Diezelfde maand begonnen de Chinese autoriteiten stilletjes besprekingen met Ping An om de verzekeringsgroep te vragen een meerderheidsbelang in de ontwikkelaar te nemen, volgens een bericht van Reuters dat door Ping An werd ontkend.
Uit interviews met aannemers, arbeiders en kopers van huizen, en uit een overzicht van rechtszaken waarbij Country Garden betrokken was, blijkt dat het bedrijf al maanden voordat de problemen bekend werden, moeite had om huizen op te leveren en aannemers op tijd te betalen.
Tot het midden van dit jaar werd het bedrijf door de meeste investeerders en huizenkopers gezien als een baken van kracht in een vastgoedsector die worstelde met een uit de pan rijzende schuldenlast, strengere regelgeving en dalende verkoopcijfers. Het was een van de weinige ontwikkelaars die vorig jaar obligaties met staatsgarantie op het vasteland kon uitgeven en begin 2023 kredietlijnen van banken kon krijgen.
China, de op één na grootste economie ter wereld, heeft moeite om te herstellen van de COVID-sluitingen en problemen met zijn gigantische vastgoedsector. De problemen van Country Garden benadrukken de uitdaging waar Beijing voor staat bij het opstellen van een reddingsplan voor het bedrijf en het verbeteren van de omstandigheden voor de bredere sector.
"Niemand geloofde dat Country Garden zou falen. Een belangrijke reden is dat het een impliciete staatsgarantie leek te hebben," vertelde Xu Tianchen van de Economist Intelligence Unit aan Reuters.
Waarnemers geloofden dat Country Garden, met een schuld van ongeveer $190 miljard en meer dan 3.000 projecten in ontwikkeling, "goed en groot genoeg was om aan een wanbetaling of een ineenstorting te ontsnappen", voegde hij eraan toe.
Voorbeelden van eerdere financiële problemen van Country Garden, hier voor het eerst gerapporteerd, zijn onder andere: Een leverancier van kleppen die sinds 2022 niet meer betaald werd; een staalleverancier die gedeeltelijk betaald werd met appartementen; huiseigenaren en arbeiders die al vanaf januari melding maakten van vastgelopen projecten; en een dochteronderneming van Country Garden die eerder dit jaar aan een rechtbank vertelde dat ze "insolvabel en overweldigd" was.
Rechtszaken waarbij Country Garden en zijn aannemers betrokken zijn, waaronder geschillen over vertraagde bouw en ontbrekende betalingen, zijn dit jaar gestegen naar een recordaantal van 459 zaken, volgens gegevens die zijn verzameld door EIUs Xu.
Country Garden weigerde commentaar te geven.
Na het in gebreke blijven, heeft Country Garden benadrukt dat de levering van woningen de hoogste prioriteit blijft houden. Vorige week zei het bedrijf dat het ongeveer 460.000 eenheden had geleverd in de eerste 10 maanden van 2023.
In juli, slechts enkele weken voordat het zijn schuldbetalingen oversloeg, lanceerde Country Garden een campagne op zijn WeChat-kanaal met de titel Beautiful Delivery, waarin nieuw gebouwde appartementen en gelukkige huiseigenaren werden getoond. Sommige projecten werden, naar eigen zeggen, zelfs eerder opgeleverd dan gepland.
"GECONFRONTEERD MET VERLIEZEN
Hoewel geschillen en vertragingen normaal zijn voor elke grote ontwikkelaar, en gegevens in China vaak onvolledig zijn, werpen de gerechtelijke documenten een licht op het contrast tussen het beeld dat Country Garden in het openbaar presenteerde en sommige van zijn uitdagingen achter gesloten deuren.
In een zaak over vermeende vertraagde oplevering van appartementen in de centrale megastad Chongqing, vertelde de lokale dochteronderneming van Country Garden de rechtbank dat ze 60 miljoen yuan ($8,2 miljoen) aan projectbetalingen verschuldigd was en "ernstige financiële verliezen leed en niet in staat was om haar verplichtingen na te komen", volgens een vonnis dat in juni werd uitgesproken.
De rechtbank zei dat het bedrijf "insolvent en overweldigd was, en zelfs als de rechtbank de schadevergoeding naar eigen goeddunken zou verlagen, zou het voor de gedaagde nog steeds moeilijk kunnen zijn om in de toekomst aan zijn verplichtingen te voldoen".
Andere rechtszaken bevatten vergelijkbare voorbeelden van vorig jaar en begin dit jaar: Het gaat om bedragen zo klein als 267.475 yuan aan achterstallige betalingen voor 50% van een liftinstallatievergoeding of 2,8 miljoen yuan die geëist werd door een elektriciteitsinstallateur.
Volgens een staalleverancier in Zuid-China hebben sommige grote aannemers besloten om de rechtsgang helemaal over te slaan. Hij vertelde aan Reuters dat "de prioriteit voor ons is om ons geld terug te krijgen door te onderhandelen in plaats van een rechtszaak aan te spannen, wat erg tijdrovend is en niet noodzakelijkerwijs een bevredigend resultaat oplevert.
Country Garden was de leverancier, die niet geïdentificeerd wilde worden vanwege de gevoeligheid van de situatie, een equivalent van enkele miljoenen dollars voor versterkte stalen staven schuldig.
Hem werd de helft van het verschuldigde bedrag in onafgewerkte appartementen beloofd. De andere helft zou contant betaald worden, maar de leverancier heeft tot nu toe slechts een kwart van de betaling ontvangen.
"De situatie verslechterde vanaf de tweede helft van 2022, en is nog erger geworden vanaf begin dit jaar, toen de betaling aan ons werd uitgesteld, zei de leverancier.
De gevolgen van de cashcrisis bij Country Gardens zijn zelfs na de gemiste betalingen in augustus nog merkbaar.
Een week daarna zei aannemer Qiao Jingjing dat zijn bouwwerf in Xinzheng, een stad van 1,2 miljoen in de provincie Henan, ook vastliep.
Qiao, 38 jaar, bleef achter met 20.000 yuan aan onbetaald loon voor twee maanden werk. Hij zei dat zijn bedrijf, Jujiang Group, dat als onderaannemer op de bouwplaats aluminium platen installeerde, meer dan 770.000 yuan tegoed had.
Country Garden reageerde niet op vragen over de betaling of leveringsgeschillen.
Qiao zei dat kopers van appartementen en bouwvakkers naar de kantoren van Country Garden bleven komen op zoek naar informatie.
"Maar het verkooppersoneel van Country Garden heeft ons nooit antwoord gegeven op deze vragen: Wanneer wordt de bouw hervat? Wanneer kan het eigendom aan de eigenaars worden overgedragen? Wanneer krijgen de arbeiders hun loon? ($1 = 7,2800 Chinese yuan renminbi) (Verslaggeving door Clare Jim, Liangping Gao, Amy Lv, Laurie Chen en Beijing newsroom; Redactie door Antoni Slodkowski en Lincoln Feast).
