Vastgoedconcern Argan werd opgericht in 1993 door de huidige voorzitter, Jean-Claude Le Lan, wiens familie ongeveer 40 % van het bedrijf in handen heeft. Argan heeft momenteel een portfolio van ongeveer honderd magazijnen met een totale oppervlakte van 3,5 miljoen vierkante meter en een bezettingsgraad van 99 % (begin 2023 weer op 100 %). De waarde van het park wordt geschat op 3,942 miljard euro (exclusief rechten en tegen een kapitalisatieratio van 4,45 %). 32 % van de totale activa bevinden zich in Ile de France, in Noord-Frankrijk. Argan is een geïntegreerde speler die betrokken is bij elke fase van de ontwikkeling, van de zoektocht naar grond tot de bouw, en ontvangt ook huurinkomsten van zijn klanten.

Argan bedient voornamelijk consumentenmerken die de opgeslagen goederen bezitten (77 % van de klanten) zoals Carrefour, L'Oréal, Casino en logistieke specialisten (23 % van de klanten) zoals DHL, FM logistic, en GXO Logistics, die mono- of multi-client kunnen zijn. De bezettingsgraad is momenteel 99 % en de gemiddelde huurtermijn is 5,5 jaar. De drie grootste klanten, Carrefour (29 %), FM logistic (8 %) en Casino (6 %), vertegenwoordigen 43 % van de jaarlijkse huurinkomsten, terwijl de top 12 klanten 73 % van de jaarlijkse huurinkomsten vertegenwoordigen. De overige 48 huurders vertegenwoordigen dus 27 % van de huren. Wat betreft de verdeling per economische sector, voedseldistributie vertegenwoordigt 41 % van de ontvangen huren.

Een van de belangrijkste drijfveren van deze groei is de opkomst van e-commerce, een markt waarin Frankrijk de tweede grootste in Europa is dankzij zijn vele modebedrijven. Dit heeft de vraag naar gespecialiseerde premium magazijnen doen toenemen vanwege de behoefte aan behendigheid en snelheid in voorraadbeheer. Argan was goed gepositioneerd om te voldoen aan de groeiende vraag naar hoogwaardige en klantgerichte opslagruimtes in Frankrijk en heeft geprofiteerd van de marktgroei door zijn opslaglocaties in de regio Parijs te ontwikkelen.

De jaarlijkse huurinkomsten zijn gestegen van 44 miljoen euro in 2011 tot 166 miljoen euro in 2022 (samengestelde jaarlijkse groeivoet van 11,7 %) in het afgelopen decennium. De netto-activawaarde (NAV) is ook gestegen, van 195 miljoen euro naar 2.406 miljoen euro in dezelfde periode (gemiddelde jaarlijkse groeivoet van 23,3 %). De schuldpositie is ook verbeterd, en de schuld/NAV-ratio is gedaald van 2,58x naar ongeveer 0,8x naarmate de winsten toenemen.

Eindresultaat: Argan is een van de weinige gespecialiseerde logistieke groepen die een rendement van meer dan 1000 % hebben gerealiseerd in de afgelopen tien jaar, en twee essentiële redenen hebben bijgedragen aan deze bovengemiddelde prestatie.

Eerst en vooral, Argan behoudt de volledige controle over het waardeproces, van de planning van de magazijnen tot hun verhuurbeheer, wat enigszins afwijkt van de gebruikelijke praktijk van andere spelers in dezelfde sector. Argan's alomtegenwoordigheid in het waardeproces stelt hen in staat om premium magazijnen aan te bieden die voldoen aan de specifieke eisen van klanten. Magazijnen zijn technisch geavanceerder geworden en het is niet langer voldoende om gewoon een grote kubus te bouwen om de belangrijkste klanten tevreden te stellen. Verschillende factoren beïnvloeden de economische prestaties van magazijnen, of het nu gaat om hun geografische ligging en nabijheid tot eindklanten, veiligheid en naleving van regelgeving, grootte, kwaliteit en vooruitstrevendheid van de faciliteiten, of de verhuurstrategie.

Vervolgens maken Argan's operationele achtergrond, strategische richting en omvang het tot een bevoorrechte optie voor klanten, waardoor hun onderhandelingspositie bij verhuurgesprekken wordt versterkt. Argan heeft ervoor gekozen om zich uitsluitend te specialiseren in logistieke magazijnen, waarvan een derde zich in Île-de-France (Parijs) bevindt, een essentieel Frans gebied voor consumentgerichte klanten. Het bedrijf beheert ook verschillende sites in verschillende Franse regio's, waardoor het zijn aanbod voor klanten die het aantal verhuurders willen beperken, kan uitbreiden.

Het beheert intern de waardeketen en heeft een optimale positie als ontwikkelaar-investeerder, waardoor het toegang heeft tot bouwprijzen. Argan heeft een van de laagste operationele kosten in de sector, die minder dan 8 % van de huurinkomsten bedragen. Het bedrijf hanteert een ontwikkelingsstrategie gericht op premium logistieke platforms, gelegen op strategische locaties en verhuurd voor lange termijnen aan financieel solide huurders. Het managementteam en de aandeelhouders werken hand in hand (de familie Le Lan bezit bijna 40 % van het maatschappelijk kapitaal). De bezettingsgraad is zeer hoog (99 %, zelfs 100 %). De contractduur is vrij lang (gemiddeld 5,5 jaar) en de contracten worden afgesloten met sterke partners (lees: veel multinationals).

In 2023 bedragen de huurinkomsten 182 miljoen euro, een stijging van 10 % ten opzichte van 2022. Na een decennium van groei, markeerde 2022 een pauze, en dit werd weerspiegeld in de aandelenkoers met een terugkeer naar pre-pandemische niveaus (eind 2019).

Volgens de voorzitter heeft de groep te maken gehad met een verandering in de cyclus, gekenmerkt door stijgende rentetarieven, inflatie en decompressie van kapitalisatieratio's. Ondanks alles blijft het management vertrouwen hebben in de toekomst. Ondanks de economische vertraging, strengere milieuregels en beperkingen op de bestemming van percelen, vertrouwt het bedrijf op duurzame groeimotoren zoals de ontwikkeling van de e-commerce en de stadslogistiek, en streeft het ernaar de koolstofvoetafdruk van zijn magazijnen te verminderen.

Hun succes, gebaseerd op een solide model, expertise en lange ervaring in premium logistiek vastgoed, zou moeten voortduren. Argan, als vastgoedbedrijf in de logistiek, moet worden geanalyseerd door te kijken naar de premie of korting ten opzichte van de nettoactiefwaarde. Het doel is om te investeren wanneer de korting groot is, terwijl het groeipotentieel nog steeds aanzienlijk is. De beste tijden voor aandeelhouders kwamen na een aanzienlijke korting, zoals in 2009 toen de korting 52-53 % was ten opzichte van de nettoactiefwaarde. De aandelenkoers verdubbelde in de twee jaar die volgden. De huidige korting van 35 % suggereert een vrij interessant potentieel op middellange tot lange termijn.