Liquiditeitsproblemen bij de reuzen Country Garden en Dalian Wanda tonen aan dat de financieringsproblemen de grootste en veiligste spelers hebben bereikt in een sector die ooit een kwart van China's bruto binnenlands product bijdroeg en nu bijna bevroren is.
Er wordt steeds meer betwijfeld of er officiële steun van enige omvang op komst is, en beleggers verwachten niet dat de steun naar de aandeelhouders zal gaan.
De aandelen van Country Garden daalden met 6% tot een dieptepunt in acht maanden en de aandelen in de dienstverlenende tak daalden met 16%. De dollarobligaties van Country Garden daalden tot minder dan een vijfde van hun nominale waarde.
Aandelen van rivaal Longfor daalden met 10%, terwijl een verkoop van activa bij Wanda de obligatiekoersen niet nieuw leven inblies omdat beleggers afwachtten of het geld daadwerkelijk in de zakken van de obligatiehouders terecht zou komen.
"Aangezien de verkoop op de markt blijft verzwakken en de beleidsverwachtingen blijven achterblijven, zal het moeilijk worden voor vastgoedontwikkelaars om obligaties terug te betalen door hun eigen activiteiten," zei Yao Yu, oprichter van kredietanalysebedrijf Ratingdog.
"Beleggers moeten steeds pessimistischer worden."
De ontwikkeling van vastgoed is in China tot stilstand gekomen doordat de overheid hard optreedt tegen schulden en het vertrouwen van het publiek afbrokkelt, waardoor bouwers niet in staat zijn om appartementen te verkopen of hun schulden te herfinancieren.
Vrijdag laat gepubliceerde richtlijnen ter bevordering van stedelijke herontwikkeling werden gezien als kleinschalig, waardoor beleggers hoopten op meer van een vergadering van het Politbureau die deze week wordt verwacht. Dat grote namen het moeilijk hadden, benadrukte echter de ernst van de problemen.
Een index van ontwikkelaars op het vasteland daalde maandag met 5,5% en lag op koers voor de slechtste sessie van 2022.
"Alles daalt," zei een beheerder van een schuldfonds in Hongkong, die op voorwaarde van anonimiteit sprak.
"Het belangrijkste dat we nu zien is onshore verhandelde Country Garden obligaties die dalen," zei hij. "Dat is de grootste. Mensen worden bang als die niet kan overleven."
NIEUWE JITTERS
Country Garden is een gigant met duizenden projecten in bijna 300 Chinese steden. De beslissing van het bedrijf om een leningsfaciliteit voor 2019 te herfinancieren verraste en verontrustte beleggers, en komt op de hielen van ratingverlagingen en nieuwe wanbetalingen elders.
De onshore verhandelde obligaties van Country Garden daalden maandag tot minder dan de helft van hun nominale waarde en dollarobligaties die in 2025 en 2031 vervallen, daalden tot minder dan 20 cent per dollar.
Wanda, China's grootste commerciële ontwikkelaar, was ook op zoek naar contant geld voor een van haar dochterondernemingen om een couponbetaling te kunnen doen die al te laat was voor het einde van een aflossingsvrije periode op 30 juli. Het verkocht een deel van een andere dochteronderneming aan streamingbedrijf China Ruyi voor $ 320 miljoen, wat volgens een bron die bekend is met de zaak, zou helpen om een aparte obligatie van $ 400 miljoen terug te betalen.
Greenland Holdings, een door de staat gesteunde ontwikkelaar, heeft deze maand aflossingen gemist, terwijl Sino-Ocean Group verlengde voorwaarden heeft voorgesteld voor een obligatie van 2 miljard yuan ($278 miljoen) die op 2 augustus vervalt.
De nieuwe problemen hebben een opkomende rally in de kiem gesmoord toen China de COVID-19 controles ophief en zijn grenzen opende na jaren van bewegingsbeperkingen.
Herstructureringsplannen bij Evergrande, dat het schoolvoorbeeld was van de financieringsstress van de sector in 2021, liggen nog steeds voor bij rechtbanken in Hongkong en de Kaaimaneilanden, terwijl de verkoop van onroerend goed zich midden in een nieuwe vertraging bevindt.
"Obligatieherstructureringen voor noodlijdende Chinese vastgoedontwikkelaars kunnen hen wat ruimte geven," zei Fitch Ratings maandag in een rapport. "Maar de meeste zullen met terugbetalingsproblemen blijven kampen als de huizenverkoop zich niet voor een langere periode herstelt." ($1 = 7,1972 Chinese yuan renminbi) (Verslaggeving door Jason Xue in Shanghai en Tom Westbrook in Sydney; Aanvullende rapportage door Clare Jim, Xie Yu en Georgina Lee in Hongkong. Bewerking door Kim Coghill en Jamie Freed)
