Retail Estates : Bekendmaking jaarresultaten boekjaar 2022-2023

PERSBERICHT

Periodieke verklaring - gereglementeerde informatie - voorwetenschap

Ternat, 26 mei 2023

BEKENDMAKING JAARRESULTATEN BOEKJAAR 2022-2023

25STE VERJAARDAG VAN DE EERSTE BEURSNOTERING VAN RETAIL ESTATES WORDT GEVIERD MET UITSTEKENDE JAARCIJFERS.

NA DE CORONACRISIS VANGT DE PERIFERE WINKELVASTGOEDMARKT OOK DE GEVOLGEN VAN DE ENERGIECRISIS EN DE HOGE INFLATIE OP EN BEWIJST ZE HAAR VEERKRACHT.

EPRA-WINST PER AANDEEL BEDRAAGT 6,34 EURO WAT EEN STIJGING VERTEGENWOORDIGT VAN 9 PROCENT TEN OPZICHTE VAN HET VORIG BOEKJAAR. OOK GECORRIGEERD VOOR HET NIET-RECURRENT EFFECT VAN DE RETROACTIEVE TOEGANG TOT HET FBI BELASTINGSREGIME IN NEDERLAND BLIJFT ER EEN AANTREKKELIJKE GROEI AANWEZIG. DE OPBRENGSTEN VAN DE KAPITAALVERHOGING VAN JUNI 2022 WERDEN GEÏNVESTEERD IN VERWERVINGEN IN NEDERLAND WAARDOOR OOK DE DILUTIE DOOR UITGIFTE VAN NIEUWE AANDELEN IS WEGGEWERKT.

DE AANHOUDENDE BELANGSTELLING VAN BELEGGERS VOOR RETAILPARKEN OVER HEEL EUROPA VERTAALT ZICH IN STABIELE WAARDERINGEN. OVER DE GEHELE VASTGOEDPORTEFEUILLE MET CONSTANTE SAMENSTELLING BEDRAAGT DE WAARDESTIJGING TEN OPZICHTE VAN 31 MAART 2022 3,22%.

BEZETTINGSGRAAD 98,08% IS TERUG OP NIVEAU VAN HET 25-JARIG GEMIDDELDE.

SCHULDGRAAD DAALT TOT HISTORISCH LAAG NIVEAU NAMELIJK 44,77%.

RENTERISICO'S VOOR DE VOLGENDE DRIE BOEKJAREN BIJNA VOLLEDIG AFGEDEKT. GEMIDDELDE KOSTPRIJS BANKSCHULDEN 2,06%.

DOELSTELLINGVOOR2022-2023VOORZIENINHETESG-DRIEJARENPLAN2022-2025OVERSCHREDEN;

12,95 MIO INVESTERINGEN IN ESG-DOELSTELLINGEN OP EEN TOTAAL DRIEJARENOBJECTIEF VAN 30 MIO EUR CAPEX EN 3,6 MIO EUR OPEX.

VERHOGING VAN HET VOORGESTELD DIVIDEND VAN 4,60 EURO VOOR BOEKJAAR 2021-2022

NAAR 4,90 EURO ALS GEVOLG VAN DE STRUCTUREEL GESTEGEN WINSTGEVENDHEID, DOOR DE UITKERING VAN EEN INTERIMDIVIDEND IN DE VORM VAN EEN KEUZEDIVIDEND.

Jaarlijkse resultaten over de periode 01.04.2022 tot en met 31.03.2023

1. BOEKJAAR 2022-2023 IN EEN NOTENDOP

Retail Estates viert de 25ste verjaardag van haar beursnotering met de beste winstcijfers ooit in haar geschiedenis. Ook de waardegroei van de vastgoedbeleggingen getuigt van de veerkracht van de perifere winkelvastgoedsector ondanks de beproevingen van de energiecrisis en de ongezien hoge inflatie die de bouwkosten en loonkosten naar ongeziene pieken bracht. De economische context was nochtans moeilijk met een energiecrisis die zowel de consument als de winkeliers getroffen heeft en een uit de hand gelopen inflatiegolf. Zelfs als de inflatie onder controle zou komen, zullen de gevolgen hiervan op de intrestkosten nog geruime tijd voelbaar blijven. In heel Europa staan de perifere winkelparken hoog op de verlanglijst van vastgoedinvesteerders omwille van hun goede performantie in de voorbije woelige jaren met de COVID-19 epidemie en de energiecrisis. Dit verklaart waarom de waardering van deze beleggingen stabiel blijft ondanks de gestegen financieringskosten.

