Terwijl de beursgenoteerde markten voor commercieel vastgoed zijn gekelderd, is de klap voor de eenheidsprijzen niet volledig zichtbaar geworden in de waarderingen van de activa, waardoor een patstelling is ontstaan tussen relatief optimistische verhuurders en kopers die wachten op grotere kortingen.

Kantoorgebouwen staan in het middelpunt van de impasse. Tijdens de COVID liepen de kantoren leeg en de werknemers keren maar langzaam terug, terwijl de hogere rentetarieven de vastgoedwaarden hebben aangetast, net nu het duurder wordt om schulden af te lossen.

Vastgoedbevaks (REIT's) zoals Dexus, een van de grootste kantooreigenaren van het land, Charter Hall Group en Centuria Office REIT hebben hun portefeuilles in halfjaarlijkse onafhankelijke taxaties in juni en juli met 4% tot 8% verlaagd.

Samen met de waarderingen van december hebben de grote REIT's, die vastgoedactiva bouwen, bezitten en exploiteren, de kantoorportefeuilles het afgelopen jaar met ongeveer een tiende of minder afgewaardeerd. Niet-kantoren zijn zelfs nog minder gedaald.

Dat is een fractie van de daling op de openbare markten. Dexus aandelen zijn sinds 2022 met 28% gedaald, terwijl Charter Hall bijna gehalveerd is. De Australische REIT-benchmark staat nog steeds een vijfde onder het niveau van vóór de COVID, ondanks een stijging van 4% dit jaar.

Hoewel een dergelijk verschil tussen publieke en private waarderingen niet ongewoon is omdat eigenaars van eersteklas vastgoed hun holdings niet willen afwaarderen, weerspiegelt de gapende kloof de bredere onzekerheid over de sector.

"Kopers zijn niet bereid om de prijs van de laatste waarderingen te betalen," zegt Winston Sammut, een investeringsmanager bij Sequoia Financial Group en een voormalig leidinggevende bij Charter Hall. "Je kunt een waarde op dingen plakken, maar als niemand bereid is om die prijs te betalen, is het geen echte waarde."

REIT's beweren dat hun portefeuilles vol zitten met eersteklas gebouwen en vol zitten met huurders. In antwoord op vragen van Reuters zei Centuria dat de waarderingen voor kleinere kantoren goed standhouden en verwees naar de recente verkoop van een pand in Canberra ter waarde van A$23 miljoen, die slechts 1,7% onder de boekwaarde van december lag. Dexus en Charter Hall reageerden niet op verzoeken om commentaar.

Beleggers zijn verdeeld over de vraag of niet-beursgenoteerde prijzen net zo ver zullen dalen als openbare markten, maar zelfs optimisten zijn op hun hoede. Grant Berry, een portefeuillebeheerder van REIT's bij SG Hiscock & Company, noemt een prijsdaling van 30% "hardhandig", maar wijst op de mogelijkheid van een daling van 20%.

Niet-genoteerde waarderingen zullen zich naar verwachting op vergelijkbare niveaus als de prijzen op de openbare markt vestigen, met kortingen rond de 20% tot 30%, volgens investeringsbankiers.

Een recente opvallende verkoop onderstreept de neerwaartse risico's. Dexus verkocht vorige maand een wolkenkrabber in het centrum van Sydney voor A$393 miljoen, een korting van 17% ten opzichte van de waardering in december.

Geconfronteerd met het vooruitzicht van grote kortingen, trekken eigenaars de verkoop terug. De Amerikaanse private-equitygigant Blackstone en de Chinese verzekeraar Ping An hebben dit jaar beide de verkoop van opvallende kantoorgebouwen in Sydney gepauzeerd na een laag bod, meldden lokale media. Blackstone weigerde commentaar te geven en Ping An reageerde niet op een verzoek om commentaar.

Volgens Amy Pham, een REIT-fondsbeheerder bij Pengana Capital Group, kunnen taxateurs een bescheiden afwaardering rechtvaardigen zolang er weinig grote verkopen zijn waartegen de prijzen kunnen worden afgezet.

"Taxateurs bewijzen zichzelf geen dienst door voorzichtig te zijn. Hoe meer ze zich inhouden, hoe meer kopers en investeerders zich inhouden."

DE IMPASSE DOORBREKEN

De toenemende druk op eigenaars om beleggers te betalen die zich uit niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen terugtrekken, kan hen uiteindelijk dwingen om gebouwen te verkopen om geld in te zamelen, waardoor de impasse effectief wordt doorbroken, aldus Sammut.

"Geld staat in de rij om eruit te stappen voordat de waarderingen volledig zijn aangepast voor de renteverhogingen," zei hij. "Naarmate er meer aflossingen binnenkomen, ontstaat er druk voor meer verkopen."

Charter Hall heeft al beperkingen opgelegd aan hoeveel beleggers kunnen opnemen uit een van zijn grootste niet-beursgenoteerde kantoorfondsen, omdat het moeite heeft om kopers te vinden tegen prijzen die volgens hem redelijk zijn.

In de Verenigde Staten heeft Blackstone sinds november herhaaldelijk de terugbetalingen van beleggers uit zijn vastgoedfonds beperkt.

Het Australische pensioenfonds Hostplus, goed voor 100 miljard Australische dollar, sloot in juni abrupt zijn zelfstandige vastgoed- en infrastructuurfondsen onder verwijzing naar de kosten, complexiteit en de noodzaak om de algehele activamix en cashflow te beheren.

"Hostplus, dat is een begin," zei Pham. "We kijken of de fondsbeheerders, de Charter Halls, de Centurias, de Dexus ook grote aflossingen krijgen."

($1 = 1,4628 Australische dollar)