Als banken in bredere zin voorzieningen gaan treffen voor hun New Yorkse vastgoed, zou er een volgende golf kunnen komen van de crisis die zich vorig jaar begon af te tekenen," zei Nate Koppikar van Orso Partners, die short gaat in banken die een te grote CRE-blootstelling hebben. Hij weigerde hierover uit te weiden.

HOGE CONCENTRATIE

Sommige beleggers richten zich op banken met een hoge concentratie aan vastgoedleningen. Martin zei dat hij ook short zat bij OceanFirst, en dat hij ook short zat bij Valley National, maar hij sloot zijn positie deze maand nadat hij winst had gemaakt.

Beide banken, en ook NYCB, hebben volgens gegevens van Trepp CRE-deelnemingen als percentage van het totale op risico gebaseerde kapitaal boven de 300%. Dat niveau van 300% kan erop wijzen dat een kredietverstrekker is blootgesteld aan een aanzienlijk risico van CRE-concentratie, volgens openbare richtlijnen van de Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC). De FDIC heeft niet gereageerd op een verzoek om commentaar.

Valley's CRE-beleggingen als percentage van het totale risicogebaseerde kapitaal bedroeg 479% in het vierde kwartaal, terwijl OceanFirst op 447% zat, zo bleek uit de gegevens van Trepp. In het derde kwartaal had NYCB een ratio van 468%.

In totaal hadden bijna 1.900 banken met activa van minder dan $100 miljard uitstaande CRE-leningen van meer dan 300% van het eigen vermogen, volgens Fitch.

Fitch zei in een gedetailleerd rapport in december ook dat als de prijzen gemiddeld met ongeveer 40% dalen, verliezen in CRE-portefeuilles kunnen leiden tot het faillissement van een bescheiden aantal voornamelijk kleinere banken.

OceanFirst vertelde Reuters dat het een "breed gediversifieerde portefeuille" heeft met een zeer lage concentratie in kantoren in het centrale zakendistrict en huurstabiele meergezinswoningen en zei dat de belangstelling voor short selling in het aandeel laag is.

NYCB reageerde niet onmiddellijk op een verzoek om commentaar over de short selling en het concentratierisico. Travis Lan, plaatsvervangend CFO van Valley, zei dat de bank "comfortabel is met onze diverse en fijnmazige commerciële vastgoedportefeuille" en zei dat de bank "prioriteit gaf aan balansdiversiteit".

VERKOOP VAN LENINGEN

Beleggers voorspellen dat sommige regionale banken gedwongen kunnen worden om leningen met verlies te verkopen of om de voorzieningen voor verliezen te verhogen. Een investeerder in noodlijdende schulden zei dat sommige regionale banken met blootstelling aan huurgestabiliseerde meergezinsleningen in New York City de verkoop van deze en andere activa aan het onderzoeken zijn.

NYCB zei woensdag dat de opties de verkoop van leningen zouden kunnen omvatten en dat de bank "zeer gefocust zal zijn op het verminderen van onze CRE-concentratie".

Maar het verkopen van leningen is misschien geen optimale oplossing, omdat de waarde van de eigendommen nu 50%-75% onder de waarde ligt op het moment dat de leningen werden afgesloten, zei Rebel Cole, een professor in financiën aan de Florida Atlantic University.

"Leningen die de afgelopen vijf tot zeven jaar zijn afgesloten, worden nu vaak in twijfel getrokken," zegt Ran Eliasaf, oprichter en managing partner van vastgoedinvesteringsmaatschappij Northwind Group, die investeert in de New Yorkse markt voor meergezinswoningen.