De hele winkelsector heeft af te rekenen met een gestegen kostenbasis. De indexatie van lonen en huisvestingskosten kwamen bovenop de fors gestegen energiekosten. Velen konden het effect matigen door prijsverhogingen en/of margeverlagingen maar voor sommige segmenten was dit geen alternatief. In het bijzonder de food-retail, die met kleine marges in een zeer concurrentiële omgeving werkt, heeft het moeilijk om zijn pre-COVID-19 rentabiliteit terug te vinden. Waar nodig om de rentabiliteit van haar klanten te beschermen heeft Retail Estates, aan marktconforme huurprijzen, beperkte huurprijsherzieningen aanvaard die ingaan op de volgende vervaldag van de huurovereenkomsten. Er werden geen huurkortingen toegekend of indexcaps toegestaan. De bezettingsgraad bleef op hoog niveau, namelijk 98,08% en de huurhernieuwingen blijven constant doorlopen.

Er werd met de opbrengst van de kapitaalverhoging van juni 2022 het non-food gedeelte van een retailpark in Venlo (Nederland) gekocht mits een investering van 34,44 mio EUR. Een andere belangrijke investering, in samenwerking met een Nederlandse partner, betreft de aankoop van 17 winkelpanden in de Woonmall Alexandrium in Rotterdam (Nederland) voor een bedrag van 26,03 mio EUR. Op jaarbasis leveren deze investeringen 5,26 mio EUR huur op.

Onze doelstellingen in duurzaamheidsinvesteringen die passen binnen onze ESG strategie werden ruim overtroffen. Deze investeringen zoals zonnepaneelinstallaties, isolatie en hoogrendementsbeglazing, realiseren we in "win-win" met onze klanten met het oog op de duurzame verhuurbaarheid en het waardebehoud van onze winkelpanden.

De veerkracht van ons winkelvastgoedsegment heeft zich in het afgelopen boekjaar vertaald in een stijging van de huurontvangsten tot 125,86 mio EUR en een EPRA-resultaat1 van 88,20 mio EUR. Hierbij speelt de toekenning van het fiscaal gunstige FBI-statuut in Nederland na jarenlange procedures een positieve rol in de vorm van een niet-recurrent resultaat van 7,7 mio EUR dat betrekking heeft op vorige boekjaren. De EPRA- winst per aandeel steeg mede hierdoor tot 6,34 EUR, in vergelijking met 5,84 EUR per aandeel vorig boekjaar.

De waarde van onze vastgoedinvesteringen, bij een constante samenstelling, is het afgelopen boekjaar gestegen met 56,6 mio EUR, wat 3,22% betekent. Deze stijging vormt het batig saldo van een reeks correcties die deels door de stijging van de huurprijzen en deels door hogere verkoopprijzen te verklaren zijn. De belangrijkste waardestijgingen werden in Nederland vastgesteld. Er werden een beperkt aantal solitaire winkelpanden verkocht met een totale netto meerwaarde van 0,14 mio EUR.

1 Het EPRA resultaat wordt als volgt berekend: nettoresultaat exclusief variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, exclusief resultaat op de

verkopen van vastgoedbeleggingen, exclusief variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva en exclusief minderheidsbelangen met betrekking tot voornoemde elementen.

Net zoals in de vorige boekjaren werd er veel aandacht besteed aan het verlengen van de lopende bankfinanciering en het indekken van de renterisico's. Het eigen vermogen werd versterkt met een kapitaalverhoging van 54,15 mio EUR in juni 2022 en het reserveren van uitzonderlijke winsten. Als resultaat hiervan daalde de schuldgraad van 49,15% op 31 maart 2022 naar 44,77% op 31 maart 2023. Retail Estates behoudt, binnen de maximale schuldgraad van 50% die ze zichzelf vooropstelt, een belangrijke investeringscapaciteit.

De huurinkomstenstegen tot 125,86 mio EUR (+10,08 mio EUR) voornamelijk ten gevolge van de indexaties en aankopen die het afgelopen boekjaar hebben plaatsgevonden.

De waarde van de vastgoedportefeuille(inclusief vaste activa in aanbouw) is toegenomen van 1.759,88 mio EUR naar 1.888,56 mio EUR. Dit is vooral te verklaren door de uitbreiding van de portefeuille met 60,78 mio EUR, investeringen in de bestaande vastgoedportefeuille ten belope van 17,14 mio EUR, de verkoop van vastgoedbeleggingen ten bedrage van 9,66 mio EUR en een positieve herwaardering van de bestaande vastgoedportefeuille ten belope van 55,92 mio EUR.

