Het bedrijf, dat in december in gebreke dreigde te blijven op een offshore obligatie van $ 500 miljoen, werd gered nadat de autoriteiten van Shanghai de plaatselijke staatsbedrijven hadden opgedragen in te grijpen en nieuwe schulden van Groenland te kopen, vertelden bronnen aan Reuters.

De financiële moeilijkheden van Groenland en de daaropvolgende redding, waarvan de details tot nu toe niet bekend zijn gemaakt, zijn het eerste bekende voorbeeld waarbij Chinese staatsbedrijven rechtstreeks opdracht hebben gekregen om deel te nemen aan een obligatie-aanbieding in de onroerend-goedsector - dit wijst op de actievere en gerichtere maatregelen die de autoriteiten nemen om de risico's van de sector te beperken.

Dit is wat er gebeurde.

Greenland, China's nummer 7 projectontwikkelaar met een hoge schuldenlast, werd meegesleurd in een sectorbrede schuldencrisis die vorig jaar de internationale markten in beroering bracht, omdat gevreesd werd dat een grootschalige ineenstorting van de projectontwikkelaars de op één na grootste economie ter wereld zou kunnen doen ontsporen.

Zoals veel van zijn collega's had het te lijden onder de strengere beperkingen op de schuldratio's die in januari 2021 waren ingevoerd en die in de hele sector tot een liquiditeitskrapte hebben geleid.

In oktober waren sommige langetermijnkredietverstrekkers, zoals CITIC Bank, hun leningen aan het verminderen, zeiden twee mensen met directe kennis van de financiële situatie van Groenland, en zij voegden eraan toe dat de stand van zaken niet werd geholpen door verlagingen van de schuldratings van kredietbeoordelingsbureaus.

Het land had nieuwe financiering gezocht bij trustmaatschappijen en leasingbedrijven, maar een sterke stijging van de rentevoeten bleek een struikelblok te zijn, zeiden zij.

In het vierde kwartaal heeft Greenland drastischer maatregelen genomen - het personeelsbestand in de vastgoedsector met 30% inkrimpen en meer strategische nadruk leggen op infrastructuurprojecten, die goed zijn voor de helft van zijn inkomsten, voegden zij eraan toe.

Desondanks beschikte het niet over voldoende middelen om het waarschijnlijke geval te dekken dat veel houders van de $500 miljoen puttable obligatie op 16 december zouden proberen hun recht uit te oefenen om de obligatie ruwweg een jaar vervroegd af te lossen, zeiden zij.

De bronnen voor dit artikel waren niet gemachtigd om met de media te spreken en spraken op voorwaarde van anonimiteit.

Groenland zei in een verklaring aan Reuters dat het zijn binnenlandse en buitenlandse schulden altijd volledig heeft terugbetaald en de financieringskosten laag heeft gehouden, en voegde eraan toe dat zijn plan om de passiva te verminderen vlot vorderde. CITIC Bank heeft niet gereageerd op verzoeken om commentaar.

WITTE RIDDERS

Bezorgd over de financiële situatie van Groenland had het gemeentebestuur van Shanghai ergens in het vierde kwartaal zijn geldschieters gevraagd soepel te zijn met uitstel van aflossing en de bestaande relaties te handhaven in plaats van te verbreken, zei een persoon die van de zaak op de hoogte was.

Vervolgens hield de beheerder van de staatsactiva van de regering van Shanghai begin december een bijeenkomst met vertegenwoordigers van zeven SOE's, waarbij zij hen opdroegen nieuwe dollarobligaties te kopen die door Groenland waren uitgegeven, volgens vier personen die van de bijeenkomst op de hoogte waren.

Shanghai Municipal Investment Group, Bank of Shanghai, Shanghai Land (Group) Co en Lujiazui International Trust Co behoorden tot de SOE's, zeiden twee van de vier bronnen.

Op 14 dec. kondigde Groenland aan dat het $ 350 miljoen had opgehaald in een obligatie-uitgifte in dollars. Met als vervaldatum augustus 2022 en een coupon van 7,974% was het een zeldzame obligatie-emissie van ontwikkelaars in een tijd waarin de bezorgdheid over de sector de uitgifte van nieuwe obligaties had opgedroogd. De enige kopers waren de zeven SOES, zeiden twee bronnen.

Drie dagen later zei Greenland dat het 85,9% van de obligatie van $500 miljoen had afgelost nadat put-opties waren uitgeoefend.

