M&G Real Estate voorspelt dat het "een kwestie van tijd" is voordat de wereldwijde vastgoedmarkten te maken krijgen met grotere volumes gedwongen verkopen, nu banken steeds minder geneigd zijn om probleemactiva of activa van lagere kwaliteit te herfinancieren tegen de huidige rentetarieven.

Vooral projectontwikkelaars in China, Duitsland en Zweden hebben te lijden gehad onder de scherpe stijging van de leenkosten in de afgelopen jaren, waarbij sommige projecten die tegen bodemtarieven zijn gefinancierd, nu dicht in de buurt komen van de belangrijkste leningsvoorwaarden of deze zelfs overtreden.

"We hadden het de afgelopen 25 jaar erg goed, maar nu zijn de financieringskosten hoger en zal het rendement ofwel moeten komen van huurgroei, ofwel van het toevoegen van waarde aan onroerend goed," aldus Jose Pellicer, hoofd beleggingsstrategie bij M&G Real Estate.

"We bevinden ons in een nieuwe periode van vastgoedinvesteringen die een nieuwe mentaliteit vereist," vertelde hij aan Reuters voor de publicatie van de Global Real Estate Outlook van het bedrijf op dinsdag.

Pellicer zei dat een herstel van de Chinese markt waarschijnlijk tijd zou vergen, hoewel de problemen eerder cyclisch dan structureel waren en de belangrijkste groeifactoren, zoals verstedelijking, intact waren.

Pellicer voorspelde dat Duitsland in Europa waarschijnlijk het grootste volume gedwongen verkopen van vastgoed zou zien, omdat de markt meer dan andere te lijden heeft onder de hogere kosten van vastgoedschulden en een scherpe herprijzing van activa.

Bijna 40% van de uitstaande Britse leningen voor commercieel vastgoed loopt af in 2024 en 2025, waar de gemiddelde waarde van vastgoed sinds medio 2022 met meer dan 20% is gedaald, aldus het rapport, waarin gegevens van Bayes Business School worden aangehaald.

Sommige kredietnemers zouden niet in staat zijn om "te voldoen aan de rente dekkingsratio convenanten voor het verlengen van leningen" en zouden moeite kunnen hebben om herfinancieringsmogelijkheden te vinden.

M&G, dat 31 miljard pond ($39 miljard) aan vastgoedactiva beheert, zei dat dit een kans zou kunnen zijn voor alternatieve kredietverstrekkers om in te stappen.

"Schuld in onroerend goed wordt een steeds aantrekkelijker investeringsvoorstel," zei Pellicer.

KANTOORVERLIEZEN

De wereldwijde kantorenmarkt is opgeschrikt door het faillissement van WeWork, wat de vooruitzichten verduistert voor de grootste zakencentra, waar de stijgende leegstand investeerders al treft.

Maar niet alle kantoren zijn gelijk, zei Pellicer.

Kantoren van lage kwaliteit zijn wereldwijd een riskante investering, omdat werknemers na de COVID-19 pandemie nog steeds traag stoppen met thuiswerken en gebouwen met dure upgrades worden geconfronteerd om aan de duurzaamheidsdoelstellingen te voldoen, zo bleek uit het rapport.

De Verenigde Staten bevinden zich in een veel slechtere positie dan Azië of Europa, met een leegstand in de binnenstad van belangrijke steden van 25-30% tegenover enkele cijfers in de grote Europese zakencentra, aldus Pellicer.

Het aantal kantoorbanen in de VS is nog maar 50% van het niveau van voor de pandemie, volgens schattingen van het rapport van vastgoeddienstverlener JLL, terwijl de cijfers in Europa zijn hersteld tot 75%.

M&G zei dat een focus op milieu-, sociale en bestuurlijke geloofsbrieven en centrale locaties een markt van eersteklas, ultra-prime en secundaire ruimte creëerde, waarbij niet-prime vastgoed te maken had met "aanzienlijke verhuurrisico's en zwakke huurvooruitzichten". ($1 = 0,8025 pond) (Verslaggeving door Carolyn Cohn en Sinead Cruise; Bewerking door Alexander Smith)