FEDERATED HERMES, INC. 
De MIPIM vastgoedconferentie, die deze week in Cannes aan de Franse Rivièra wordt gehouden, vindt plaats tegen een achtergrond van dalende prijzen voor commercieel vastgoed (CRE) en ontwikkelaars die zich afvragen wat ze moeten doen met kantoren die door de pandemie leeg zijn komen te staan.
Terwijl de verwachte 20.000 investeerders, ontwikkelaars en agenten begonnen aan te komen, verzamelden de afgevaardigden zich rond miniatuurmodellen van geplande ontwikkelingen en ontmoetten ze klanten op jachten die door het bedrijf werden bestuurd. Velen hadden het druk met het bespreken van de gevolgen voor de markt, anderen probeerden deals te sluiten.
Verschillende van de grootste vastgoedinvesteerders - waaronder de Amerikaanse reuzen LaSalle, Greystar, Hines en Federated Hermes, het Franse AEW en het Duitse Patrizia - vertelden Reuters dat ze voorzichtige tekenen zagen van een opleving van de transactieactiviteit.
Maar sommigen waren ook voorzichtig.
"Er wordt veel hete lucht door de Croisette gejaagd," zei Philip La Pierre, hoofd Europa bij LaSalle Investment Management, op de conferentie, verwijzend naar de doorgangsweg langs het strand van Cannes waar het wemelt van de makelaars. "Dus daar moet je heel voorzichtig doorheen navigeren."
Een onverbiddelijke stijging van de leenkosten en leegstaande kantoren hebben samen veel vastgoedbeleggingen zuur gemaakt, hoewel sectoren zoals datacenters en logistiek veel beter stand hebben gehouden.
De Europese commerciële kapitaalwaarden daalden in het vierde kwartaal van 2023 met 13,9% j-o-j, de grootste daling sinds de wereldwijde financiële crisis in 2009, zo blijkt uit gegevens van MSCI Real Assets.
La Pierre van LaSalle denkt dat 30% van de Europese kantoorruimte "waarschijnlijk verouderd" is.
De prijzen in Amerikaanse steden zijn ook sterk gedaald nu de leegstand in bijvoorbeeld San Francisco en Los Angeles in de buurt van 30% komt.
In plaats van verliezen te realiseren, blijven beleggers aan de zijlijn staan.
De transactievolumes voor commercieel vastgoed in Europa zijn in 2023 gehalveerd tot 166 miljard euro (181 miljard dollar), en het was het slechtste jaar voor de verkoop van kantoren ooit, aldus MSCI, die de gegevens sinds 2007 verzamelt.
Desondanks geloven sommige beleggers dat een ommekeer nabij is als de centrale banken de rente gaan verlagen, waardoor de schuldenlast van bedrijven verlicht wordt.
"Over het algemeen is er een hernieuwd gevoel van vertrouwen en enthousiasme voor het komende jaar," zei James Seppala, hoofd vastgoed in Europa voor 's werelds grootste eigenaar van commercieel vastgoed, Blackstone, voorafgaand aan het evenement.
"We zijn de afgelopen maanden actief geweest en dat zullen we blijven doen," voegde hij eraan toe.
ONVERKOOPBAAR
Een grote test voor het verbeterende sentiment zal MIPIM zelf zijn. Investeerders en vastgoedmakelaars proosten al sinds 1990 op deals tijdens de jaarlijkse jamboree, maar vorig jaar waren er weinig noemenswaardige transacties.
"Het slechtste deel van de markt is nu onverkoopbaar," zei Jose Pellicer, hoofd beleggingsstrategie bij investeerder M&G Real Estate.
Europa is minder getroffen door zichtbare tekenen van onrust in de vastgoedsector dan de VS en China, maar in Duitsland en Zweden hebben zich scherpe verkopen voorgedaan bij blootgestelde kredietverstrekkers.
De Signa Group van de Oostenrijkse vastgoedmagnaat Rene Benko - de mede-eigenaar van het Chrysler Building in New York - stortte in november in, waardoor het vertrouwen verder wankelde.
"Er is een grote vastgoedcrisis aan de gang die wereldwijd is," zei Antoine Flamarion, medeoprichter van investeerders Tikehau Capital . "Het kan nog wel even duren voordat deze is uitgewerkt."
Grote banken zijn tot nu toe relatief ongedeerd gebleven. Volgens Morgan Stanley hebben grote Europese banken de kredietverlening aan CRE teruggeschroefd.
Hierdoor zouden alternatieve kredietverstrekkers met een grotere hefboomwerking, zoals vermogensbeheerders en verzekeraars, meer verliezen kunnen lijden. Zij zijn volgens Bayes Business School al goed voor ongeveer 20-30% van de Europese CRE-leningen.
VERDER DALEN?
Of de instorting van de kantoorprijzen zich uitbreidt tot een bredere crisis, zal deels afhangen van de vraag of banken en ontwikkelaars kunnen voorkomen dat verliezen uitkristalliseren totdat de leenkosten dalen, of totdat de vraag terugkeert.
Sommige kredietverstrekkers passen opnieuw een "verleng en doe alsof"-benadering toe op slechte leningen, een populaire tactiek na de financiële crisis van 2007-09 om te voorkomen dat er beslag werd gelegd op eigendommen.
"Je verlengt en doet alsof, simpelweg omdat zelfs als je executeert, je het actief waarschijnlijk niet kunt verkopen in de huidige markt," zei Mathew Crowther, een managing director bij investeerder PGIM Real Estate, in de aanloop naar MIPIM.
De vastgoedprijzen zouden dichter bij het dieptepunt kunnen zijn in markten zoals Groot-Brittannië, waar de prijzen sneller zijn gecorrigeerd, maar men verwacht dat ze verder zullen dalen in bijvoorbeeld Duitsland. Rob Wilkinson, CEO van de in Frankrijk gevestigde belegger AEW, verwacht dat de Duitse kantoorprijzen in de eerste helft van dit jaar nog eens met 10% zullen dalen.
"Vorig jaar was een van de moeilijkste jaren ooit om kapitaal aan te trekken," zei Selena Ohlsson, directeur Real Estate Client Solutions bij Federated Hermes, in Cannes. Maar ze zei dat de interesse van investeerders terugkeerde, vooral uit het Midden-Oosten en Azië-Pacific: "Ik heb iets meer hoop dan vorig jaar."
($1 = 0,9150 euro)
