Bedrijven die 40% van de Chinese huizenverkoop voor hun rekening nemen - meestal particuliere projectontwikkelaars - zijn in gebreke gebleven bij het nakomen van hun schuldverplichtingen sinds een liquiditeitscrisis de sector in 2021 trof, waardoor veel huizen onafgewerkt bleven.
Country Garden, China's grootste particuliere vastgoedontwikkelaar, is tot nu toe niet in gebreke gebleven, maar heeft sinds vorige maand couponbetalingen op sommige dollarobligaties gemist en wordt vanaf volgende week geconfronteerd met het einde van aflossingsvrije periodes van 30 dagen.
In een depot bij de beurs van Hongkong op dinsdag zei Country Garden dat de verkoop en financiering met "aanzienlijke uitdagingen" te maken hadden en dat de beschikbare fondsen steeds kleiner werden.
Het bedrijf zei dat het "niet in staat zou zijn om aan al haar offshore betalingsverplichtingen te voldoen wanneer deze verschuldigd zijn of binnen de relevante aflossingsvrije periodes," en voegde eraan toe dat niet-betaling ertoe kan leiden dat schuldeisers versnelde betaling eisen of dwangmaatregelen instellen.
De waarschuwing van Country Garden onderstreept hoe de ongekende liquiditeitskrapte in de Chinese vastgoedsector, die goed is voor ongeveer een kwart van de economie, en de zwakkere verkoop de vooruitzichten voor ontwikkelaars blijven verslechteren.
Beijing heeft de afgelopen maanden een reeks maatregelen genomen, waaronder het verlagen van de stortingseisen en het verlagen van de bestaande hypotheekrente, om het vertrouwen van huizenkopers te herstellen, maar de toenemende schuldenproblemen van ontwikkelaars zullen waarschijnlijk niet helpen om dat doel te bereiken.
Country Garden, dat voor $10,96 miljard aan offshore obligaties en voor 42,7 miljard yuan ($5,86 miljard) aan offshore leningen heeft, zei dat het te maken had met "aanzienlijke" onzekerheid over het afstoten van activa en dat de kaspositie onder druk bleef staan.
De ontwikkelaar zei dat het Houlihan Lokey, China International Capital Corporation (CICC) en advocatenkantoor Sidley Austin had aangesteld als adviseurs om haar kapitaalstructuur en liquiditeitspositie te onderzoeken en een holistische oplossing te formuleren.
Het bedrijf voegde eraan toe dat het met adviseurs zal samenwerken om de meest pragmatische en optimale oplossing voor alle belanghebbenden te ontwikkelen, en riep schuldeisers op om geduld te hebben.
Volgens analist Jeff Zhang van Morningstar toonde het aanstellen van adviseurs aan dat "of het bedrijf in gebreke zal blijven, afhangt van de uitkomst van de schuldherschikking in het buitenland en dat de komende twee weken cruciaal zullen zijn.
"Wij verwachten niet dat de liquiditeit van Country Garden wezenlijk zal verbeteren omdat huizenkopers en financiële instellingen aan de zijlijn kunnen blijven staan.
GROTE TEST BEGINT
China's laatste inzinking in de vastgoedsector begon in 2021 na een door de overheid geleid hardhandig optreden tegen een door schulden gevoede hausse in de bouwsector. De crisis heeft zich verdiept naarmate de economische groei haperde en het vertrouwen in de huizen- en kapitaalmarkten opdroogde, waardoor de liquiditeit van ontwikkelaars verder onder druk kwam te staan.
Country Garden moest maandag 66,8 miljoen dollar aan coupons betalen op 2024 en 2026 dollarobligaties, hoewel de betalingen een aflossingsvrije periode van 30 dagen hebben. De ontwikkelaar heeft niet bekendgemaakt of deze betalingen zijn gedaan.
De ontwikkelaar heeft een hoofdsombetaling van HK$ 470 miljoen ($ 60,04 miljoen) op bepaalde schulden niet gedaan, zei het in het dossier van dinsdag, zonder verdere details te geven.
Country Garden staat volgende week voor een grote test wanneer zijn volledige offshore schuld als in gebreke kan worden beschouwd als het een coupon van $15 miljoen in september niet betaalt tegen 17 oktober, het einde van de aflossingsvrije periode van 30 dagen.
Het bedrijf heeft echter goedkeuring gekregen van onshore obligatiehouders voor de verlenging van negen series obligaties met een uitstaande hoofdsom van 14,7 miljard yuan ($ 2,02 miljard), aldus het depot.
De verlenging heeft het bedrijf "de tijd en ruimte gegeven om zich te richten op het herstel van haar bedrijfsactiviteiten", voegde het eraan toe.
VERZOEKSCHRIFTEN TOT LIQUIDATIE
De aandelen van Country Garden breidden dinsdag de verliezen uit tot meer dan 10% in de namiddag en verloren bijna 70% van hun waarde sinds het begin van het jaar.
"Het vorige model van het bedrijf was niet duurzaam, ze pakken dit nu aan, proberen hun schuldenlast te verminderen en hun bedrijfsomvang aan te passen," zei Sandra Chow, CreditSight's mede-hoofd van Azië-Pacific onderzoek.
"Er is over het algemeen een kleinere vastgoedmarkt en het is zinvol om zich daaraan aan te passen," zei ze, eraan toevoegend dat een herstructurering erop gericht zou zijn om de aflossingstermijnen van schulden te verlengen, de couponrente van obligaties te verlagen en de verkoop van activa te versnellen.
Country Garden zei dat het "zijn uiterste best zou doen om de levering van eigendommen te garanderen, wat de meest kritieke bedrijfsverantwoordelijkheid van de groep is en de belangrijkste pijler om de vastgoedmarkt te beschermen."
Veel ontwikkelaars die in gebreke zijn gebleven, waaronder China Evergrande Group , die in het middelpunt van de schuldencrisis staat, worden geconfronteerd met liquidatieaanvragen. Tot nu toe zijn er slechts een paar door buitenlandse rechtbanken veroordeeld tot liquidatie.
Kaisa Group, een kleinere branchegenoot, zei dat schuldeisers minder dan 5% van hun geld terug zouden krijgen als het bedrijf tot liquidatie wordt gedwongen. Dit vertelde een advocaat van een schuldeiser, Broad Peak Investment, die een verzoek tot liquidatie tegen de ontwikkelaar heeft ingediend, dinsdag aan een rechtbank in Hongkong.
($1 = 7,8284 Hongkongse dollar) (Verslaggeving door Scott Murdoch in Sydney en Xie Yu in Hongkong; aanvullende rapportage Rishav Chatterjee in Bengaluru en Clare Jim in Hongkong; Redactie door Rashmi Aich, Lincoln Feast, Jamie Freed en Kim Coghill)
