Aangezien Country Garden vóór dit jaar de grootste ontwikkelaar in het land was, vertelden leidinggevenden en analisten aan Reuters dat de gemiste betalingen deze week de toezichthouders ertoe zouden kunnen aanzetten om sterkere steunmaatregelen te nemen, maar ze hadden er weinig vertrouwen in dat dergelijke stappen de met schulden beladen sector snel zouden doen omkeren.
Country Garden vertelde Reuters op dinsdag dat het niet in staat was om $22,5 miljoen aan couponbetalingen te doen die op 6 augustus verschuldigd waren op twee in dollars luidende obligaties, hoewel beide een aflossingsvrije periode van 30 dagen hebben.
De Chinese vastgoedsector, die goed is voor een kwart van de economie, heeft sinds eind 2021 al te maken gehad met een reeks wanbetalingen door ontwikkelaars die in geldnood zaten, met China Evergrande Group, 's werelds projectontwikkelaar met de zwaarste schuldenlast, in het middelpunt van de crisis.
De besmettingsangst op de markt kwam vorige maand weer naar boven toen vier grote projectontwikkelaars liquiditeitsproblemen aangaven tijdens de dalende huizenverkoop in het hele land.
De problemen verspreiden zich zelfs bij projectontwikkelaars die door de staat worden gesteund, omdat deze een betere toegang hebben tot goedkope financiering en meer kans maken op overheidssteun.
Sino-Ocean Group, dat door de staat wordt gesteund, probeert een aantal offshore obligatiebetalingen te verlengen, terwijl Greenland Holdings in gebreke bleef bij de betaling van een aflossing.
Een onderdeel van Dalian Wanda Group, de grootste ontwikkelaar van commercieel vastgoed in het land, heeft ook een couponbetaling in dollars gemist, hoewel Greenland en het onderdeel van Dalian Wanda erin slaagden om de betalingen later te doen, waardoor officiële wanbetalingen werden voorkomen.
De gemiste betalingen van Country Garden hebben geleid tot een verkoopgolf van aandelen en obligaties in de hele sector en vrees voor meer besmetting, aldus analisten van HSBC in een onderzoeksnotitie.
"Wij waarschuwen echter dat het mogelijk is dat dit de uitrol van een beleidspakket ter ondersteuning van de huizenmarkt versnelt.
China's Politburo, het hoogste besluitvormingsorgaan van de regerende Communistische Partij, beloofde eind juli om het vastgoedbeleid tijdig aan te passen, maar liet daarbij de vaak herhaalde uitspraak van ambtenaren achterwege dat "huizen bedoeld zijn om in te wonen, niet om mee te speculeren", waardoor de speculatie werd aangewakkerd dat er meer stimuleringsmaatregelen op komst waren.
"HET IS MOEILIJK OM HET LICHT TE ZIEN".
In zijn verklaring van dinsdag zei Country Garden dat "het moeilijk is om het licht van de dageraad te zien", met zijn bruikbare cash die gedaald is en "periodieke liquiditeitsstress" vertoont als gevolg van een verslechtering van de verkoop, een moeilijke herfinancieringsomgeving en de impact van verschillende regelgevingen op financieringsbronnen.
Hoewel sommige marktdeelnemers hopen dat Country Garden de laatste couponbetalingen binnen de aflossingsvrije periode kan doen, zal het enorme komende betalingsschema voor obligaties nog steeds een enorme horde zijn om te nemen.
Alleen al in september heeft Country Garden een onshore obligatie van 5,8 miljard yuan ($804,72 miljoen) die vervalt en een coupon van 48 miljoen yuan die moet worden betaald, evenals putopties op nog eens 3,4 miljard yuan aan papier.
Offshore heeft het volgens JP Morgan couponbetalingen van in totaal $58 miljoen die volgende maand moeten plaatsvinden.
De investeringsbank zei dat de huizenverkoop van Country Garden de rest van dit jaar met meer dan 80% zou kunnen dalen ten opzichte van het gemiddelde over vier jaar, omdat berichten over financiële problemen potentiële huizenkopers afschrikken.
"Het is aannemelijk dat de besmettingsimpact (van Country Garden) niet zo groot zal zijn als toen Evergrande in gebreke bleef, omdat 40% van de markt in 2021 al in gebreke is gebleven," aldus JP Morgan analisten in een onderzoeksrapport.
Directieleden van ontwikkelaars, zowel gezondere ontwikkelaars als enkele ontwikkelaars die in gebreke zijn gebleven, vertelden Reuters dat het in gebreke blijven van Country Garden beperkte gevolgen zou hebben voor de bredere sector, omdat bankkredieten en liquiditeit al erg krap zijn.
Eén leidinggevende is echter bezorgd dat huizenkopers particuliere ontwikkelaars links zullen laten liggen en dat lokale overheden hun toegang tot financiering nog verder zullen beperken om er zeker van te zijn dat ze huizen afmaken die al verkocht zijn. De manager wilde niet geïdentificeerd worden omdat hij niet met de media mocht spreken.
Reuters meldde vorige week dat sommige steden het voor ontwikkelaars moeilijker hebben gemaakt om toegang te krijgen tot fondsen uit de verkoop van onroerend goed die op geblokkeerde rekeningen staan, waardoor het risico toeneemt dat de bedrijven die in geldnood zitten nog meer onder druk komen te staan.
Een opleving van de huizenverkoop is de sleutel tot een herstel, zeiden projectontwikkelaars, maar het koperssentiment bevindt zich op het laagste niveau dat ze ooit hebben gezien door de slechte vooruitzichten voor zowel de sector als de bredere economie, die in juli in deflatie terechtkwam.
Met minder bezoekers in de showrooms verwachtten de projectontwikkelaars dat de verkoop in augustus en september zwak zou blijven.
"Er is overaanbod en er zijn voorraden, we moeten die voorraden verwerken," zei een beleidsadviseur, die niet geïdentificeerd wilde worden omdat hij niet met de media mocht spreken. "Het is moeilijk aangezien de bevolkingsstructuur is veranderd en mensen na de COVID (pandemie) niet bereid zijn om huizen te kopen."
Analist Stephen Cheung van Morgan Stanley zei in een notitie dat het onwaarschijnlijk is dat de verkoop van Country Garden op de korte termijn een betekenisvolle verbetering zal laten zien, zelfs met een versoepeling van het beleid, gezien het zwakke consumentenvertrouwen en de grote blootstelling van het bedrijf aan minder populaire steden in het lagere segment.
Country Garden weigerde commentaar te geven op de rapporten van de investeringsbank.
JP Morgan merkte op dat als Country Garden nog steeds in gebreke zou blijven na beleidsmaatregelen om de liquiditeit voor ontwikkelaars te stimuleren, dit zou aantonen dat "er geen garantie is om te overleven".
"Dit roept de vraag op of overheidssteun ooit voldoende zal zijn om een nieuwe grootschalige wanbetaling te voorkomen." ($1 = 7,2075 Chinese yuan renminbi) (Verslaggeving door Clare Jim; Aanvullende rapportage door Kevin Yao in Peking; Bewerking door Kim Coghill)
