De aanpak van de blitse Golfstaat is een herstart van een flamboyant economisch model dat decennialang gericht was op vastgoedinvesteringen, toerisme en de instroom van buitenlands kapitaal.

Onroerend goed is weer booming -- geholpen door de Russische vraag te midden van de oorlog in Oekraïne en de soepelere regels voor verblijf -- en analisten zien dit keer meer veiligheidsmaatregelen tegen een herhaling van de problemen die Dubai onderdrukten na de wereldwijde kredietcrisis van 2008.

Dubai, met de hoogste toren ter wereld en kunstmatige eilanden, streeft hoge nieuwe doelen na: Een 10-jarig economisch plan dat bekend staat als D33 heeft als doel de omvang van de economie te verdubbelen en van Dubai binnen tien jaar een van de vier grootste financiële centra ter wereld te maken.

Het wil ook de lengte van de openbare stranden vergroten van 21 km tot 105 km in 2040 en het stoffige eiland Palm Jebel Ali, dat in de nasleep van de financiële crisis van 2008 werd verlaten, nieuw leven inblazen.

Het aantal toeristen in 2023 is bijna terug op het niveau van 2019, en vorig jaar was Dubai de op drie na drukste ultra-prime vastgoedmarkt ter wereld, met 219 woningverkopen van meer dan $10 miljoen, volgens onderzoek van Knight Frank.

Tegelijkertijd roepen de stijging van de vastgoedprijzen en de vraag naar het ultra-hoog segment herinneringen op aan oude excessen.

In 2008 werd Dubai hard getroffen door de wereldwijde financiële crisis, die leidde tot een vlucht van kapitaal en mensen, een instorting van de vastgoedprijzen en vlaggenschipbedrijven met een hoge schuldenlast die bekend staan als overheidsgerelateerde entiteiten (GRE's) die moeite hadden om hun schulden terug te betalen.

Abu Dhabi, de olierijke hoofdstad van de VAE, kwam uiteindelijk met een reddingsboei van $20 miljard, waarvan algemeen wordt verwacht dat deze voor een derde keer zal worden verlengd.

Nasser Al Shaikh, tot 2009 hoofd van de financiële afdeling van Dubai, vertelde Reuters dat het risico bestaat dat Dubai te duur wordt om in te wonen, en dat nieuwe ontwikkelingen moeten zorgen voor voldoende aanbod om te voldoen aan de vraag naar vastgoed voor middeninkomens naarmate de bevolking groeit.

"Als particuliere ontwikkelaars daar niet voor kunnen zorgen, dan kunnen de overheid en de GRE's een grotere rol spelen om dat te doen en de prijzen redelijk te houden," zei Shaikh, verwijzend naar de toonaangevende bedrijven die de speerpunt zijn geweest van de razendsnelle groei van Dubai.

De bevolking van Dubai groeide tot meer dan 3,55 miljoen in 2022, volgens officiële statistieken, een stijging van 2,1% ten opzichte van 2021, en 4% sinds 2020; S&P schat dat het aantal in 2026 de 4 miljoen zal overschrijden.

GELEERDE LESSEN

"Er is altijd het risico van een grote nieuwe leenronde (door GRE-ontwikkelaars) op basis van onrealistische verwachtingen voor de verkoop van onroerend goed; ik heb echter goede hoop dat de lessen uit eerdere cycli dit risico zullen verkleinen," zei Justin Alexander, directeur bij Khalij Economics en Golfanalist bij GlobalSource Partners.

Het Dubai Media Office heeft niet onmiddellijk gereageerd op een verzoek om commentaar over hoe de strategie werkt om ervoor te zorgen dat de groei duurzaam is en niet speculatief.

Dubai richtte in 2022 een Debt Management Office op, heeft een aantal uitstaande schulden afgelost of geherstructureerd, en kondigde plannen aan om aandelen van de overheid in 10 bedrijven naar de beurs te brengen om kapitaal aan te trekken en de financiële markten te verdiepen. Hiervan zijn er vorig jaar vier naar de beurs gebracht.

Shaikh zei dat de huidige ambtenaren van Financiën geleerd hebben van de ervaringen van de afgelopen 15 jaar.

"Dubai heeft vandaag een strategie, en de ontwikkeling van de kapitaalmarkten is een belangrijk onderdeel van het algemene financiële voorstel van Dubai, niet alleen om liquiditeit te genereren en schulden af te betalen, maar ook om de kapitaalmarkten binnen de financiële sector te verdiepen."

