FRANKFURT/BERLIJN (dpa-AFX) - Commercieel vastgoed komt in de vastgoedcrisis steeds meer onder druk te staan - in de eerste plaats kantoren, die te lijden hebben onder de trend naar thuiswerken en die de balansen van banken in toenemende mate belasten. De turbulentie jaagt politici en toezichthouders aan.

Volgens de Vereniging van Duitse Pfandbrief Banken (VDP) zijn de prijzen voor commercieel vastgoed in het vierde kwartaal van 2023 met ruim 12 procent gedaald ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder of met 4,9 procent ten opzichte van het voorgaande kwartaal - vooral door de daling van kantoorvastgoed. De vereniging, die de belangrijkste vastgoedfinanciers in Duitsland vertegenwoordigt, sprak maandag van de grootste prijsdaling ooit voor commercieel vastgoed. Ter vergelijking: de prijzen voor residentieel vastgoed daalden slechts met 6,1 procent binnen een jaar of 1,6 procent ten opzichte van het vorige kwartaal.

"Door de onzekerheid over de economische ontwikkeling in Duitsland en de nog onduidelijke effecten van de thuiskantoortrend op de benodigde hoeveelheid kantoorruimte, blijft de vraag naar kantoren gematigd, wat de prijzen verder onder druk zet," zei VDP Managing Director Jens Tolckmitt.

Markt voor kantoorvastgoed ingestort

Volgens de VDP zijn de prijzen voor winkelvastgoed de laatste tijd ook sterk gedaald, hoewel niet zo sterk als voor kantoren. Gegevens van vastgoedspecialist Jones Lang LaSalle (JLL) laten de omvang van de crisis zien. Volgens deze gegevens zal het volume van transacties van kantoorvastgoed in Duitsland met 76 procent zijn gedaald tot ongeveer 5,2 miljard euro in 2023.

Omdat de trend naar thuiswerken betekent dat er minder kantoorruimte nodig is, staat de markt voor dit type vastgoed in veel landen onder druk. Vooral de Verenigde Staten worden getroffen, waar de gevolgen van de kantorencrisis op verschillende kleinere banken drukken. New York Community Bancorp bijvoorbeeld kwam onlangs in de problemen en boekte ook verliezen door slechte vastgoedleningen. Het is nog maar ongeveer een jaar geleden dat de vastgoedmarkt in de VS een bankencrisis veroorzaakte toen verschillende regionale banken omvielen door de snel stijgende rente. Beleggers en toezichthouders zijn dan ook op hun hoede voor de nieuwe problemen.

De commerciële vastgoedmarkt maakt een "aanpassingsperiode" door, zei minister van Financiën Christian Lindner (FDP) maandag in een interview met Bloomberg TV. "De rentetarieven zijn veel hoger dan verwacht en dus maken veel bedrijven zich zorgen en moeten ze hun verwachtingen bijstellen. Ik denk dat we ons bewust moeten zijn van de situatie." Voor zover hij weet, is de algemene markt echter stabiel, zei Lindner.

Volgens insiders dreigt de Europese Centrale Bank (ECB) banken met problematische commerciële vastgoedleningen met hogere kapitaaleisen. Dit geldt voor het geval instellingen de risico's in deze sector niet voldoende onder controle hebben, meldde persbureau Bloomberg onlangs op basis van kringen.

Van de banken in de EU zijn vooral instellingen uit Duitsland en Frankrijk sterk betrokken bij commercieel vastgoed, volgens gegevens van de European Banking Authority (EBA). Daarnaast is een aantal banken, waaronder Landesbank Helaba, getroffen door de ineenstorting van het vastgoedimperium van de Oostenrijkse ondernemer René Benko, wiens Signa Group onder meer de warenhuisketen Galeria omvat.

Deutsche Pfandbriefbank in het centrum van de turbulentie

De problemen met commercieel vastgoed treffen nu ook de Duitse banken. In het centrum staat de Deutsche Pfandbriefbank, die veel leningen heeft verstrekt voor kantoorgebouwen en winkelcentra in de VS. De financiële instelling uit Garching bij München moest haar risicovoorzieningen tegen crises in het vierde kwartaal verhogen en probeerde onlangs beleggers gerust te stellen met een verklaring over haar liquiditeitspositie. De bank, waarvan de aandelen vorige week kelderden, spreekt van de "grootste vastgoedcrisis sinds de financiële crisis".

Deutsche Bank is ook relatief sterk betrokken bij de Amerikaanse commerciële vastgoedmarkt. De bank heeft voor ongeveer 17 miljard euro aan leningen verstrekt voor Amerikaans commercieel vastgoed, waarvan 7 miljard voor kantoren. De bank zal wanbetalingen op leningen voor Amerikaans commercieel vastgoed aankunnen, zei CFO James von Moltke onlangs. De wanbetalingen zullen in het eerste en waarschijnlijk ook in het tweede kwartaal echter hoger uitvallen dan Deutsche Bank zou willen. Tegelijkertijd wees de bank erop dat de Amerikaanse kantorenportefeuille slechts 1,5 procent van de totale leningenportefeuille uitmaakt.

Volgens de Association of Pfandbrief Banks is het einde van de vastgoedcrisis niet in zicht. "Een ommekeer in de vastgoedprijzen, waarover al veel publiekelijk is gespeculeerd, is nog niet in zicht", zegt Managing Director Tolckmitt. "2024 zal voorlopig ook moeilijk blijven." Verwacht wordt dat de prijzen voor woningen zich in de zomer zullen stabiliseren, terwijl de prijzen voor commercieel vastgoed zich naar verwachting niet voor het einde van het jaar zullen stabiliseren./als/DP/ngu