Het dringt er bij Mapletree North Asia Commercial Trust (MNACT) op aan om te onderhandelen over een beter bod van Mapletree Commercial Trust (MCT), zo blijkt uit een open brief van 9 februari die door Reuters werd ingezien.

Quarz, dat eerder met succes een Singaporese REIT-deal heeft geblokkeerd, zegt dat het en zijn gelieerde ondernemingen belangen hebben die hen in de top 10 van aandeelhouders van MNACT plaatsen.

Een externe woordvoerder van MNACT en MCT zei dat ze geen onmiddellijk commentaar hadden op vragen van Reuters.

De Singaporese staatsinvesteerder Temasek weigerde commentaar te geven. Mapletree Investments Pte Ltd, een wereldwijd vastgoedconglomeraat, is de grootste aandeelhouder in beide vastgoedbevaks (REIT's) en bezat op 29 december 32,6% van MCT en 38,1% van MNACT.

Op 31 december kondigde MCT plannen aan om MNACT te kopen en zo de zevende grootste REIT in Azië te creëren met een verwachte marktwaardering van ongeveer S$ 10,5 miljard.

De belangrijkste portefeuille van MNACT omvat één commercieel vastgoedobject in Hongkong en twee in China, terwijl MCT een op Singapore gerichte REIT is.

Quarz, dat wordt geleid door Jan Moermann, een voormalig Zwitsers bankier, zei dat het de grondgedachte van de deal steunt, maar bezwaar heeft tegen de fusieratio en de prijs.

"Quarz is door veel MNACT-aandeelhouders benaderd over het inferieure bod van MCT op MNACT. Wij zijn het ermee eens dat het bod waardevernietigend is voor de unithouders en MNACT aanzienlijk onderwaardeert," aldus Moermann en Havard Chi, Quarz's in Singapore gevestigde hoofd research, in de brief. MCT bood aan alle units van MNACT te verwerven in ruil voor MCT units, of een combinatie van zowel cash als MCT units die de unithouders van het doelwit S$1,1949 per unit opleverde.

Dit vertegenwoordigde een premie van 7,6% ten opzichte van de slotkoers van MNACT van 27 december van S$ 1,11 en was gebaseerd op de eenheidsprijs van MCT van S$ 2. De bedrijven zeiden dat het bod in overeenstemming was met de intrinsieke waarde (net asset value, NAV) van MNACT per eenheid.

Sindsdien zijn de deelbewijzen van MCT met 8,5% gedaald tot S$ 1,83 bij het sluiten van de beurs op woensdag, terwijl die van MNACT onveranderd bleven op S$ 1,1.

Quarz stelde in de brief dat de biedprijs een van de "hoogste kortingen op de intrinsieke waarde vertegenwoordigde in de 20-jarige geschiedenis van de Singaporese REIT-markt met meerdere overnames en fusies".

"De raad van bestuur en het management van MNACT zouden een transparant en robuust proces op gang moeten brengen om de activa boven de intrinsieke waarde van S$ 1,23 te verkopen in plaats van het suboptimale bod van S$ 1,08-S$ 1,10 van MCT aan te bevelen," aldus Quarz.

Quarz voegde eraan toe er vertrouwen in te hebben dat MNACT vanaf de tweede helft van 2022 een sterk herstel zal laten zien, onder verwijzing naar de wereldwijde vaccinatiegraad.

De Singaporese REIT-markt wordt gedomineerd door particuliere beleggers die worden aangetrokken door de hoge dividenden die door de trusts worden uitgekeerd omdat de bedrijven verplicht zijn om 90% van hun huurinkomsten uit te keren. Quarz is opgericht in 2011 en heeft publiekelijk campagne gevoerd tegen een tiental Singaporese beursgenoteerde ondernemingen.

Het heeft steun verzameld om een fusie in 2020 te blokkeren tussen twee Singaporese REIT's, waarvan de managers in handen zijn van een eenheid van de Aziatische logistiekgigant ESR Cayman Ltd. Dit was een zeldzame overwinning voor activistische fondsen in de stadstaat.

($1 = 1,3425 Singaporese dollar)