Het volledige effect van de recente renteverhogingen is nog niet voelbaar en de autoriteiten hebben de Zweedse banken opgedragen om kapitaal achter de hand te houden voor het geval de situatie verslechtert en leningen slecht worden.

De zorgen over de sector hebben de kroonmunt aangetast en buitenlandse beleggers hebben hun belang in Zweedse activa teruggeschroefd.

Na een bankencrash in de jaren 90 in Zweden - ook veroorzaakt door de commerciële vastgoedsector - kromp de economie drie jaar op rij en werden twee banken genationaliseerd.

WAT IS HET PROBLEEM?

Veel commerciële vastgoedbedrijven hebben te veel geleend toen de rente laag was en worstelen met hogere rentekosten en herfinanciering na acht renteverhogingen door de centrale bank sinds het voorjaar van 2022.

De economie vertraagt, de vastgoedwaarden dalen en de leegstand zal toenemen.

De autoriteiten zeggen dat de problemen beperkt blijven tot een paar bedrijven, maar hebben gewaarschuwd dat een uitverkoop van activa door één bedrijf de waarderingen in de hele sector zou kunnen aantasten. Wederzijds eigendom kan de problemen verergeren.

Kredietbureaus hebben de ratings van verschillende bedrijven al verlaagd, sommige naar "junk", wat wijst op een hoog risico op wanbetaling.

Leningen aan vastgoedbedrijven maken gemiddeld ongeveer 16% uit van de bankleningen. Handelsbanken heeft de grootste blootstelling aan Zweeds commercieel vastgoed, gevolgd door Swedbank, SEB en Nordea, volgens cijfers van SEB.

Met inbegrip van hypotheken aan huishoudens - waarvan velen ook te kampen hebben met hogere betalingen - vertegenwoordigt de vastgoedmarkt meer dan 60% van de kredietverlening door banken.

HOEVEEL HEBBEN VASTGOEDBEDRIJVEN GELEEND?

Beursgenoteerde commerciële vastgoedbedrijven hadden een uitstaande schuld van ongeveer 1,8 biljoen kronen ($175 miljard), volgens het laatste Stabiliteitsrapport van de financiële waakhond. Het BBP van Zweden bedroeg in 2022 ongeveer 6 biljoen kronen.

Bankleningen zijn goed voor ongeveer twee derde van de leningen.

De grootste houders van commerciële vastgoedschulden zijn buitenlandse investeerders, gevolgd door Zweedse fondsen, pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen, volgens de Riksbank.

WANNEER MOETEN BEDRIJVEN HUN LENINGEN HERFINANCIEREN?

Volgens de Riksbank vervalt ongeveer 105 miljard kronen aan schuld in 2024, 122 miljard in 2025, 105 miljard in 2026 en 63 miljard in 2027.

De gemiddelde looptijd van schulden voor Zweedse bedrijven is ongeveer 3-4 jaar, korter dan in het grootste deel van Europa. De rentekosten zullen waarschijnlijk stijgen naarmate de schuld wordt verlengd.

KAN EEN CRISIS IN DE COMMERCIËLE VASTGOEDSECTOR LEIDEN TOT EEN BANKENCRASH?

In stresstests zei de financiële waakhond (FI) dat banken ongeveer 50 miljard kronen zouden kunnen verliezen als er een crisis zou uitbreken in de commerciële vastgoedsector.

Banken hebben verplichte kapitaalbuffers van ongeveer 1,1 biljoen kronen en daarboven nog extra kapitaal.

De Riksbank zei echter dat het moeilijk te voorspellen was of een crisis het vertrouwen in het financiële systeem als geheel zou beïnvloeden.

De ineenstorting van regionale banken zoals Silicon Valley Bank in de Verenigde Staten en Credit Suisse in Zwitserland in 2023, toont aan dat beleggers en spaarders snel het vertrouwen kunnen verliezen en hun geld opnemen.

De Riksbank heeft gezegd dat commerciële vastgoedbedrijven hun balansen moeten herstructureren en dat banken grote buffers voor verliezen op leningen moeten aanhouden voor het geval het erger wordt.

"De belangrijkste conclusie is dat dit geen systeemrisico of bedreiging voor de financiële stabiliteit vormt," vertelde Niklas Wykman, minister voor Financiële Markten, begin december aan Reuters.

WELKE MAATREGELEN HEBBEN VASTGOEDBEDRIJVEN GENOMEN EN IS HET GENOEG?

Vastgoedbedrijven met schulden zijn begonnen met het terugkopen van schulden, het verkopen van activa en het aantrekken van eigen vermogen, maar de markten blijven moeilijk.

De autoriteiten zeggen dat er meer moet gebeuren en dat zelfs bedrijven die niet direct in de problemen zitten, misschien moeten herstructureren omdat de rente waarschijnlijk nog wel even hoog zal blijven.

WAT KUNNEN DE AUTORITEITEN DOEN ALS ER EEN CRISIS UITBREEKT?

Tijdens de financiële crisis van 2008-9 stond Zweden garant voor bankschulden en bood het gesubsidieerde leningen aan om de kredietstroom op gang te houden. Tijdens de pandemie kocht de centrale bank staats- en bedrijfsschulden op en betaalde de overheid sommige werknemerslonen, gaf bedrijven tijdelijke belastingvoordelen en bood kredietgaranties aan luchtvaartmaatschappijen.

De financiële waakhond zou de risicoweging van banken voor blootstelling aan de commerciële vastgoedsector, die momenteel 35% bedraagt, kunnen versoepelen of de anticyclische buffers, die nu 2% van de risicogewogen activa bedragen, kunnen verlagen.

Zweden zou ook een door de staat gesteunde "bad bank" kunnen oprichten, die slecht renderende commerciële vastgoedleningen van banken zou overnemen, aldus een bron die bekend is met de zaak.

Wykman zei dat de regering een "brede en diepe gereedschapskist" heeft en klaar staat om "actie te ondernemen" als de financiële stabiliteit bedreigd wordt.

($1 = 10,4151 Zweedse kronen)