Real estate investment trusts (REIT's), de beursgenoteerde eigenaars van commerciële gebouwen, zijn opgeveerd tot niveaus die voor het laatst werden gezien voordat de Amerikaanse kredietverstrekker Silicon Valley Bank in maart 2023 instortte, wat de angst voor een grote kredietschaarste voor verhuurders aanwakkerde.
Obligaties in commercieel vastgoed verwachten ook betere tijden nu de geldstromen naar vastgoedbeleggingsfondsen aantrekken.
De rally is sterk gebaseerd op de hoop dat de grote centrale banken de rente zullen verlagen vanaf het hoogste punt in meerdere decennia, waardoor de enorme druk op verhuurders en hun kredietverstrekkers wordt verlicht en de prognoses dat gebouwen niet langer minder waard worden, worden gestimuleerd.
"We zijn dicht bij de bodem van de markt, dat geloven we echt," zei Kim Politzer, hoofd Europees vastgoedonderzoek bij Fidelity International.
"Voor ons lijkt het nu verstandig om te plannen om er meer geld in te steken."
Met Britse commerciële vastgoedwaarden die met ongeveer 25% zijn gedaald vanaf een piek medio 2022, zei Nick Montgomery, hoofd Britse vastgoedbeleggingen bij Schroders, dat de Britse markt "op of nabij de bodem" was, waarbij hij erop wees dat de huren in 2023 met 4% waren gestegen.
BlackRock, 's werelds grootste vermogensbeheerder, zei deze maand ook dat 2024 "een instapmoment" zou zijn voor goedkope vastgoedbeleggingen wereldwijd.
HOGE VERWACHTINGEN, GROTE RISICO'S
De opmerkelijke rally botst met aanhoudende waarschuwingen van belangrijke toezichthouders over de gevaren waarmee de sector wordt geconfronteerd, waaronder de voorzitter van de Duitse financiële toezichthouder, die commercieel vastgoed dinsdag omschreef als "risico nr. 1".
In de afgelopen maand is er, wat het marktsentiment betreft, een duidelijk positieve verandering geweest ten opzichte van vastgoed," zei Bernie Ahkong, co-chief investment officer van UBS Asset Management's hedgefondsunit O'Connor, die eraan toevoegde dat hij niet in de rally geloofde.
Volgens gegevensverstrekker Lipper hebben wereldwijde vastgoedfondsen in de week tot 10 januari een geschatte netto-instroom van $82,2 miljoen aangetrokken, het hoogste niveau sinds september 2021.
Vastgoedaandelen, legde Ahkong uit, hebben de neiging om te stijgen wanneer handelaren geloven dat de kosten van de schuld van verhuurders zullen dalen en hadden mensen aangetrokken "die op zoek zijn om op duration te spelen," een term voor het kopen van activa die gevoelig zijn voor rentewijzigingen.
Commerciële verhuurders hebben wereldwijd meer dan $ 2 biljoen aan leningen die tegen eind 2025 geherfinancierd moeten worden, volgens adviesbureau Jones Lang LaSalle.
Een significante minderheid zal moeite hebben om opnieuw te onderhandelen over deze leningen, tenzij de Amerikaanse Federal Reserve en de Europese Centrale Bank de rente snel verlagen, zoals de markten voorspellen. De geldmarkten zetten in op een verlaging van de Fed-rente van 5,25% tot 5,5% tot onder de 4% in december....
Ratingbureau S&P Global heeft bijna een derde van de Europese vastgoedgroepen en ongeveer een vijfde van de Amerikaanse verhuurders gewaarschuwd voor een schuldverlaging, omdat ze het financieel moeilijk zouden krijgen als de rente hoog blijft.
GROENE SCHIETEN? In 2023 was het volume van commerciële vastgoedtransacties meer dan 50% lager dan in 2022 in zowel de VS als Europa, volgens MSCI. De leegstand van kantoren bedraagt volgens de laatste beschikbare gegevens van MSCI 17% in de VS en 14% in Europa.
Toch zijn er aanwijzingen dat de somberheid afneemt.
De daling van de vastgoedwaarden, zoals blijkt uit de totale rendementen die beleggers in vastgoedbeleggingsfondsen behalen, is gematigd na de grootste daling in het jaar tot oktober 2022 sinds de wereldwijde financiële crisis van 2008. "We zitten niet in een bullmarkt," zei Anne Koeman-Sharapova, hoofd vastgoedbeleggingen voor Europa bij adviesbureau Mercer.
"Maar waarderingsgegevens en publieke aandelen laten zien dat de zaken aan het keren zijn."
Verwacht wordt dat het herstel fragmentarisch zal zijn, waarbij beleggers de voorkeur zullen geven aan Europa boven de Verenigde Staten.
Capital Economics, het onderzoeksadviesbureau, voorspelt dat de waarde van commerciële gebouwen in het VK dit jaar met 1,1% zal stijgen na een daling van 4% in 2023.
Capital Economics voorspelt dat de vastgoedprijzen in de eurozone in 2025 positief zullen worden, terwijl de VS aanzienlijk achter zullen blijven met een daling van 10% dit jaar en geen herstel tot 2026, dankzij de bijzonder scherpe daling van de vraag naar kantoren.
Zelfs Amerikaanse kredietbeleggers worden echter optimistisch over vastgoed, met een index van obligaties uitgegeven door Amerikaanse REIT's die terug is op het niveau van voor de agressieve renteverhogingscyclus van de Fed in maart 2022.
Yuri Seliger, kredietstrateeg bij Bank of America, zei dat de renteverhogingen van de Fed de belangrijkste reden waren voor bezorgdheid over Amerikaans vastgoed. "De hele kwestie was te wijten aan de renteverhogingscyclus van de Fed, die vermoedelijk in 2024 ten einde loopt," zei hij, "dus de vooruitzichten zijn aan het verbeteren."
