Maandenlang heeft de Zweedse regering geprobeerd een vastgoedcrisis te bagatelliseren die het vertrouwen in de Noordse staat heeft gesmoord, door een eenvoudige boodschap te herhalen: Sommige bedrijven zitten in de problemen, maar het land niet.

Nu worstelt Heimstaden Bostad, een vastgoedinvesteerder ter waarde van $30 miljard met huizen van Stockholm tot Berlijn, met een financieringscrisis van meerdere miljarden dollars, die zich heeft afgekeerd op een van zijn eigenaars - het grootste pensioenfonds van het land.

Dat verhoogt ongetwijfeld de inzet voor Zweden, het Europese land dat het hardst is getroffen door een wereldwijde vastgoedrout die werd veroorzaakt door de sterke rentestijging van vorig jaar, die een abrupt einde maakte aan een decennium van vrijwel gratis geld.

Zweden is een van de rijkste staten van Europa en de grootste economie van Scandinavië, maar het heeft een achilleshiel - een vastgoedmarkt waar banken meer dan 4 biljoen Zweedse kronen ($360 miljard) hebben uitgeleend aan huiseigenaren. Door deze huizenleningen hebben Zweden twee keer zoveel schulden als Duitsers of Italianen.

Eerder dit jaar bestempelde het Internationaal Monetair Fonds de historisch hoge Zweedse schuldenlast van huishoudens in combinatie met de schuldgedreven commerciële vastgoedbedrijven en hun afhankelijkheid van lokale banken als een risico voor de financiële stabiliteit.

De vastgoedcrisis versnelde deze maand toen pensioenfonds Alecta, dat een belang van 38% heeft in Heimstaden Bostad, zei dat de grootste verhuurder van woningen in Zweden geld nodig had en mogelijk zou bijdragen.

Swedbank schat dat het huidige tekort voor Heimstaden Bostad ongeveer 30 miljard kronen ($2,7 miljard) zou kunnen bedragen.

De Zweedse financiële toezichthouder is een onderzoek gestart naar waarom en hoe Alecta überhaupt $4,5 miljard in de vastgoedgigant had geïnvesteerd. De probleeminvestering is goed voor 4% van de fondsen.

Christian Dreyer, een woordvoerder van Heimstaden, zei dat het bedrijf "goede vooruitgang had geboekt met de aflossing van de obligaties van 2024" en "niet afhankelijk was van een onmiddellijke kapitaalinjectie om aan onze verplichtingen te voldoen".

Maar hij gaf ook aan dat het bedrijf openstond voor andere steun.

OVERHEID MAAKT ZICH KLAAR

Terwijl de vastgoedcrisis zich uitbreidt, bereidt de Zweedse regering zich voor op actie, terwijl ze haar vingers kruist dat die niet nodig zal zijn.

Eerder dit jaar zei Karolina Ekholm, directeur-generaal van het Zweedse schuldenkantoor, dat de overheid een lichte schuldenlast had en het zich kon veroorloven om meer te lenen om in te grijpen, waarbij ze de mogelijkheid van kredietgaranties of gesubsidieerde leningen aankaartte.

Een persoon die bekend is met het denken van de regering zei dat de staat in principe wel bereid was om te helpen, maar zich bewust was van de mogelijke politieke terugslag van het steunen van bedrijven die grote risico's hadden genomen.

Dreyer van Heimstaden zei dat het bedrijf een "mogelijke herkapitalisatie door bestaande aandeelhouders" aan het onderzoeken was en er zeker van was dat het "het financiële risico kon beperken", gedeeltelijk door middel van bankfinanciering, maar dat het openstond voor andere vormen van steun.

"Hoewel we niet afhankelijk zijn van externe steun, kunnen we geschikte overheidsprogramma's overwegen als die beschikbaar zijn," zei Dreyer.

In het openbaar heeft de regering geprobeerd de crisis te bagatelliseren.

"Er zijn potentiële problemen die we goed in de gaten moeten houden," vertelde Niklas Wykman, minister voor Financiële Markten, aan Reuters, kort voordat de problemen van Heimstaden Bostad bekend werden. "We weten dat er regen en sneeuw op komst is. Maar we hebben schuilkelders."

"De regering staat klaar om op te treden om de financiële stabiliteit te waarborgen als er bedreigingen of onrust zou zijn," zei hij, waarbij hij waarschuwde dat de problemen van individuele bedrijven niet betekenen dat de bredere sector in de problemen zit.

Zweden is een van de eerste Europese landen die het moeilijk hebben nu de rentetarieven stijgen, omdat een groot deel van de onroerendgoedschulden van dit land kortlopend is, waardoor het een voorbode is voor de bredere regio, waar de stijgende kosten van geld ook Duitsland op zijn grondvesten hebben doen schudden.

Ruwweg de helft van de Zweedse huiseigenaren heeft een hypotheek met variabele rente, wat betekent dat rentestijgingen snel leiden tot hogere rekeningen.

De Zweedse ontwikkelaars vertrouwden op hun beurt vaak op kortlopende leningen of obligaties die vervangen moeten worden door duurdere kredieten.

Heimstaden Bostad en andere bedrijven zoals het noodlijdende SBB groeiden snel, deels door de verkoop van goedkope kortlopende euro-obligaties, wat sindsdien moeilijker is geworden.

"We hebben een waanzinnige hausse op de huizenmarkt gezien. We zien nog geen instorting," zei David Perez, een Zweedse Democratische wetgever. "Als de rente blijft stijgen en dat gepaard gaat met werkloosheid, dan zijn we daar bang voor."

Nu de rente nog steeds stijgt, denken analisten zoals Marcus Gustavsson van Danske Bank dat het ergste nog niet voorbij is.

Hij gaat ervan uit dat de Zweedse huizenprijzen met ongeveer 10% zijn gedaald en dat de vastgoedmarkt misschien nog maar halverwege is.

"Tot voor kort waren de Zweden de huizenprijzen aan het opbieden met grappig geld," zei Andreas Cervenka, auteur van "Greedy Sweden", een boek waarin de ongelijkheid wordt onderzocht die deels is veroorzaakt door de hausse op de huizenmarkt.

"Met de stijgende rente is dat grappige geld veranderd in echt geld en dat is pijnlijk." ($1 = 11,1242 Zweedse kronen)