Investeerders in commercieel vastgoed en kredietverstrekkers worden langzaam geconfronteerd met een lelijke vraag - als mensen nooit meer in winkelcentra winkelen of in kantoren werken zoals voor de pandemie, hoe veilig zijn de fortuinen dan die ze in bakstenen en mortel hebben gestoken?

Stijgende rentetarieven, hardnekkige inflatie en gure economische omstandigheden zijn bekende vijanden voor doorgewinterde kopers van commercieel vastgoed, die stormen meestal uitzitten in afwachting van een herstel van de huurvraag en een daling van de leenkosten.

Cyclische recessies leiden zelden tot brandverkopen, zolang kredietverstrekkers erop vertrouwen dat de belegger zijn lening kan terugbetalen en de waarde van het object boven de geleende schuld blijft.

Analisten, academici en beleggers die door Reuters werden geïnterviewd, waarschuwen echter dat het deze keer wel eens anders zou kunnen zijn.

Nu werken op afstand voor veel kantoorbedrijven routine is geworden en consumenten gewend zijn om online te winkelen, staan steden als Londen, Los Angeles en New York vol met gebouwen die de plaatselijke bevolking niet langer wil of nodig heeft.

Dat betekent dat het veel langer kan duren voordat de waarde van wolkenkrabbers in stadscentra en uitgestrekte winkelcentra weer aantrekt. En als er geen huurders gevonden kunnen worden, riskeren verhuurders en kredietverstrekkers verliezen die pijnlijker zijn dan in eerdere cycli.

"Werkgevers beginnen in te zien dat het bouwen van gigantische faciliteiten om hun mensen op te slaan niet langer nodig is," vertelde Richard Murphy, politiek econoom en professor in de boekhoudkundige praktijk aan de Sheffield University in het Verenigd Koninkrijk, aan Reuters.

"Commerciële verhuurders zouden zich zorgen moeten maken. Investeerders in hen zouden er verstandig aan doen om nu te stoppen," voegde hij eraan toe.

MUUR VAN SCHULDEN

Wereldwijde banken hebben ongeveer de helft van de $ 6 biljoen aan uitstaande schuld in commercieel vastgoed in handen, aldus Moody's Investors Service in juni, waarbij het grootste deel vervalt in 2023-2026.

Amerikaanse banken onthulden in hun eerste halfjaarcijfers spiraalsgewijze verliezen uit onroerend goed en waarschuwden dat er nog meer zullen volgen.

Mondiale kredietverstrekkers aan Amerikaanse industriële en kantoorvastgoedfondsen (REIT's), die in juli kredietrisicobeoordelingen hebben verstrekt aan gegevensverstrekker Credit Benchmark, zeiden dat bedrijven in de sector nu 17,9% meer kans hadden om hun schulden niet af te lossen dan ze zes maanden geleden hadden geschat. Kredietnemers in de categorie vastgoedbezit en -ontwikkeling in het VK hadden 4% meer kans op wanbetaling.

Jeffrey Sherman, plaatsvervangend chief investment officer bij het Amerikaanse investeringshuis DoubleLine ter waarde van $92 miljard, zei dat sommige Amerikaanse banken op hun hoede waren om kostbare liquiditeit vast te leggen in herfinancieringen van commercieel vastgoed die de komende twee jaar moeten plaatsvinden.

"Depositovlucht kan elke dag plaatsvinden," zei hij, wijzend op de migratie van klantendeposito's van banken naar hoger renderende 'risicovrije' geldmarktfondsen en schatkistobligaties.

"Zolang de Fed de rente hoog houdt, is het een tikkende tijdbom," zei hij.

Sommige mondiale beleidsmakers blijven er echter vertrouwen in houden dat de verschuiving na de pandemie in het begrip van wat het betekent om 'aan het werk te gaan' geen kredietcrisis in de stijl van 2008-9 zal inluiden.

