Stijgende rentetarieven, een vertraging in de markt voor commercieel vastgoed (CRE) en de toename van werk op afstand vormen een uitdaging voor kleinere bedrijven die risicovolle leningen hebben afgesloten om kantoorgebouwen te financieren, aldus de analisten.

Voor banken met activa tussen $1 miljard en $10 miljard maakten CRE-leningen ongeveer 33% uit van het totaal in hun boeken, volgens schattingen van ratingbureau Fitch. Eind vorig jaar vormde CRE slechts ongeveer 6% van de leningen van grotere banken met een totaal vermogen van meer dan $250 miljard, aldus Fitch.

Economen van Goldman Sachs schatten het gecombineerde aandeel van kleine en middelgrote banken, inclusief kredietverstrekkers met minder dan $250 miljard aan activa, op 80% van de totale voorraad commerciële hypotheekleningen, aldus het bedrijf in een notitie.

Zowel Goldman als Fitch specificeerden niet welke kleine kredietverstrekkers het meest kwetsbaar waren.

Julie Solar, een credit officer bij Fitch Ratings, zei dat de kwaliteit van de activa in de kantorensector verslechtert, waardoor kleinere banken een risico lopen vanwege hun relatief grotere blootstelling als percentage van hun activa.

"Banken zullen voornamelijk blootgesteld zijn aan CRE via bankleningen op de balans," zei ze. De totale blootstelling van het Amerikaanse banksysteem aan CRE-leningen bedroeg eind december $ 2,5 biljoen, aldus Fitch.

CRE-leningen zijn over het algemeen langlopend, wat kredietverstrekkers de tijd geeft om eventuele probleemleningen aan te pakken, maar de komende maanden staat er een muur van vervaldata voor zowel leningen als commercial-backed mortgage securities op stapel, aldus beleggers en analisten.

"In combinatie met hogere financieringskosten, verhoogde financieringsbehoeften en strengere leennormen betekent dit een uitdagende fundamentele achtergrond in de komende maanden," schreef Vinay Viswanathan, een analist bij Goldman Sachs Group Inc, in een notitie.

De S&P 1500 Regional Bank Index is in de afgelopen maand met 30% gedaald.

TEGENWIND

De CRE-markt heeft te maken met tegenwind die kleine banken kan hinderen. Nadat de wereldwijde pandemie massa's werknemers thuis liet werken, zijn velen teruggekeerd met hybride regelingen of helemaal niet, waardoor leegstand in kantoorgebouwen is ontstaan.

Stijgende rentetarieven hebben ook de vraag naar CRE-leningen gedrukt en wegen op vastgoedbeleggingstrusts (REIT's).

Viswanathan van Goldman noemde verschillende indicatoren die wezen op een verzwakkende markt voor kantoorvastgoed: dalende bezettingsgraden, dalende taxatiewaarden en stijgende wanbetalingen.

Vorige maand is een dochteronderneming van vermogensbeheerder Brookfield Corp in gebreke gebleven bij het verstrekken van leningen voor twee gebouwen in Los Angeles, zo blijkt uit een registratie.

Een voorzichtiger acceptatiebeleid zal waarschijnlijk leiden tot een verdere vertraging van de vastgoedmarkten, schreven analisten van Wells Fargo & Co, onder verwijzing naar gegevens van de Federal Reserve waaruit blijkt dat de leennormen voor CRE in het eerste kwartaal zijn aangescherpt.

CRE-leners worstelen met hogere kosten voor herfinanciering en hedging in een tijd waarin het ook duurder wordt om hun schulden terug te betalen, zei Viswanathan bij Goldman.

Dalende bezettingsgraden zullen kantoorverhuurders waarschijnlijk dwingen om de huren te verlagen voor huurders die ook minder ruimte willen als ze onderhandelen over nieuwe huurcontracten, zei hij.

Morgan Stanley sprak deze week een somberder vooruitzicht uit voor CRE-kredietverstrekkers.

"Rol de meest risicovolle leningen niet door wanneer ze vervallen," schreven Morgan Stanley-analisten onder leiding van Betsy Graseck in een notitie. "Banken moeten voorzichtig zijn, want ze kunnen met de sleutels blijven zitten" van vastgoed dat ze niet willen.

Grote steden zullen het zwaarst worden getroffen door de CRE-ellende.

"Je kijkt naar de grotere metrogebieden - LA (Los Angeles), New York, Chicago - waar er een overvloed aan kantoorruimte is die nu zwaar op de proef wordt gesteld," zei Michael Donelan, senior managing director en portefeuillebeheerder bij SLC Management.

CRE "is de volgende schoen die gaat vallen," zegt Edward Campbell, co-head van het multi-asset team bij PGIM Quantitative Solutions, een onderdeel van verzekeraar Prudential Financial Inc.

"Vooral de kleinere banken zijn kwetsbaar," zei hij.