De raad van bestuur van Retail Estates heeft op 26 mei 2023 beslist om over het boekjaar 2022-2023 (dat een aanvang nam op 1 april 2022 om te eindigen op 31 maart 2023) een interimdividend in de vorm van een keuzedividenduit te keren van EUR 4,90 bruto (of EUR 3,43 netto, d.i. het netto-dividend per aandeel na afhouding van 30% roerende voorheffing) per aandeel (dat deelt in het resultaat van het boekjaar 2022- 2023).

Rekening houdend met de uitkeringsverplichting van Retail Estates als openbare GVV met toepassing van artikel 13 van het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zal de raad van bestuur aan de jaarlijkse algemene vergadering van 24 juli 2023 voorstellen om geen bijkomend dividend over het boekjaar 2022-2023 uit te keren.

2. OPERATIONELE ACTIVITEITEN

2.1. Investeringen

Investeringen

Aankoop "Tref Center Venlo"

Retail Estates heeft op 4 juli 2022 een investering van 34,44 mio EUR gerealiseerd in de aankoop van een belang van 90% in het retailpark Tref Center te Venlo (Nederland-provincie Limburg). Dit gebeurde in samenwerking met de Nederlandse vastgoedinvesteerder Westpoort Vastgoed die zelf gelijktijdig een belang van 10% verwierf. Het aandeel van Retail Estates in de transactie bedraagt 34,44 mio EUR en levert een huurincasso van 2,52 mio EUR op, wat een aanvangsrendement van circa 7% vertegenwoordigt. De investeringswaarde van het belang van Retail Estates bedraagt volgens de vastgoeddeskundige Cushman & Wakefield 35,5 mio EUR en de reële waarde 32,83 mio EUR.

Het retailpark Tref Center is ontwikkeld rond de Tref Box, een hypermarkt die zelf niet in de transactie begrepen is. Het is een in Nederland zeldzame combinatie van food en non-food retailers, vergelijkbaar met wat in het Verenigd Koninkrijk dikwijls voorkomt. Het telt 19 winkelpanden met een oppervlakte van 31.295 m2 en een benzinestation. De belangrijkste huurders zijn o.a. Lidl, Pets Place, Basic Fit, KFC, Leen Bakker, Jysk, Bever Sport (AS Adventure) en Beter Bed. Het retailpark is sinds circa 50 jaar een gevestigde waarde in de regio Venlo met een klantenzone die zich uitstrekt van Venlo (100.000 inwoners) tot over de Duitse grens. Venlo is de tweede grootste stad van de provincie Limburg na Maastricht. Retail Estates investeerde reeds eerder in deze regio, met name in Maastricht en Heerlen.

Aankoop "Woonmall Alexandrium"

De Woonmall Alexandrium (Alexandrium III) beschikt over 55 wooninrichting winkels, verspreid over een oppervlakte van ongeveer 60.000 m2. Op het dak bevinden zich 900 parkeerplaatsen. De locatie is zowel met de auto als met de trein, metro en bus perfect ontsloten met de stad Rotterdam en omgeving. Sinds de oprichting groeide het complex uit tot een supra-regionale winkelbestemming voor woninginrichting in de breedst mogelijke zin en dit in één van de aantrekkelijkste winkelgebieden van Nederland met 650.000 inwoners.

De Woonmall Alexandrium werd in 1997 geopend en werd destijds verkocht aan verschillende privé investeerders en eigenaar/uitbaters. De structurele verbinding tussen Alexandrium Woonmall, het regionaal Shopping Center Alexandrium (Alexandrium I - eigendom van Klépierre) en het retailpark Alexandrium Megastores (Alexandrium II - eigendom van CBREGI), zorgt voor een uiterst complementaire mix en een voor Nederland uitzonderlijk winkelaanbod met in totaal 200 winkels over 110.000 m². Alle winkels zijn 7/7 open en Alexandrium trekt 15 miljoen bezoekers per jaar. Op basis van bezoekersaantallen, behoort Alexandrium III tot de locaties waar de zittende huurders over het algemeen hun performantste winkels in Nederland hebben. De Woonmall is virtueel voor 100% verhuurd.

De winkels die Retail Estates aankoopt, via haar 50% dochtervennootschap naar Nederlands recht, Alex Invest N.V., zijn verhuurd aan huurders die ze grotendeels terugvindt in haar bestaande Nederlandse winkelportefeuille van 14 retailparken. De stad Rotterdam heeft op deze locatie in zijn stedenbouwkundige planning voor een grote efficiëntie gekozen, door te kiezen voor een overdekte woonboulevard op 3 verdiepingen. Deze aankoop past dan ook perfect in het beleid en de locatiekeuze van Retail Estates.

