Aedifica : Management report (statutory – only in Dutch) - 02/04/2021

Aedifica SA

Openbare GVV naar Belgisch recht

Jaarverslag

Dit beheersverslag is een gecombineerd verslag overeenkomstig artikel 3:32 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen. Het is hoofdzakelijk gebaseerd op de geconsolideerde rekeningen.

Het bevat bepaalde gegevens met betrekking tot wettelijke rekeningen en verwijst hier in dit geval uitdrukkelijk naar.

BIJLAGE 1 : Risicofactoren

Aedifica anticipeert op de risico's van de vastgoedmarkt door een gediversifieerd investeringsbeleid te voeren op het vlak

van

geografische

spreiding,

zorguitbaters en

zorgvastgoed-

segmenten.

169 -

AEDIFICA - JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2019/2020

Risicofactoren

In dit hoofdstuk worden enkel de risicofactoren beschreven die specifiek en van materieel belang zijn voor Aedifica. Dit overzicht is dus niet exhaustief en werd opgesteld op basis van de informatie die gekend was op 16 maart 2021. Andere onbekende of onwaarschijnlijke risico's kunnen bestaan, of risico's waarvan niet wordt aangenomen dat ze een ongunstige invloed kunnen hebben op de Groep, op haar activiteiten of haar financiële situatie.

1. MARKTRISICO'S

1.1 RISICO VAN DE VASTGOEDMARKT

De huurprijzen, de leegstand en de waardering van de gebouwen wordt sterk beïnvloed door de vraag en het aanbod op de markt. De voornaamste risico's die daaruit kunnen voortvloeien, zijn:

• een daling van de huurinkomsten door leegstand en kosten voor wederverhuring;
• een daling van de huurprijzen en de waarde van de portefeuille bij het afsluiten van nieuwe huurcontracten of bij de verlenging van lopende huurcontracten;
• minderwaarden bij eventuele verkopen;
• een daling van het huurrendement door hogere acquisitieprijzen.

Aedifica anticipeert op die risico's door een gediversifieerd inves- teringsbeleid te voeren op het vlak van geografische spreiding, zorguitbaters en zorgvastgoedsegmenten. Elk van de submarkten waarin Aedifica investeert, richt zich tot verschillende soorten huurders en wordt getypeerd door eigen onderscheidende ken- merken (bijvoorbeeld op het vlak van regulering, huurcontracten

van verschillende duur, financiering van de huur- ders, enz.). Aangezien Aedifica steeds langeter- mijncontracten afsluit met haar huurders, heeft de Groep een goed zicht op haar toekomstige inkomsten (de gewogen gemiddelde resterende looptijd van de huurovereenkomsten (WAULT) bedraagt 19 jaar).

Aedifica wil eveneens haar portefeuille blijven uitbreiden, zodat het gewicht van elk gebouw in de portefeuille tot een minimum beperkt blijft, en het vastgoedbeheer en de operationele marge* verbeteren door schaalvoordelen. Om dat te bereiken, onderhoudt de Groep nauwe betrekkingen met haar belangrijkste huurders; bovendien wordt ze in elk land geadviseerd door gekwalificeerde lokale experts. De diversifica- tie, de groei van de portefeuille en het beheer van de portefeuille van de Groep kunnen de hierboven vermelde risico's echter niet volledig uitsluiten.

LINKS

SPORENPARK -

WOONZORGCENTRUM

IN BERINGEN (BE)

RISICOFACTOREN

RECHTS

OULUN RUISMETSÄ -

KINDERDAGVERBLIJF

IN OULU (FI)

1.2 CONCENTRATIERISICO

Gezien het dynamisme van de grote zorgexploitanten en de con- solidatie die sinds enkele jaren aan de gang is in de private sector, bestaat er het risico op concentratie van het huurdersbestand, waarbij een groot deel van de huurgelden van één enkele huurders- groep komt. Zo een concentratie kan het gevolg zijn van acquisities, maar kan ook op een passieve manier ontstaan door overnames of fusies tussen huurders. De concentratie van het huurdersbestand kan de diversificatiegraad van de Groep beïnvloeden en voor een terugval van inkomsten en cashflows zorgen wanneer een huurder vertrekt of financiële problemen heeft. Bovendien mag de diversifi- catiedrempel van 20% niet overschreden worden, omdat de Groep dan geen activiteiten meer mag ondernemen die die concentratie verder zouden kunnen verhogen, zoals omschreven in artikel 30 van de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV-wet).

