FRANKLIN BSP REALTY TRUST, INC. 
In de afgelopen maanden hebben banken geprobeerd om de voorwaarden van vervallende CRE-schulden te herzien om wanbetalingen op leningen te voorkomen, maar ze hadden een extra kapitaalinjectie nodig waardoor particuliere kredietverstrekkers de kans kregen om reddingsfinanciering te verstrekken via mezzanine schulden, preferent aandelenkapitaal of nieuw gewoon aandelenkapitaal, aldus bronnen in de sector.
Aanvankelijk waren deze workouts gericht op de kantoorsector, maar nu breiden ze zich uit naar meergezinswoningen, industriële gebouwen en hotels. En deze workouts worden mathematisch onhoudbaar, zelfs voor particuliere kredietverstrekkers. Dit gebeurt omdat de huurinkomsten, in alle sectoren, de stijging van de schuldendienstkosten niet kunnen bijhouden, aldus verschillende spelers uit de sector.
"Schuld is beschikbaar, maar niet in dezelfde hoeveelheid als voorheen en het is ook aanzienlijk duurder. Dan blijven er een paar keuzes over, en geen daarvan is ideaal," zei Mike Comparato, voorzitter van Franklin BSP Realty Trust.
De financieringskosten voor de CRE-markt zijn meer gestegen dan de inkomsten, een situatie die veroorzaakt is door de grootste rentestijging in decennia. Verergerende factoren zijn onder andere de strengere leennormen na de faillissementen van de regionale banken in maart en de dalende bezettingsgraad van kantoren na deOVID.
Het is een fantastische tijd om een particuliere kredietverstrekker te zijn," zegt Jeff Holzmann, COO bij het in Texas gevestigde RREAF Holdings, een vastgoedinvesteerder. "Maar dat betekent niet dat elke kans die zich voordoet een goede is."
Er zijn activa die misschien nooit zullen herstellen, zelfs niet met lagere rentetarieven, omdat ze zich in steden bevinden waar de markt verslechtert door criminaliteit en een dalende demografie. Sommige zouden ook grote investeringen nodig hebben voor een ommekeer, wat ten koste zou gaan van het rendement, zei hij.
GEEN ECHTE OPTIE
De toenemende voorzichtigheid bij particuliere kredietverstrekkers zal het gebrek aan liquiditeit verergeren voor vastgoedeigenaren die geen echte exit-optie hebben.
Tweejarige rentecaps die bescherming boden tegen stijgende rente vervallen in de komende jaren, en nieuwe caps die vroeger duizenden dollars kostten, kosten nu tientallen miljoenen dollars, aldus verschillende spelers in de sector.
Omdat de vastgoedwaarderingen daalden door zwakkere fundamentals, kwamen kredietnemers ook in aanmerking voor een kleinere senior herfinancieringslening tegen tarieven die minstens 500 basispunten hoger lagen.
Razmig Boladian, co-managing partner bij Rubicon Point Partners, zei dat zelfs als kredietverstrekkers druk uitoefenen op eigenaren van kantoorvastgoed om een lening te krijgen tegen elke rentetarief voor een herfinanciering, ze dit niet kunnen doen omdat kredietnemers niet in staat zijn om hun leningen terug te betalen en kredietverstrekkers niet de balansbeschikbaarheid hebben om te lenen.
"De markt is gespannen voor liquiditeit; het is een absolute patstelling. Zelfs met een enorme daling in de waarderingen van leegstaande gebouwen is er geen garantie dat u rendementen zult genereren die de investering rechtvaardigen," voegde hij eraan toe.
Het wordt ook steeds moeilijker om activa te verkopen. Ofwel zijn er geen kopers, ofwel is er een beperkte groep die zo'n lage waardering eist dat bestaande eigenaars na afbetaling van leningen zonder opbrengst kunnen komen te zitten, aldus Claudia Faust, medeoprichter en managing partner bij Hawkeye Partners, een vastgoedinvesteerder.
Hoewel de schattingen uiteenlopen, wordt verwacht dat er in de komende twee jaar bijna $ 2 biljoen aan CRE-schuld zal vervallen, waardoor de vraag naar particuliere liquiditeit zal toenemen.
"Er is een schaarste aan kredietverstrekkers op de markt. Vorig jaar concurreerden we regelmatig met 5 tot 10 kredietverstrekkers bij het uitbrengen van een nieuwe offerte, maar dit jaar zijn we vaak de enige kredietverstrekker die een offerte uitbrengt," zegt Alex Horn, managing partner bij BridgeInvest, een particuliere CRE-hypotheekverstrekker.
Ze liggen op schema om in 2023 aanvragen voor leningen ter waarde van $40 miljard te ontvangen, vergeleken met iets meer dan $20 miljard in 2022, maar slechts 2% zou uiteindelijk een lening kunnen krijgen, omdat sommige leningen te veel schulden hadden en waarschijnlijk moeite zouden hebben met het afbetalen van schulden, aldus Horn.
Jay Hiemenz, voorzitter en chief operating officer bij Alliance Residential, zei dat het, afhankelijk van de vastgoedsector, 3 jaar of meer kan duren voordat er zelfs maar sprake is van een herstelcyclus.
Sommige particuliere kredietverstrekkers lopen het risico dat ze hun portefeuilles, die duur zijn om te beheren, moeten inkrimpen, voegde hij eraan toe.
Het huidige delinquentiepercentage voor leningen in commerciële door hypotheek gedekte waardepapieren is 4,76%, maar er wordt verwacht dat het in de komende jaren 10,51% zal benaderen - de piek die werd bereikt tijdens de wereldwijde financiële crisis, volgens Moody's Analytics.
Maar Thomas LaSalvia, hoofd commerciële vastgoedeconomie van het bedrijf, zei dat de kans op een besmettingseffect klein was.
"Er zal een opruiming plaatsvinden van een groot deel van het overaanbod van activa die niet meer werken in de huidige economie, maar er zijn niet genoeg aanwijzingen dat dit een systeemcrisis zal veroorzaken," voegde hij eraan toe. (Verslaggeving door Shankar Ramakrishnan; Redactie door Anna Driver)
