Op 18 oktober 2022 sloot Eterna Therapeutics Inc., (de Onderneming), een onderhuurovereenkomst (de Onderhuurovereenkomst) met E.R. Squibb & Sons, L.L.C., (de Onderverhuurder), voor kantoor- en laboratoriumruimte (de Premises). De Bedrijfsruimten bestaan uit ongeveer 45.500 vierkante meter op de negende verdieping van het gebouw dat momenteel in aanbouw is, gelegen aan 250 Water Street, Somerville, Massachusetts 02141. De Sublease-huur gaat in op de datum die het vroegste is van (i) de datum waarop de onderneming haar bedrijfsactiviteiten vanuit de Premises aanvangt en (ii) de datum die de eenjarige verjaardag is van de laatste van de volgende twee gebeurtenissen: (A) 18 oktober 2022 en (B) de datum waarop Sublessor de toestemming van de primaire verhuurder voor de Sublease verkrijgt (deze toepasselijke datum, de Huuringangsdatum).

De Sublease heeft een looptijd van 10 jaar vanaf de Huuringangsdatum (de Termijn), behoudens een verlenging van vijf jaar in overeenstemming met de voorwaarden van de Sublease. Krachtens de Onderhuur zal de Onderneming binnen twee werkdagen na ontvangst van de toestemming van de hoofdverhuurder voor de Onderhuur aan de Onderhuurder een borgsom in de vorm van een kredietbrief van $4.095.000,00 afgeven. Op voorwaarde dat de Onderneming niet in gebreke blijft onder de Onderhuur, zal de kredietbrief gedurende de looptijd stapsgewijs worden verlaagd.

Op grond van de onderhuur is de onderneming overeengekomen een basishuur te betalen van $455.000,00 per maand gedurende het eerste jaar van de looptijd, die elk volgend jaar van de looptijd stapsgewijs wordt verhoogd, alsmede traditionele huurkosten, waaronder bepaalde belastingen, bedrijfskosten en nutsvoorzieningen.