Volgens vijf ontwikkelaars en herstructureringsadviseurs kunnen deze hindernissen de drastische verbeteringen in de verkoop en liquiditeit in de weg staan die de makelaars nodig hebben om hun bedrijf nieuw leven in te blazen en hun schulden op de lange termijn af te lossen.

Dat zou uiteindelijk een tweede schuldherstructureringsronde bij sommige ontwikkelaars noodzakelijk kunnen maken, zeiden ze.

"De meeste herstructureringsdeals die we nu zien, kopen alleen tijd voor ontwikkelaars. Maar er kunnen weer problemen ontstaan als de ontwikkelaars niet de verwachte cashflow kunnen genereren," aldus Esther Liu, analist bij S&P Global Ratings.

Privé-ontwikkelaars zijn sinds medio 2021 in beroering na een hardhandig optreden van Peking tegen schulden die China Evergrande Group, toen de nummer 2 ontwikkelaar, in de val lokten en zich uiteindelijk over de hele sector verspreidden. Vastgoedbedrijven behoorden tot de grootste high-yield emittenten in Azië.

De crisis zoog de liquiditeit van de ontwikkelaars weg, wat resulteerde in veel wanbetalingen. Evergrande en Sunac China zijn de meest prominente van de handvol bedrijven die tot nu toe hun offshore schuldherstructureringsvoorwaarden hebben aangekondigd.

Verwacht wordt dat er de komende maanden meer zullen volgen, waaronder ook voorwaarden zoals langere looptijden, lagere coupons en het omzetten van een deel van de schuld in aandelen, aldus ontwikkelaars en adviseurs.

Het doel is dat door de ontwikkelaars de eerste paar jaar te bevrijden van hun terugbetalingsverplichtingen, ze genoeg ademruimte krijgen om er weer bovenop te komen.

De opleving lijkt echter onzeker nu zowel de bredere economie als de vastgoedsector hapert. De vastgoedinvesteringen en -verkopen zijn in april sterk gedaald en het tempo van de stijging van de huizenprijzen is in de loop van de maand vertraagd.

Bovendien staren de privéontwikkelaars naar lagere potentiële toekomstige inkomsten omdat ze door hun precaire financiële positie niet kunnen bouwen op hun grondbanken.

In 2022 werd 84% van de grond in 22 grote Chinese steden op veilingen in de wacht gesleept door ontwikkelaars die eigendom zijn van de staat of door de staat worden gesteund, volgens particulier onderzoeker CREIS. In de eerste vier maanden van dit jaar vormden zij 14 van de top 20 grondkopers.

"De sector zal opnieuw geherstructureerd moeten worden," zei een leidinggevende van een middelgrote ontwikkelaar die in gebreke is gebleven bij het aflossen van zijn offshore schuld, waarbij hij een mogelijke schaarste aan middelen na twee tot drie jaar van het afronden van bestaande projecten en het terugbetalen van onshore banken als redenen noemde.

"Om weer normaal te kunnen opereren, zullen ontwikkelaars land moeten kopen, maar als er opbrengsten uit de verkoop zijn, denkt u dan dat onze schuldeisers willen dat we hen eerst terugbetalen of dat we die gebruiken om land te kopen," voegde de manager eraan toe, die zijn naam niet wilde noemen vanwege de gevoeligheid van de kwestie.

HEFBOOMWERKING BLIJFT HOOG

Ontwikkelaars zeiden dat een mogelijke stijging van het aantal tweede herstructureringen te wijten is aan het feit dat hun schuldpositie waarschijnlijk hoog zal blijven, zelfs na deze herstructureringsronde, vanwege de sterke weerstand van schuldeisers, vooral Chinese banken, om "haircuts" te nemen om de hoofdsom van de schuld te verlagen.

Schuldeisers geven er de voorkeur aan om bij dergelijke transacties een deel van de schuld om te zetten in aandelen.

Dit betekent echter dat de schuld van het bedrijf niet zal worden verlaagd tot een niveau dat zinvol is voor een gezond toekomstig bedrijf, omdat een bedrijf niet te veel schuld in aandelen kan omzetten tot een niveau dat de controle over het bedrijf verandert.

Een hoger eigen vermogen verhoogt ook het risico dat ontwikkelaars in een negatief eigen vermogen terechtkomen.

"Als de vastgoedprijs daalt, zal dat een negatieve invloed hebben op de boekwaarde van het eigen vermogen van de ontwikkelaar, en dan moet hij misschien opnieuw herstructureren," zegt John Lam, hoofd van het China Property Research-team van UBS.

Sommige bedrijven zijn onlangs schuldherstructureringen aangegaan nadat ze vorig jaar hun aflossingstermijnen hadden verlengd via obligatieleningen, waarmee ze de hoop de grond in boorden dat de reeks ondersteunende beleidsmaatregelen die in november werden uitgerold, de markt zouden kunnen helpen omkeren.

Het meest recente geval is KWG Group, dat geacht werd van betere kwaliteit te zijn.

Ondanks alle onzekerheden en zorgen zeiden ontwikkelaars en crediteuren dat ze het hoofdstuk over herstructurering snel willen afsluiten en verder willen gaan.

"Alleen door een herstructurering af te ronden, kunnen we met klanten en banken praten en doen alsof alles weer normaal is," zei een ontwikkelaar.