Analyse - Nu de rente springt, wenden Canadese leners zich tot kredietverenigingen voor hypotheken

In een land waar de "Big Six" banken 80% van de hypotheekmarkt in handen hebben, maken de kleinere kredietverstrekkers in Canada een zeldzame opmars, nadat de plotselinge en sterke renteverhogingen van de Bank of Canada dit jaar de lat hoger legden om in aanmerking te komen voor woningleningen.

De hypotheeksaldi van de kredietverenigingen zijn met 4,1% gestegen tussen 31 maart en 30 juni, toen het leeuwendeel van de renteverhogingen van de Bank of Canada plaatsvond, zo blijkt uit gegevens van de Canadian Credit Union Association (CCUA). Dat was het snelste tempo sinds tenminste het begin van de pandemie.

Ter vergelijking: de groei bij de Big Six banken bedroeg 2,6%, volgens de gegevens van het Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI). Dit is de eerste keer, althans sinds het begin van de pandemie, dat de kwartaal-op-kwartaal groei van de hypotheken van de kredietverenigingen groter was dan die van de grote banken.

GRAFIEK: Hypotheekgroei

"We zien veel meer renteshoppers, dus we zien veel meer aanvragen," zei Pippa Nutt, chief marketing and member solutions officer bij DUCA Financial, die in juni 300% meer leningen heeft zien groeien dan een jaar eerder, en 27% ten opzichte van de maand daarvoor.

De Bank of Canada heeft tot nu toe dit jaar de rente met 300 basispunten verhoogd, met inbegrip van de verhoging met 75 basispunten van woensdag. Dat heeft de minimum kwalificatierente voor hypotheken van de grootste banken, die door de toezichthouder OSFI is vastgesteld, verhoogd, waardoor de bedragen waartoe leners toegang kunnen krijgen, zijn gedaald en sommigen van hen op zoek zijn gegaan naar alternatieven.

Dat is goed nieuws voor de kredietverenigingen, die 14% van de uitstaande Canadese hypotheken bezitten.

De meeste kredietverenigingen, waarvan de klanten ook winstdelende leden zijn, zijn niet onderworpen aan de stresstest van OSFI, maar zij hebben wel soortgelijke, zij het soms minder strenge, voorschriften die door provinciale regelgevers worden vastgesteld.

Maar zij kunnen wel rekening houden met factoren die de grote banken niet in aanmerking nemen, met inbegrip van variabele inkomsten voor zelfstandige leners en degenen die nu een stabiel inkomen hebben, maar misschien een beperkte of geblokte kredietgeschiedenis, zei Michael Hatch, vice-president, overheidsrelaties, bij de vereniging van kredietverenigingen.

Leners die bij kredietverenigingen grotere leningen krijgen vanwege een lagere vereiste voor de stresstest, zullen niet noodzakelijkerwijs in gebreke blijven, "maar er is daar wel een beetje meer risico," zei Carl De Souza, senior vice-president van DBRS Morningstar voor Noord-Amerikaanse financiële instellingen.

Een bescheiden verslechtering van de kredietkwaliteit wordt algemeen verwacht bij de meeste kredietverstrekkers, aangezien de consumenten worstelen met hogere levens- en leenkosten na een periode van uitzonderlijk lage rentevoeten. Maar de werkloosheid op een historisch laag niveau maakt massale wanbetalingen onwaarschijnlijk, aldus De Souza.

"We zien zeker meer mensen langskomen die zeggen: 'Ik ben goed, ik ben OK, maar ik ben gezakt voor de stress test'," zei Mark Ostland, directeur, mobiele ervaring, bij Meridian Credit Union. "Hun financiële profiel kan (nog) sterk zijn."

Meridian voegt een renteverhoging aan deze leningen toe om het risico te beperken, zei hij.

De dominantie van de grote banken betekent dat leners zich gewoonlijk tot hen wenden voor hypotheken wanneer de rentevoeten laag zijn, zelfs wanneer elders goedkopere leningen beschikbaar zijn. De recente snelle stijging van de rentevoeten heeft daar verandering in gebracht.

Een groot deel van de groei van DUCA is afkomstig van onverzekerbare leners, met inbegrip van degenen die huizen kopen van meer dan C$1 miljoen ($759,474), die een langere aflossingsperiode zoeken dan de gebruikelijke 25 jaar of met lage kredietscores, zei Carmine Storino, DUCA's directeur van verkoop.

DUCA zoekt een hoger eigen vermogen, grotere aanbetalingen en eigendommen van betere kwaliteit, en rekent hogere tarieven aan, om haar risico te beperken, zeiden Nutt en Storino.

Hatch van de vereniging van kredietverenigingen wees erop dat de risicotolerantie van kredietverenigingen verschilt.

"En we zitten in een omgeving met stijgende rentetarieven, de huizenprijzen beginnen te dalen in sommige van de warmere markten," zei hij. "Dat is iets waar wij ook doorheen moeten navigeren."

($1 = 1,3167 Canadese dollar

)