Het Forest City project van Country Garden in de staat Johor naast Singapore, dat wordt aangekondigd als een paradijs met schildpadden en witte zandstranden, heeft als doel om 700.000 mensen te huisvesten verspreid over 7.000 hectare op vier drooggelegde eilanden als het project in 2035 klaar is.

Na zeven jaar heeft Country Garden 20 miljard ringgit ($4,3 miljard) in het project geïnvesteerd, aldus Forest City, een bedrag dat ver verwijderd is van het oorspronkelijke plan van $100 miljard. Vandaag de dag, met de ontwikkeling nog in volle gang, huisvest het minder dan 10.000 mensen - ongeveer 1% van de doelstelling.

Forest City is emblematisch geworden voor de risico's die Country Garden en sommige van zijn Chinese collega's namen met hun door schulden gedreven bouwhausse, niet alleen in eigen land maar ook op buitenlandse markten.

Nu Country Garden worstelt met een zwakke kasstroom en een muur van aflossingsverplichtingen, zien de vooruitzichten van Country Garden om extra kapitaal in het project te steken er steeds moeilijker uit, zeggen analisten. Het is ook onwaarschijnlijk dat de Chinese ontwikkelaar op korte termijn inkomsten uit het project zal halen.

Eind vorige maand zei Forest City dat het project doorgaat zoals gepland, ondanks problemen in verband met het "politieke landschap en inmenging, economische stabiliteit, overheidsbeleid".

"Het bedrijf is ook altijd bereid om de ontwikkelingsplannen van Forest City na 2025 te herzien en te herevalueren als daar op dit moment behoefte aan is," zei het bedrijf, zonder uit te weiden over de plannen of de betekenis van de herzieningsdatum van 2025.

Forest City, een joint venture tussen Country Garden en een particulier Maleisisch bedrijf dat wordt gesteund door de Sultan van Johor en de deelstaatregering, heeft sinds de start in 2016 te kampen met problemen op het gebied van milieu en regelgeving.

Nu de financiële druk op Country Garden toeneemt, zal hulp van de Maleisische regering cruciaal zijn voor het succes van de ontwikkeling en het bedrijf zal misschien externe investeerders moeten aantrekken om het project nieuw leven in te blazen, zegt Foo Gee Jen, Group Managing Director bij vastgoedmakelaar en adviesbureau CBRE-WTW.

"Ik denk dat ze het project moeten opsplitsen en JV-partners moeten uitnodigen om een deel van de activa te gelde te maken. Dat zal de ontwikkeling van Forest City versnellen," zei hij.

Het kantoor van de Maleisische premier Anwar Ibrahim heeft niet gereageerd op vragen om commentaar op de financiële problemen van de ontwikkelaar.

HUISWAARHEDEN

Forest City zei dat elke maand ongeveer 55.000 mensen de verkoopgalerij bezoeken en dat twee hotels met samen 600 kamers, waaronder een vijfsterren golfresort, "altijd volgeboekt zijn".

"Zien is geloven," zei Forest City in een reactie per e-mail.

Wat Reuters tijdens een recente reis zag, zag er heel anders uit.

Lege wegen met palmbomen leidden naar een winkelcentrum waar onder andere een karaokelounge, een vogelnestmuseum en een kruidengeneeskundewinkel waren gesloten.

In het vier verdiepingen tellende winkelcentrum waren slechts een tiental winkels open, met meer schoonmakers dan winkelend publiek. Een van de hotels was grotendeels leeg en de bar op het dak bleef gesloten, hoewel de eigenaars Reuters in februari vertelden dat het in maart weer open zou gaan.

De verkoopgalerij toonde een enorme replica van het project, met op veel woonblokken "uitverkocht" of "snel verkocht". Maar in een uur tijd bekeken slechts een paar gezinnen de grote showroom.

Verschillende vastgoedmakelaars zeiden dat er weinig vraag was naar eenheden omdat potentiële kopers zich zorgen maakten over de lage bezettingsgraad, milieuproblemen en een gebrek aan economische ontwikkeling.

"Mensen willen niet kopen in een blok waar maar een paar bewoners zijn," zei een makelaar, die niet geïdentificeerd wilde worden vanwege de gevoeligheid van de kwestie.

Een andere makelaar zei dat zijn cliënt na drie jaar een woning wilde verkopen omdat hij ontevreden was over het tempo van de ontwikkeling.

Forest City zei dat er tot nu toe 28.000 wooneenheden zijn opgeleverd, waarvan meer dan 80% is verkocht aan kopers uit ten minste 30 landen.

DOELWIT VOOR OBLIGATIEHOUDERS

Country Garden heeft minder offshoreprojecten in vergelijking met sommige van zijn Chinese collega's, en sommige analisten verwachten dat Forest City een doelwit zal zijn voor sommige houders van zijn dollarobligaties als de ontwikkelaar niet aan zijn schuldverplichtingen kan voldoen.

"Het landperceel zelf is waardevol," zei een in Singapore gevestigde obligatiehouder van Country Garden, terwijl hij wees op de complicaties van het omgaan met een joint venture van de lokale overheid.

Vorige maand zei de centrale bank van Maleisië dat lokale banken hun blootstelling aan Country Garden hadden beperkt, uit bezorgdheid over de financiële stress van het bedrijf.

Anwar, de premier van Maleisië, heeft Forest City aangewezen als een "speciale financiële zone" om investeringen aan te trekken, wat volgens Forest City zou helpen bij de marketing.

Anwar heeft niet gezegd waarom zijn regering stimuleringsmaatregelen introduceert, maar analisten zeggen dat het zou kunnen komen door de recente financiële problemen van Country Garden, de geschiedenis van het project met negatieve publiciteit en een overaanbod van onroerend goed in Johor, het grootste in Maleisië.

Toch vinden sommige bewoners van Forest City de lagere prijzen in vergelijking met Singapore en het rustige levenstempo prima.

"Als mijn bedrijf niet thuis was, zou ik hier graag permanent willen wonen. Het is zo ontspannend en de prijzen zijn betaalbaar," vertelde de 30-jarige Chinese Yang Ming Han aan Reuters.

"Hoewel de huizenprijzen niet gestegen zijn en het geen goede investering is in vergelijking met onroerend goed in Singapore, is het hier echt fijn wonen."

Loh Wee Loon, die investeringen heeft in vijf bedrijven in Forest City, heeft er vertrouwen in dat de Chinese schuldencrisis in de vastgoedsector geen problemen zal opleveren.

"Ik denk niet dat de problemen in China een probleem zijn. Het is een ander management en ik heb er ook vertrouwen in omdat Forest City de steun heeft van de Sultan van Johor."

($1 = 4,6710 ringgit)

($1 = 1,3599 Singaporese dollar)