De Portugese regering heeft de regels aangescherpt nadat ze aanvankelijk in februari 2023 had gezegd dat ze de gouden visumregeling, die de huizencrisis zou verergeren, zou afschaffen. Zij had al geprobeerd om investeringen in onroerend goed te verleggen van grote steden naar ontvolkte gebieden.
De regeling, die rijke niet-EU-burgers die in Portugal investeren het recht geeft om in het land te wonen, heeft sinds de lancering in 2012 7,3 miljard euro ($8 miljard) aan fondsen aangetrokken. De meeste deelnemers komen uit China, Brazilië en de Verenigde Staten.
Ongeveer 90% van dat geld ging naar onroerend goed, wat klachten losmaakte over het opdrijven van de huizenprijzen in een van de armste landen van West-Europa.
De Europese Commissie heeft inmiddels opgeroepen om een einde te maken aan dergelijke programma's, vanwege veiligheidsrisico's.
Geld stoppen in beleggingsfondsen is sinds 2015 een optie in het Portugese programma, maar zal naar verwachting nu het belangrijkste kanaal worden. Andere mogelijkheden zijn donaties aan culturele of onderzoeksprojecten.
"Onroerend goed heeft altijd de aandacht weggenomen van de andere opties," zei advocaat Vanessa Lima van Prime Legal, dat naast andere diensten buitenlanders helpt bij het aanvragen van het visum.
"Het belangrijkste type investering zal (vanaf nu) in fondsen zijn - daar bestaat geen twijfel over."
Om in aanmerking te komen, moeten aanvragers 500.000 euro overmaken naar één of meer in aanmerking komende fondsen.
De Portugese beursregulator CMVM, die fondsen certificeert, zei dat het geen lijst kon geven van degenen die in aanmerking komen voor investeringen met een gouden visum. Lima schatte dat er ongeveer 40 waren, hoewel sommige misschien nog niet open staan voor investeringen.
Een van de fondsen die hopen te profiteren is het investeringsfonds voor duurzame landbouw Pela Terra, dat al bijna 1.000 hectare landbouwgrond in de regio Alentejo helpt te herstellen.
"De nieuwe regelgeving is de wind in de zeilen," zei Alex Lawry-White van Pela Terra.
Hij beschreef de veranderingen als een "correctie" van regels die voor problemen hadden gezorgd, zoals hogere huizenprijzen, en voegde eraan toe: "Het gouden visumprogramma moet de gemeenschap ... centraal stellen."
Jim Davidson, een Pela Terra investeerder uit de Verenigde Staten, zei dat vastgoed nog steeds een optie was toen hij begon met het gouden visumproces, maar dat hij zich bewust was van het groeiende negatieve sentiment ten opzichte van de regeling. Hij zei dat Pela Terra meer overeenkwam met zijn waarden en ethiek.
Een ander fonds, Sharing Education, investeert in internationale scholen in Portugal.
"We hebben gemerkt dat de belangstelling van beleggers toeneemt ... omdat ze op zoek zijn naar iets anders," zei het hoofd van investor relations Goncalo Santos.
NOODZAAK
Hoewel er nog geen officiële gegevens zijn, vertelden drie advocaten die gespecialiseerd zijn in gouden visa aan Reuters dat ze verwachtten dat fondsen binnenkort 80-90% van alle dergelijke investeringen zouden vertegenwoordigen. Maar nu onroerend goed gesloten is, zeiden sommigen dat er waarschijnlijk minder geld naar Portugal zal vloeien.
"Mensen doen het niet omdat ze willen investeren, maar uit noodzaak ... om de gouden visa te krijgen," zei Francisco Barata Salgueiro, een senior partner die de leiding heeft over de afdeling buitenlandse investeringen bij EDGE International Lawyers.
Een bijdrage van minstens 250.000 euro aan culturele projecten of 500.000 euro aan wetenschappelijk onderzoek - of het genereren van 10 banen - kan ook helpen om een gouden visum te krijgen. Aanvragers moeten hun strafblad laten controleren en aantonen dat ze geen openstaande schulden hebben.
Lima van Prime Legal gelooft dat er meer fondsen zullen worden opgericht nu onroerend goed niet langer een optie is - en dat sommige bestaande fondsen zich zullen heroriënteren op onroerend goed - en dat donaties aan culturele projecten populairder zullen worden.
Maar Nuri Katz van adviesbureau Apex Capital Partners zei dat het uitsluiten van investeringen in onroerend goed Portugal minder aantrekkelijk zou maken voor investeerders, die zich zouden wenden tot de gouden visumregelingen van andere landen. Buurland Spanje is een van de landen die investeringen in onroerend goed nog wel toestaan.
Het feit dat in aanmerking komende fondsen slechts 60% van hun geld in Portugal hoeven te investeren, zou de voordelen van de regeling voor het land nog verder verminderen, aldus Katz.
Advocaten en adviesbureaus klagen al lange tijd dat het gouden visumproces traag en bureaucratisch is, en sommigen wilden meer duidelijkheid over de nieuwe regels, die zowel directe als indirecte vastgoedinvesteringen verbieden.
"Als een fonds in een fabriek wil investeren ... is dit dan een indirecte investering in onroerend goed of niet," vroeg Salgueiro van EDGE. "Wij denken van niet, maar deze onzekerheden zijn naar boven gekomen."
Advocaat Raquel Cuba Martins zei dat sommige van haar klanten zich ook zorgen maakten over het politieke risico. Portugal houdt in maart vervroegde verkiezingen nadat de regering ineenstortte na een reeks schandalen.
"We hebben al (aanvraag)intrekkingen gehad vanwege de instabiliteit van de wetgeving en het gebrek aan zekerheid," zei Martins. "(Anderen) investeren liever nu en beginnen het proces dan dat ze wachten op een verandering die een nieuwe regering zou kunnen doorvoeren." ($1 = 0,9111 euro)
