Het is moeilijk om bullish te zijn over vastgoed in een omgeving van sterk stijgende rentes. Toch hebben onbeminde vastgoedaandelen in Europa deze zomer een verrassingsrally georganiseerd, wat erop wijst dat tegendraadse beleggers het ergste achter zich beginnen te laten.

Twee jaar van sterke dalingen hebben van Europees vastgoed de favoriet van short-sellers gemaakt, terwijl de waarderingen van de sector en de positionering van beleggers daalden tot niveaus die voor het laatst werden gezien tijdens de wereldwijde financiële crisis van 2008.

Een graadmeter van Europese vastgoedaandelen is sinds 2021 gehalveerd in waarde tot ongeveer $131 miljard, maar de stemming sloeg om in juli toen de winstverwachtingen verbeterden.

De index presteerde in juli maar liefst 10 procentpunten beter dan de bredere markt, voordat het in augustus volatiel werd en short sellers in de verdrukking kwamen, net toen de instroom in sommige sectorgerichte exchange traded funds toenam.

Gerry Fowler, Head of European Equity Strategy bij UBS, zei dat de obligatierentes in Europa gestabiliseerd leken te zijn op de weddenschappen dat de Europese Centrale Bank de rente in september nog maar één keer zou verhogen, en dat dit de druk op vastgoedbedrijven begon te verlichten en tegelijkertijd de interesse van beleggers stimuleerde.

"De dingen zijn niet geweldig voor vastgoedbedrijven en daarom worden ze verhandeld tegen een enorme korting. Verwachten we dat ze onmiddellijk teruggaan naar hun volledige waardering? Waarschijnlijk niet. Maar vanuit het perspectief van de reisrichting beginnen de zaken om te draaien," zei hij. "In de afgelopen maand of twee beginnen we hints te krijgen dat bedrijven zich weer kunnen richten op winstgroei".

Uit gegevens van Refinitiv blijkt dat de winstherzieningen in juli positief werden, na 15 maanden van neerwaartse bijstellingen. De winsten zouden nu met 1,4% stijgen in 2024, terwijl eerder een lichte daling werd verwacht.

Zsolt Kohalmi, co-CEO bij Pictet Alternative Advisors in Londen, zei echter dat de rentetarieven in Europa met zo'n 150 basispunten zouden moeten dalen om de markt te stimuleren, die het moeilijk heeft door een "complete impasse" in transacties omdat kopers en verkopers het niet eens kunnen worden over de prijs.

"Sommige mensen wedden deze zomer dat het allemaal rooskleurig zal zijn. De inflatie zal dalen, de rente zal dalen en sommige van deze structurele problemen van onroerend goed zullen worden opgelost," zei hij.

"Het is een scenario. Maar ik weet niet hoe waarschijnlijk het is... Ik denk dat het langer gaat duren en dat we misschien nog een laagtepunt krijgen voordat we ups hebben," zei hij.

Volgens S&P Global Market Intelligence is het aantal uitgeleende aandelen, een indicatie voor short interest, van alle beursgenoteerde Europese vastgoedbeheer- en ontwikkelingsbedrijven sinds de piek in mei met bijna een derde gedaald tot minder dan 1,7% van hun marktkapitalisatie.

Ondertussen heeft BlackRock's iShares European Property ETF een instroom van 10% gezien vanaf eind februari, volgens gegevens op haar website.

De meeste beleggers blijven nog steeds op afstand. De Fund Manager Survey (FMS) van Bank of America in augustus toonde aan dat beleggers hadden gecapituleerd en dat hun positionering helemaal was gedaald naar het niveau van 2008, maar dat het kopen van REIT's (real estate investment trusts) de beste tegendraadse transactie was.

Onroerend goed in Europa is 30% goedkoper dan zijn 20-jarig gemiddelde koers-boekwaarde en vertoont een korting van 49% ten opzichte van de markt, de grootste in vijftien jaar, zo blijkt uit gegevens van Refinitiv.

Een rapport van de afdeling Corporate and Investment Banking van Natixis van juli suggereerde dat de Europese transacties in commercieel vastgoed in het eerste kwartaal met 60% j-o-j zijn gedaald.

Natixis gaat uit van een daling van de vastgoedwaarden en ziet risico's van ratingverlagingen voor zes van de 22 REIT's, wat het verkrijgen van schuldfinanciering nog moeilijker zou kunnen maken, aldus het bedrijf.

Banken worden steeds waakzamer over een verslechtering van de kwaliteit van hun leningen aan vastgoedbedrijven, waarbij de belangrijkste ratio's, waaronder de verhouding tussen lening en waarde, onder aanhoudende druk staan, wat het risico vergroot dat convenanten worden geschonden, waardoor leners gedwongen kunnen worden om hun eigen vermogen aan te vullen of zelfs activa te verkopen.

Société Générale, die al meer dan een jaar geen vastgoedexposure meer heeft, ziet de zomerstop als een valse start en is van mening dat er geen duidelijke richting is voor de winst van de sector.

"Wij houden er niet van om centen op te pikken in een markt met weinig liquiditeit. Er kunnen zich kansen voordoen... maar dit geeft geen geweldig beeld voor de sector," aldus Charles de Boissezon, hoofd aandelenstrategie bij de Franse bank.

Risico's voor vastgoed zijn onder andere een nieuwe inflatiegolf. Kohalmi van Pictet zei ook dat de "grootste onbekende" de besmetting was van de volgende herfinancieringsronde, vooral in de sterk overbezette markt van kantoorgebouwen in de VS: "Omdat senior banken niet willen herfinancieren, weet niemand hoe het zal aflopen".

Volgens Fowler van UBS hebben Europese vastgoedaandelen echter ruimte om tot het einde van het jaar beter te blijven presteren: "De beste ideeën zijn wanneer je een bullish case niet volledig kunt rechtvaardigen ... Tegen de tijd dat je zeker weet dat het beter gaat, is het waarschijnlijk al te laat".