De vraag naar leningen van bedrijven in de eurozone daalde het afgelopen kwartaal tot het laagste niveau ooit, terwijl uit de jaarlijkse 'stresstests' van de Amerikaanse Federal Reserve bleek dat banken in 2023 gemiddeld minder leningen zouden verliezen dan in 2022, in een 'extreem' scenario waarin de waarde van commercieel vastgoed met 40% zou dalen.

De gemiddelde waarde van commercieel vastgoed in het VK is al met zo'n 20% gedaald ten opzichte van het hoogtepunt zonder dat dit tot grote bijzondere waardeverminderingen van leningen heeft geleid, waarbij een hooggeplaatste regelgevende bron opmerkte dat banken in het VK veel minder risico lopen op vastgoed in verhouding tot hun totale kredietverlening dan 15 jaar geleden.

Maar Charles-Henry Monchau, Chief Investment Officer bij Bank Syz vergeleek het effect van agressieve renteverlagingen met dynamietvissen.

"Meestal komen de kleine vissen het eerst bovendrijven, en de grote - de walvissen - het laatst," zei hij.

"Was Credit Suisse de walvis? Was SVB de walvis? Dat zullen we pas achteraf weten. Maar de walvis zou commercieel vastgoed in de V.S. kunnen zijn".

SNIJDEN IN RUIMTE

De wereldwijde vastgoeddienstverlener Jones Lang LaSalle - die in mei wees op een daling van 18% op jaarbasis in de wereldwijde verhuurvolumes in het eerste kwartaal - publiceerde deze maand gegevens waaruit blijkt dat de groei van de huur van eersteklas kantoren in New York, Beijing, San Francisco, Tokio en Washington D.C. in dezelfde periode negatief werd.

In Shanghai, China's belangrijkste financiële centrum, steeg de leegstand van kantoren in het tweede kwartaal met 1,2 procentpunt j-o-j tot 16%, aldus concurrent Savills, wat suggereert dat een herstel afhankelijk is van het slagen van het landelijke stimuleringsbeleid.

Bedrijven staan ook onder druk om hun ecologische voetafdruk te verkleinen, met onder andere HSBC die de hoeveelheid gehuurde ruimte vermindert en huurcontracten opzegt van kantoren die niet langer als 'groen' genoeg worden beschouwd.

Meer dan 1 miljard vierkante meter kantoorruimte wereldwijd zal tegen 2050 gerenoveerd moeten worden, met een verdrievoudiging van de huidige percentages tot minstens 3%-3,5% van de voorraad per jaar om de netto-nul doelstellingen te halen, aldus JLL.

Het grootste pensioenfonds van Australië, de AustralianSuper met een waarde van A$300 miljard, is een van de afwachtende partijen. In mei zei het fonds dat het nieuwe investeringen in niet-beursgenoteerde kantoor- en winkelactiva zou opschorten vanwege de slechte rendementen.

Ondertussen blijven short-sellers beursgenoteerde vastgoedverhuurders over de hele wereld omsingelen, met als inzet dat hun aandelenkoersen zullen dalen.

Volgens gegevensverstrekker Hazeltree is het volume van vastgoedaandelen die door institutionele beleggers zijn uitgeleend ter ondersteuning van shortingactiviteiten in de 15 maanden tot juli met 30% gestegen in EMEA en met 93% in Noord-Amerika.

Volgens Capital Economics wordt voor dit decennium een wereldwijd vastgoedrendement van ongeveer 4% per jaar voorspeld, vergeleken met een pre-pandemisch gemiddelde van 8%, met slechts een lichte verbetering in de jaren 2030.

"Beleggers moeten bereid zijn om een lagere risicopremie voor onroerend goed te accepteren," aldus Capital Economics. "Onroerend goed zal naar de maatstaven van het verleden overgewaardeerd lijken." (Aanvullende rapportage door Dhara Ranasinghe en Huw Jones in Londen en Clare Jim in Hongkong; Redactie door Kirsten Donovan)