Banken in Duitsland zijn een bijzonder aandachtspunt geworden omdat het land zich in de ergste vastgoedcrisis van de afgelopen decennia bevindt - een crisis die wordt gekenmerkt door insolventies, stopgezette bouw en een bevriezing van vastgoedtransacties. Beleggers hebben vorige week de aandelen van een van de grootste Duitse vastgoedfinanciers gedumpt uit bezorgdheid over de blootstelling aan de Amerikaanse markt.
De gevolgen van de neergang kunnen ook banken in Frankrijk en Nederland treffen, die tot de grootste vastgoedfinancierders van Europa behoren.
Hieronder volgt een overzicht van de huidige staat van de vastgoedmarkt, de banken met een aanzienlijke blootstelling en de vooruitzichten:
WAAR GAAN DE PRIJZEN VAN COMMERCIEEL VASTGOED NAARTOE?
In Duitsland, de grootste economie van Europa, zijn de prijzen van commercieel vastgoed in 2023 met 10,2% gedaald, volgens de bankenvereniging VDP deze week. Volgens gegevens van de Europese Centrale Bank zijn de dalingen gemiddeld in de hele eurozone vergelijkbaar.
De vastgoedsector is goed voor ongeveer een vijfde van de Duitse productie, met lage rentetarieven die miljarden euro's naar vastgoed trekken.
Maar hogere rentetarieven en stijgende bouwkosten hebben sommige ontwikkelaars tot insolventie gedreven, omdat bankfinanciering opdroogt, deals bevriezen en prijzen dalen.
In de Verenigde Staten hebben hogere rentetarieven, herfinancieringsproblemen en een lagere bezettingsgraad van kantoren de commerciële vastgoedsector hard getroffen en de angst voor een wereldwijde neergang aangewakkerd.
Experts uit de sector zeggen dat de prijzen nog verder moeten dalen. Er is momenteel niet veel prijstransparantie, omdat eigenaars niet bereid zijn om tegen gereduceerde prijzen te verkopen en vermogensbeheerders traag zijn met het herwaarderen van hun bezit.
"De waarderingen zijn nog steeds te hoog. Iedereen weet dat. Maar op een gegeven moment moeten mensen hun broek laten zakken," zegt Alexandre Grellier, oprichter van Drooms, een dienstverlener voor vastgoeddealers.
Hoe erg banken worden getroffen, hangt af van de omvang van de dip in de markt. Veel vastgoedbedrijven in Duitsland, bijvoorbeeld, hopen op een ommekeer halverwege dit jaar, terwijl andere leidinggevenden een verslechtering tot 2025 voorspellen.
WELKE DUITSE BANKEN ZIJN ZWAAR BLOOTGESTELD?
Met 285 miljard euro aan leningen voor commercieel vastgoed zijn Duitse kredietverstrekkers goed voor ongeveer een vijfde van de 1,4 biljoen euro aan leningen van EU-banken aan de sector, volgens gegevens van de European Banking Authority.
Van de Duitse banken heeft Deutsche Bank, de grootste van het land, de meeste uitstaande leningen aan de sector, gevolgd door twee Landesbanken die door de staat worden gesteund.
Deutsche onthulde eerder deze maand 17 miljard euro aan leningen aan de zwaar getroffen Amerikaanse commerciële vastgoedmarkt, meer dan 3% van haar hele portefeuille. Dat zou ongeveer een vijfde zijn van de 76 miljard euro die EU-banken in totaal hebben uitgeleend in de Verenigde Staten, gebaseerd op gegevens van de EBA.
WAT IS ER AAN DE HAND MET PFANDBRIEFBANK?
Deutsche Pfandbriefbank (PBB), meer dan tien jaar geleden opgericht na de wereldwijde financiële crisis, is een van de grootste vastgoedfinanciers van Duitsland.
PBB heeft 5 miljard euro - of 15% van haar leningen - vastgezet op de Amerikaanse commerciële markt.
Vorige week verdubbelde PBB haar risicovoorzieningen, en beleggers werden bang en dumpten haar aandelen en obligaties toen short sellers in actie kwamen. PBB reageerde met twee aparte aankondigingen om het publiek gerust te stellen over haar gezondheid.
Woensdag laat verlaagde kredietbeoordelaar S&P de rating van PBB vanwege haar banden met commercieel vastgoed en gaf het bedrijf een negatieve outlook.
De meeste banken in de EU hebben geen directe blootstelling aan commercieel vastgoed in de VS, met Duitse banken als uitzondering, aldus kredietbeoordelaar Moody's in een rapport op woensdag.
HOE ZIT HET MET BANKEN ELDERS IN EUROPA?
Sommige Europese banken zijn zelfs groter in het verstrekken van commercieel vastgoed dan Duitse banken, waarbij Frankrijk en Nederland domineren, gebaseerd op gegevens van de EBA. De Rabobank en BNP Paribas voeren de ranglijst aan.
Volgens de gegevens van de EBA liggen de leningen van Franse banken aan de sector iets voor op die van Duitsland, Nederland staat op de derde plaats, voor Italië en Spanje.
WAT ZIJN DE VOORUITZICHTEN?
Somber, zeggen veel experts, hoewel een renteverlaging later dit jaar voor wat verlichting zou kunnen zorgen en niet alle Europese vastgoedmarkten er zo slecht voorstaan als Duitsland.
"Een trendbreuk is nog niet in zicht voor de vastgoedprijzen, ondanks veelvuldige openbare speculaties. De situatie zal voorlopig moeilijk blijven in 2024," zei Jens Tolckmitt, chief executive bij VDP.
De ECB waarschuwde in november dat de malaise in de vastgoedsector jaren kon aanhouden, hoewel ze zei dat de sector niet groot genoeg was om een systeemrisico voor kredietverstrekkers te creëren.
Het Internationaal Monetair Fonds heeft gezegd dat kleinere en regionale banken, vooral in de VS, evenals niet-bancaire financiële tussenpersonen met een grote blootstelling aan vastgoed, voor uitdagingen kunnen komen te staan.
Vorige maand verhoogde het hoofd van de Duitse financiële toezichthouder zijn waarschuwingen door te voorspellen dat 2024 minder rooskleurig zal zijn voor bankwinsten en dat vastgoed een steeds groter risico vormt. ($1 = 0,9348 euro)