WERELDWIJDE VEILIGE HAVEN

Dubai, het commerciële centrum van de Verenigde Arabische Emiraten, heeft middelen gestoken in sociale en zakelijke hervormingen en sectoren zoals digitale technologie. Olie-inkomsten zijn goed voor minder dan 2% van het BBP, in tegenstelling tot de rijkelijk bedeelde hoofdstad Abu Dhabi.

De gemiddelde vastgoedprijzen stegen in het eerste kwartaal met 12,8%, waarbij de prijzen van villa's met bijna 15% stegen, volgens vastgoedonderzoeksbureau CBRE. De verkoop van villa's heeft de piek van 2014 overtroffen. Russische kopers stonden op de derde plaats in de top 10 kopers van mei van Betterhomes, na India en het Verenigd Koninkrijk.

"Dubai heeft zich echt gevestigd als een wereldwijde veilige haven," zei Richard Waind, group managing director bij Betterhomes in Dubai, en voegde eraan toe dat het veilig is voor gezinnen en politiek en financieel stabiel is.

"Het is niet langer een speculatieve markt. Het is een markt die gebaseerd is op echte investeringen. Ik denk dat dat een heel groot verschil is met wat we in 2008-2009 zagen en misschien wel de laatste piek rond 2014."

De opleving heeft ook de balansen van de topbedrijven van Dubai Inc versterkt, waaronder OGE's zoals de luchtvaartmaatschappij Emirates, en Emirates NBD en Emaar Properties, die voor het grootste deel in handen zijn van de overheid maar wel op de beurs genoteerd staan.

S&P heeft geschat dat de bruto overheidsschuld van Dubai zal dalen van 78% van het BBP in 2020 tot 51% van het BBP, of ongeveer $66 miljard tegen het einde van 2023, hoewel de bredere schuld van de overheidssector hoog zal blijven op ongeveer 100% van het BBP als gevolg van de hoge niet-financiële verplichtingen van de OGE's.

De vijfjaars credit default swaps van Dubai, de kosten van een verzekering tegen wanbetaling, bereikten op 8 maart van dit jaar een historisch dieptepunt van 66 basispunten, ver onder 316, het hoogste niveau dat werd bereikt tijdens het dieptepunt van de COVID-19 pandemie in 2020.

TRANSPARANTIE

Vorig jaar trok Dubai naar schatting 12,8 miljard dollar aan direct buitenlands investeringskapitaal aan volgens het vorige maand gepubliceerde rapport van 2022 van de Financial Times "fDi Markets"; de directe buitenlandse investeringen in Saoedi-Arabië bedroegen ongeveer 30 miljard riyals (8 miljard dollar).

Ondanks de groeiende concurrentie van de buurlanden aan de Golf, blijft er veel vraag naar de infrastructuur, scholen en ziekenhuizen van Dubai.

Verschillende mensen met wie Reuters heeft gesproken, benadrukten hun bezorgdheid over een gebrek aan gegevens en transparantie, met name bij OGE's, waardoor het moeilijker is om de fundamentals van Dubai goed te beoordelen.

De VAE werden in 2022 op de "grijze lijst" geplaatst van de wereldwijde financiële misdaadwaakhond Financial Action Task Force (FATF), waardoor het risico op een verminderde instroom van kapitaal, een afname van de fusies en overnames en een mogelijk gebrek aan vertrouwen bij investeerders toeneemt.

Maar sommige prominente beleggers zijn optimistisch.

"Dubai is een van de meest veerkrachtige bestemmingen," zei Philippe Zuber, CEO van Kerzner International, dat de luxueuze resorts Atlantis en One&Only uitbaat, en hij voegde eraan toe dat Dubai tijdens de COVID de grenzen heeft opengehouden en de bedrijven sterk heeft gehouden.

Kerzner, dat gedeeltelijk in handen is van het staatsinvesteringsfonds van Dubai, opent in 2023 het "ultraluxe" Atlantis the Royal, het tweede Atlantis-resort op het eiland Palm Jumeirah. Het Royal Mansion Penthouse, waar Beyonce ooit verbleef, kost $100.000 per nacht.

($1 = 3,6728 dirham UAE)

($1 = 3,7504 riyals)