Door de groei van Aedifica's portefeuille wordt de concentratie van huurders verwaterd. De integratie van nieuwe huurders met een solide bedrijfsmodel (zowel private als non-profit en publieke exploitanten) zorgt voor een betere spreiding van de huurinkomsten over een grotere groep huurders, waardoor het concentratieri- sico aanzienlijk is afgenomen. Op 31 december 2020 beschikt Aedifica over een gediversifieerd huurdersbestand van meer dan 100 exploitantengroepen. De vijf grootste huurdersgroepen verte- genwoordigen 37% van Aedifica's contractuele huurgelden en de grootste huurdersgroep (Korian) slechts 13% (zie pagina 85 van het vastgoedverslag voor meer informatie over de concentratie van huurders), waardoor geen enkele huurdersgroep die limiet van 20% van de geconsolideerde activa overschrijdt.

1.3 INFLATIERISICO

Alle huurgelden worden geïndexeerd (al verschilt het indexerings- mechanisme tussen de landen waarin de Groep actief is). Aan- gezien Aedifica's WAULT 19 jaar bedraagt, hangt de toekomstige variatie (bij ongewijzigde portefeuille) van de huurinkomsten en de waardering van de vastgoedportefeuille in grote mate af van de inflatie. De impact van de inflatie op de huurinkomsten kan als volgt worden samengevat: een stijging van de index met 100 basispunten zou ca. 2,1 miljoen € aan bijkomende huurinkomsten opleveren.

Bij stijgende nominale rentevoeten impliceert een lagere inflatie een hogere reële rente, wat op zijn beurt impliceert dat de financiële lasten sneller stijgen dan de indexering van de huurinkomsten. Aedifica heeft de nodige maatregelen getroffen om zich in te dek- ken tegen dat soort risico's (zie sectie 3.1 - renterisico hierna). Die maatregelen kunnen het inflatierisico en het risico van hogere reële

rentevoeten, die een negatieve impact kunnen hebben op de activa, de activiteiten, de financiële positie en de vooruitzichten van de Groep, echter niet volledig uitsluiten.

In geval van negatieve inflatie wordt in de meeste contracten, maar niet in alle, een ondergrens vastgesteld op het niveau van de initiële huur.

1.4 ECONOMISCH RISICO

De activiteiten van de Groep worden beïnvloed door de algemene economische conjunctuur en ondergaat de invloed van de eco- nomische cycli, aangezien die zowel een effect hebben op de beschikbare inkomsten van de huurders (en dus op hun capaciteit om aan hun verplichtingen te voldoen), de vraag naar huurpanden en de waardering van het vastgoed, als op de beschikbaarheid en kostprijs van de financieringen. Een achteruitgang van de voor- naamste macro-economische indicatoren zou de activiteiten en de ontwikkelingsvooruitzichten van Aedifica negatief kunnen beïn- vloeden. Daarnaast bestaat er het risico dat medecontractanten (dienstverleners, banken die kredieten en indekkingen verlenen, aannemers, enz.) in gebreke blijven of failliet gaan.

Om die risico's te beperken, streeft Aedifica binnen de krijtlijnen van haar investeringsstrategie naar een diversificatie van haar investeringen, zowel geografisch als in functie van diverse diver- sificatiethema's (o.a. typologie van gebouwen, huurders, zorg- vastgoedsegmenten, alternatieve aanwendbaarheid, overheids- financiering, enz.). Bovendien is zorgvastgoed een veerkrachtig vastgoedsegment met een sterk groeipotentieel. Dat komt omdat er een demografisch gedreven stijgende vraag is naar zorgvastgoed in de landen waar Aedifica actief is, terwijl het aanbod stagneert of trager groeit door beperkingen die door overheidsinstanties worden opgelegd. Daarnaast beschikt de gezondheidszorgsector in het algemeen over de langetermijnsteun van overheden die zorg in het algemeen en zorgafhankelijkheid in het bijzonder via hun sociale zekerheidspolitiek financieren. Ondanks de diversifi- catie-inspanningen van de Groep, kan een negatieve verschuiving

- 170 -

AEDIFICA - JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2019/2020

RECHTS

ZUR ALTEN LINDE -

WOONZORGCENTRUM

IN RABENAU (DE)

in de belangrijkste macro-economische indicatoren of wanbetaling van zijn verschillende partners nog steeds een negatieve impact hebben op de activa, de activiteiten, de financiële positie en de vooruitzichten van de Groep.