De beheerder van de staatsactiva van de regering van Shanghai, het gemeentebestuur van Shanghai en de vier hierboven genoemde SOE's hebben niet gereageerd op verzoeken om commentaar.

China's crisis in de onroerend-goedsector heeft president Xi Jinping, die dit jaar een ongekende derde termijn probeert te krijgen, voor een lastig parket gesteld.

Enerzijds wil de regering financiële discipline opleggen aan een sector die bekend staat om het ongebreideld lenen en die volgens sommige cijfers goed is voor een kwart van China's economie. Maar zij kan het zich ook niet veroorloven de groei te doen ontsporen of sociale onrust te stoken.

Obligaties van de China Evergrande Group, 's werelds grootste projectontwikkelaar met zo'n $300 miljard aan schulden, en van andere projectontwikkelaars, hebben de autoriteiten ertoe gebracht hun aanvankelijke standpunt dat de marktkrachten de overhand zouden hebben, te laten varen.

De regels voor fusies en overnames en voor het aantrekken van kapitaal in de sector zijn versoepeld en ontwikkelaars hebben gemakkelijker toegang gekregen tot voorverkoopfondsen die op geblokkeerde rekeningen staan. Tijdens de jaarvergadering van het parlement van vorige week heeft Premier Li Keqiang laten weten dat er nog meer versoepelingen in de pijplijn zitten.

Plaatselijke autoriteiten hebben ook SOE's aangemoedigd om activa van ontwikkelaars te kopen, hebben bronnen eerder gezegd, hoewel het onduidelijk is of er SOE's per se opdracht tot een overname hebben gekregen.

SHIMAO TOO

Shimao Group Holdings, een projectontwikkelaar die al zijn onroerend goed te koop heeft gezet om schulden af te lossen, heeft ook een helpende hand gehad van de gemeentelijke autoriteiten van Shanghai.

Zevenentwintig van Shimao's schuldeisers werd gevraagd hun leenposities te handhaven en de kredietwaardigheid van Shimao niet in het openbaar te ondermijnen, zei een aparte persoon die een vergadering van schuldeisers bijwoonde. "Iedereen stond met stom gezicht, niemand had een reactie," zei de persoon.

Shimao heeft niet gereageerd op verzoeken om commentaar.

Greenland schijnt echter meer overheidsbemoeienis te hebben gehad dan de meeste andere ontwikkelaars. De bronnen die met Reuters spraken, wisten niet zeker waarom, maar merkten op dat Greenland door de staat wordt gesteund en spraakmakende projecten heeft.

Het bouwde onlangs de hoogste woontoren van Sydney en heeft voor miljarden dollars aan projecten in Londen, New York, Los Angeles en Parijs. In eigen land omvatten haar projecten de bouw van het hoogste gebouw in Noordwest-China en is zij sterk betrokken bij de bouw van metro's, autowegen en bruggen.

Het gebruik van door de overheid gesteunde kredietondersteuning in plaats van de aankoop van fire-sale activa wordt de beleidsoptie bij uitstek om het risico in de sector te verminderen, vertelde een beleidsadviseur van de regering aan Reuters.

Men is het er ook steeds meer over eens dat bij de beslissing welke bedrijven overheidssteun zullen krijgen, de omvang de doorslag zal geven en niet zozeer de vraag of een bedrijf door de overheid wordt gesteund dan wel particulier is, zei de persoon, en hij voegde eraan toe dat het er uiteindelijk om gaat een financiële crisis te voorkomen.

In hoeverre de regering Groenland zal steunen, valt nog te bezien. De financiële moeilijkheden zijn nog niet voorbij. Het heeft $190 miljard aan totale schulden, en volgens de gegevens van Refinitiv, uitstaande obligaties ter waarde van $7,1 miljard, waarvan $3,7 miljard dit jaar moet vervallen.

De opdracht aan de SOE's om Groenland te steunen had alleen betrekking op de aankoop van nieuwe schuld voor $350 miljoen, zeiden de bronnen.

Bij één SOE althans heerst de vrees dat Groenland verder in financiële moeilijkheden zou kunnen geraken en voor de mogelijke fall-out als dat gebeurt.

De schriftelijke instructies met het briefhoofd van de Shanghai SASAC, die opdracht gaven tot de aankoop van Groenlands obligaties, worden op een veilige plaats bewaard voor het geval Groenland in gebreke blijft en SOE-functionarissen ter verantwoording worden geroepen voor hun daden, zei een persoon die van de zaak op de hoogte is.