De institutionele residentiële vastgoedmarkt is gegroeid van bijna niets vijf jaar geleden tot het punt waarop investeerders zeggen dat huisvesting kantoorgebouwen begint uit te dagen als focus voor hun geld.

"Er zijn veel grote steden in de Centraal-Europese regio met een positieve demografische en economische dynamiek en een onderaanbod op de woningmarkt," vertelde Stanislav Kubacek, hoofd investeringen voor Oost-Europa bij het in Zweden gevestigde Heimstaden, aan Reuters.

"Dit zijn goede ingrediënten voor investeringen in woningverhuur."

Investeringen in de sector, voornamelijk in Polen en Tsjechië, zijn in de eerste helft van 2022 met 38% gestegen tot 130 miljoen euro (138 miljoen dollar), volgens een rapport van CMS en CBRE.

En hogere opbrengsten en ruimte voor groei stimuleren nieuwe projecten, zeggen marktspelers.

Het Deense NREP betrad de Poolse markt in 2021 en is van plan om de komende drie jaar zo'n 500 miljoen euro te investeren in de woon- en logistieke sector, met projecten in grote steden als Warschau, Wroclaw, Gdansk en Krakau.

"Investeerders zien een duidelijke marktopportuniteit, aangezien jongere generaties meer openstaan voor huren, in navolging van de trend van decennia geleden in West-Europa, terwijl het aanbod van moderne huurvoorraad zeer beperkt is," vertelde Rune Kock, chief executive van de vastgoeddivisie van NREP, aan Reuters.

OUD EN OVERBEVOLKT

Polen, de grootste economie van de regio, valt op door zijn groeiende bevolking in meerdere grote steden en geschatte tekort van 3 miljoen woningen, maar Tsjechië en mogelijk Hongarije bieden ook kansen.

Radim Bajar, een partner bij de Tsjechische investeringsgroep Mint Investments, zei dat zijn fonds van 1,25 miljard Tsjechische kronen ($54,81 miljoen) projecten onderzoekt in Praag, Brno en Plzen, met als doel om volgend jaar 300 tot 500 appartementen aan de portefeuille toe te voegen.

"We verbazen ons momenteel over de snelheid van de verandering en hoe de markt verandert," vertelde hij aan Reuters.

"Wij geloven dat in de komende 10 jaar tweederde van de appartementen die in dit land gebouwd worden, verkocht zullen worden aan fondsen zoals het onze en slechts een derde aan huiseigenaren."

Volgens gegevens van Eurostat heeft Polen een overbevolkingspercentage - waar huizen niet genoeg kamers hebben voor het aantal mensen in het huishouden - van bijna 37%, vergeleken met het gemiddelde van 17,5% in de Europese Unie.

Een groot deel van de woningvoorraad bestaat uit flats uit het communistische tijdperk, vaak geprefabriceerd, die hard aan modernisering toe zijn. Dat is een voordeel voor ontwikkelaars, die zich kunnen richten op een groeiende groep expats met voorzieningen zoals snel internet, sportscholen en huurcontracten in het Engels.

"Er is een enorme kloof in zaken als kwaliteit, stabiliteit en voorspelbaarheid van huurcontracten tussen particuliere verhuurders en institutionele spelers," vertelde Marek Obuchowicz, een partner bij Griffin Capital Partners, aan Reuters. "Dit zorgt voor een aantrekkelijk instapmoment voor spelers in de PRS (particuliere huursector)."

** Voor een interactieve grafiek:

GRAPHIC: Particuliere Huursector (PRS) rendementen in Europese steden (https://www.reuters.com/graphics/PROPERTY-EASTEUROPE/RESIDENTIAL/gdvzqqmkkpw/chart.png)

UITGEPRIJST

De traditionele voorkeur in de regio om te bezitten in plaats van te huren is op de proef gesteld door de enorme stijging van de huizenprijzen sinds de financiële crisis van 2008, aangewakkerd door de economische groei en een decennium van bodemprijzen voor hypotheken.

"We zullen onze strategie van investeren in grote Poolse steden volgen," vertelde G City Europe (voorheen bekend als Atrium European Real Estate) Managing Director, Residential for Rent Anna Dafna aan Reuters. Ze zei dat het bedrijf van plan is om in het eerste kwartaal van 2023 een project te starten om 500 eenheden in Warschau te bouwen.

De huidige rendementen op residentieel vastgoed liggen 100 tot 200 basispunten boven die in West-Europa, zo blijkt uit gegevens van Cushman & Wakefield, met Warschau op 5% en Praag op 4,10% vergeleken met 2,70% in Berlijn, 3% in Amsterdam en 3,25% in Londen.

Demografische verandering is een andere factor. Immigratie naar Polen zowel voor als na de oorlog in Oekraïne heeft de woningnood verergerd, net als een hausse in de zakelijke dienstverlening die buitenlandse werknemers aantrekt die flats van hogere kwaliteit eisen, voegde Wysokinska-Kuzdra toe, een senior partner bij Collier's in Warschau.

"Veel institutionele beleggers zijn op zoek naar het voordeel van de eerste mover en verhuizen," vertelde Wysokinska-Kuzdra aan Reuters.

Een sterke stijging van de rente in de hele regio in het afgelopen jaar heeft sommige potentiële huizenkopers weggeconcurreerd. De bouwkosten voor ontwikkelaars rijzen de pan uit. De oorlog in Oekraïne heeft ook voor onzekerheid gezorgd, waardoor sommige investeerders zich alleen richten op het afronden van lopende projecten.

Maar investeerders en analisten zeggen dat dit incidenten zijn die een markt die volgens een recent PwC-rapport tegen 2028 verdrievoudigd zal zijn tot meer dan 63.000 appartementen in Polen, niet zullen doen ontsporen.

De Duitse TAG Immobilien AG zei in haar derde kwartaalrapport dat het van plan is om de bouw van woningen in Polen te versnellen, terwijl de in Boedapest gevestigde Flatco Kft op zoek is naar potentiële overnames in Boedapest.

"De vraag is er," vertelde Marta Jacoby, de algemeen directeur van Flatco Kft, aan Reuters.

($1 = 0,9406 euro)

($1 = 22,8040 Tsjechische kronen)