1.5 RISICO'S GEKOPPELD AAN DE COVID-19-PANDEMIE

De wereldwijde Covid-19-pandemie heeft voor hogere sterftecij- fers in het segment van personen van 80 jaar en ouder gezorgd en creëert specifieke operationele uitdagingen en risico's voor de huurders van Aedifica's (ouderen)zorggebouwen:

• personeelstekort door ziekte of quarantainemaatregelen;
• hogere kosten door beschermingsmaatregelen;
• (tijdelijke) lagere bezettingsgraad door oversterfte, een negatieve publieke beeldvorming rond residentiële ouderenzorg en tijdelijke opnamestops.

Die uitdagingen en risico's kunnen leiden tot een daling van de inkomsten van Aedifica's huurders en kunnen hun vermogen om huur te betalen beïnvloeden. Dat kan leiden tot een tijdelijke of permanente vermindering van Aedifica's huurinkomsten en kan de waardering van de vastgoedbeleggingen beïnvloeden. Het voor- naamste risico voor Aedifica dat momenteel uit de Covid-19-pan- demie zou kunnen voortvloeien, is dus de impact van de pandemie op de andere geïdentificeerde risico's.

De pandemie evolueert snel en de gevolgen en risico's ervan voor Aedifica's huurders worden beïnvloed door verschillende factoren en onzekerheden: de omvang en solvabiliteit van de huurder, (lokale) overheidsmaatregelen, de lokale verspreiding van het virus en (lokale) lockdownmaatregelen, de beschikbaarheid van personeel, de publieke beeldvorming t.o.v. de sector, de beschikbaarheid van vaccins en de snelheid van uitvoering van vaccinatieprogramma's, enz. De pandemie kan op lange termijn ook een impact hebben op de financieringssystemen van de gezondheidszorg. De gevol- gen van deze risico's voor de Groep (mochten die zich voordoen) kunnen door hun onzekere aard in dit stadium niet worden voor- speld. Door de (blijvende) toenemende vergrijzing van de Europese bevolking (zie pagina 20 - Onze strategie) zal de pandemie echter geen materiële impact hebben op de vraag naar zorgvastgoed op lange termijn.

De pandemie had op 31 december 2020 geen materiële impact op de resultaten van de Groep (zie ook de Covid-19 update in sectie 2 van het beheersverslag op pagina 42).

2. RISICO'S GEKOPPELD AAN AEDIFICA'S VASTGOEDPORTEFEUILLE

2.1 HUURGELDEN EN HUURDERS

Aedifica's totale omzet bestaat uit de huurinkomsten van gebouwen die worden verhuurd aan professionele zorgverleners. Wanneer huurders op een vervaldag vertrekken of wanneer de huurover- eenkomst afloopt, kan het zijn dat nieuwe huurovereenkomsten lagere huurgelden opleveren dan de lopende overeenkomsten. Een somber economisch klimaat of andere factoren die een materiële impact kunnen hebben op de huurbetalingscapaciteit van huurders (de Covid-19-pandemie kan bijvoorbeeld leiden tot een daling van de bezettingsgraad, waardoor de huurbetalingscapaciteit van zor- gexploitanten onder druk komt te staan), kunnen eveneens leiden tot heronderhandelingen van lopende huurovereenkomsten. Die heronderhandelingen kunnen leiden tot huurverlagingen, waarbij de huurgelden in evenwicht worden gebracht met het inkomstenpoten- tieel van de huurder om de duurzaamheid van de kasstromen die gegenereerd worden door de betreffende gebouwen te verzekeren. Dat kan een negatieve invloed hebben op de omzet en de kasstro- men van de Groep. De concentratie van het huurdersbestand (zie pagina 170) zou dit risico verder kunnen vergroten.

Aedifica is eveneens blootgesteld aan het risico van financiële wanbetaling door haar huurders. Wanbetaling door huurders kan een negatieve invloed hebben op de resultaten van de Groep, en bijgevolg op de winst per aandeel en het vermogen om dividenden uit te keren. Bovendien is de Groep niet verzekerd in geval van dergelijke wanbetaling door de huurders. Om dat risico te beperken, zorgt Aedifica voor een grondige analyse van het businessplan van de uitbaters, een permanente opvolging van de financiële resultaten van bestaande huurders en een nauwgezette procedure voor de facturatie en de opvolging van huurders met betalingsmoeilijkhe- den. Bovendien wordt er in de meeste gevallen een huurgarantie afgesproken met de uitbater (onder de vorm van bankgaranties, geblokkeerde rekeningen of andere garanties), in overeenstemming met de gangbare marktpraktijk.

- 171 -