BlackRock en M&G behoren tot de vermogensbeheerders die deze maand de terugtrekkingen uit vastgoedfondsen voor het derde kwartaal hebben uitgesteld, waardoor de totale activawaarde van fondsen in onzekerheid op ongeveer 15 miljard pond ($18,2 miljard) komt, na een soortgelijke stap van beheerders om de terugtrekkingen voor het tweede kwartaal in oktober uit te stellen.

Het laatste uitstel is de vierde keer dat vastgoedfondsen die als open-end worden aangeduid hun poorten in Groot-Brittannië hebben gesloten sinds de wereldwijde financiële crisis van 2008/09.

De huidige achtergrond wordt gekenmerkt door de hoogste inflatie in ongeveer 40 jaar en een periode van economische onzekerheid die de kapitaalwaarde van commercieel vastgoed in het VK in 2022 met 13,3% heeft verminderd, waardoor de in 2021 geboekte winst is teruggedraaid, zo bleek deze week uit gegevens van CBRE.

"Een aantal institutionele fondsen heeft gebouwen in de markt tegen prijzen die we in bijna tien jaar niet hebben gezien," zei James Nicholls, directeur van het Central London Capital Markets-team bij vastgoedadviesbureau Avison Young.

Voor het grootste deel leggen beleggers zich neer bij gating- en uitbetalingsbeperkingen op open-end vastgoedfondsen om grote verliezen op moeilijk te verkopen activa, zoals winkelcentra en kantoorcomplexen, te voorkomen.

Maar volgens mensen uit de sector overwegen sommige van de langst lijdende beleggers om hun blootstelling te verminderen, terwijl de regelgevers hebben geprobeerd om de tekortkomingen aan te pakken.

De Financial Conduct Authority uitte in 2020 haar bezorgdheid over de wanverhouding tussen vastgoedactiva waarvan het maanden kan duren om ze te kopen en verkopen, en fondsen die verkocht worden met de belofte van regelmatige en zelfs dagelijkse handel.

De marktwaakhond heeft een structuur geïntroduceerd die bekend staat als het fonds voor activa op lange termijn, dat een langere opzegtermijn vereist voor opnames, maar analisten zeggen dat hier weinig gebruik van wordt gemaakt.

Vermogensbeheerders stellen uitbetalingen over het algemeen uit als ze niet aan alle aflossingsverzoeken voor open fondsen kunnen voldoen, om ervoor te zorgen dat klanten gelijk worden behandeld.

Maar de regelmaat waarmee dit gebeurt, heeft zowel de logica als het rendementsprofiel van dit soort fondsen op de proef gesteld, die dan vaak gedwongen worden om veel grotere kasposities aan te houden om een snelle toename van opnames te kunnen beheren.

Nicholls zei dat hij verwacht dat sommige fondsen met uitgestelde betalingen "uit sommige activa zullen stappen om hun kasreserves op te bouwen voor wanneer ze met aflossingen te maken krijgen".

POLITIEK EN PANDEMIE

Vastgoedfondsen werden op grote schaal opgeschort tijdens de financiële crisis van 2008/09, na de Brexit-stemming in 2016 en na de COVID-19 lockdowns in 2020. Sommige fondsen die zich richten op particuliere beleggers zijn sindsdien gesloten, als teken van een verminderde vraag naar de sector.

Beleggers trokken in oktober 2022 184 miljoen pond terug uit Britse vastgoedfondsen nadat de geldmarkten een schok kregen van de fiscale plannen van voormalig premier Liz Truss, zo bleek uit gegevens van marktvolger Calastone, hoewel deze uitstroom in de daaropvolgende maanden vertraagde.

De aanscherping van het monetaire beleid door de centrale banken zal de liquiditeitsproblemen bij vastgoedfondsen echter verergeren, aldus Hani Redha, een multi-asset portefeuillebeheerder bij PineBridge.

"Veel activa zijn gewaardeerd en veel beleggingen zijn gestructureerd op basis van uitzonderlijk lage renteniveaus, dus zodra deze herwaardering heeft plaatsgevonden, moet er veel worden geherwaardeerd," zei hij.

Sommige beleggers, zoals Neil Meikle, global head of real assets bij abrdn, wiens UK Real Estate fonds van 1,2 miljard pond open blijft, zijn hoopvol voor de toekomst. Hij zei dat het dieptepunt van de Britse commerciële vastgoedwaarden "niet ver weg" was.

Maar zonder een golf van vastgoedverkopen is het vinden van die bodem een langzaam en onzeker proces.

Uit voorlopige gegevens over het vierde kwartaal blijkt dat Britse instellingen minder dan een miljard pond aan activa hebben verkocht, volgens indexaanbieder MSCI de traagste periode sinds de gegevens voor het eerst werden verzameld in 2001.

Meer aflossingsverzoeken kunnen leiden tot grotere volumes gedwongen verkopen, waardoor de waarde van activa daalt, wat op zijn beurt kan leiden tot lagere rendementen en mogelijk meer wijdverspreide terugtrekkingen, aldus analisten van Fitch.

Het BlackRock UK Property Fund werkt aan de verkoop van een pijplijn van activa, een proces dat al begon voordat er uitstel werd verleend, aldus een woordvoerder van BlackRock.

De golf van opschortingen heeft vooral fondsen getroffen die zich richten op institutionele beleggers zoals pensioenfondsen, die geld hebben teruggetrokken om de dringende vraag naar liquide middelen na de minibegroting van eind september te voeden.

Deze beleggers kunnen in de toekomst terugschrikken voor risicovolle activa zoals onroerend goed, nadat de stijgende rente hun tekorten heeft verkleind.

Marc Devereux, hoofd beleggingsadvies bij pensioenadviseurs Broadstone, zei dat sterkere financieringsposities betekenen dat sommige pensioenregelingen er misschien niet langer voor zullen kiezen om geld voor lange perioden vast te zetten in onroerend goed, en hij voegde eraan toe dat sommige regelingen zouden moeten analyseren "of de bestaande toewijzingen passend blijven".

($1 = 0,8240 pond)