Eind december 2022 werden 13 winkelpanden met een winkeloppervlakte van 19.951 m2 voor een bedrag van 22,35 mio EUR aangekocht. Deze leveren een huuropbrengst op van 2,25 mio EUR op jaarbasis.

Eind maart werd, in dezelfde woonmall, 4,1 mio EUR bijkomend geïnvesteerd. Deze aankoop levert een huuropbrengst op van 0,49 mio EUR op jaarbasis.

Op datum van aankoop lag de investering beneden de door de vastgoeddeskundige CBRE geschatte waarde (fair value). Als gevolg van deze aankopen controleert Retail Estates circa 37% van de winkeloppervlakte van Woonmall Alexandrium III.

Samenwerking met Westpoort Alexandrium B.V.

Deze panden werden aangekocht door Alex Invest N.V., een vennootschap naar Nederlands recht. De investering wordt ten belope van 60% gefinancierd door leningen vanuit Retail Estates en voor 40% door een kapitaalinbreng van Retail Estates en haar partner (Westpoort Alexandrium B.V.).

Westpoort Alexandrium BV staat onder controle van de familie Roobol die via een kapitaalverhoging van 6 mio EUR een belang van 50 procent heeft verworven in de N.V. Alex Invest.

Beide gespecialiseerde winkelvastgoedinvesteerders bundelen met deze aankoop hun krachten om de eigendomsstructuur van Woonmall Alexandrium te consolideren. Door hun expertise in zowel retail als vastgoed met elkaar te koppelen, beschikken de nieuwe eigenaars over een unieke kennis om samen met de overige eigenaars en handelaars het succes van de Woonmall te bestendigen en voor verdere groei te zorgen. Met twee sterke partners kan het centrum ook beter aangestuurd worden in zijn verdere ontwikkeling, inclusief ESG-doelstellingen en -verplichtingen.

Vaste activa in aanbouw

Op 31 maart 2023 is het totaalbedrag van de vaste activa in aanbouw gelijk aan 16,33 mio EUR. We onderscheiden vijf soorten vaste activa in aanbouw: speculatieve grondposities (de zogenaamde "landbank"; deze betreffen restgronden bij bestaande portefeuilles die aangehouden worden voor een eventuele ontwikkeling of om in een latere fase te worden verkocht indien er geen ontwikkeling mogelijk is); de prospectieve vaste activa in aanbouw, de vaste activa in aanbouw in voorontwikkeling, de vaste activa in aanbouw in uitvoering en de vaste activa in aanbouw specifiek gekoppeld aan duurzaamheid.

Op 31 maart 2023 bedroegen de speculatieve grondposities 0,94 mio EUR, de prospectieve vaste activa in aanbouw 8,76 mio EUR, de vaste activa in aanbouw in voorontwikkeling 2,02 mio EUR, de vaste activa in aanbouw in uitvoering 3,56 mio EUR en de vaste activa in aanbouw specifiek gekoppeld aan duurzaamheid 1,06 mio EUR.

A. Prospectieve vaste activa in aanbouw

In 2014 verwierf Retail Estates het retailpark te Wetteren met 14 winkels en een bruto winkeloppervlakte van 10.423 m². Het retailpark dat geopend werd in 2008 is bekend onder de naam Frunpark Wetteren. Het is bijzonder succesvol en trekt consumenten aan uit de wijde omgeving. Retail Estates heeft in 2016 ten speculatieve titel een aangrenzend perceel verworven met twee KMO panden (investering van circa 9 mio EUR), die op dit moment zijn verhuurd. Het RUP heeft winkelpanden voor volumineuze detailhandel maar ook KMO panden principieel vergunbaar gemaakt.

De oorspronkelijke plannen waarbij de aangrenzende percelen volledig zouden ontwikkeld worden als winkeloppervlakte werden niet aanvaard. De gemaakte kosten voor de reeds afgewikkelde procedures ten belope van 0,45 mio EUR werden in resultaat genomen. Retail Estates heeft een partnership onderhandeld met een KMO-ontwikkelaar waarbij de site gemengd zal ontwikkeld worden: deels als KMO- en deels als winkeloppervlakte. De bijkomende retail oppervlakte zal 5.000 m² bedragen. De investering in deze uitbreiding zal 4,75 mio EUR bedragen. De vergunning wordt verwacht tegen eind 2023, de realisatie tegen eind 2024.