Montea : Jaarverslag 2023 incl. jaarlijks financieel verslag en ESG verslag

Jaarverslag 2023

SPACE FOR GROWTH ↗ SPACE FOR GROWTH ↗ SPACE FOR GROWTH

EL INHOUDSTAFEL

INHOUDSTAFEL
INHOUDSTAFEL	INHOUDSTAFEL
	INHOU

01	2023 in vogelvlucht	p. 6	06	Corporate	p. 132
Governance Verklaring
02	Dit is Montea	p. 22	07	Risicofactoren	p. 178
03	Hoe we meebouwen aan	p. 36	08	Jaarrekening	p. 188
de toekomst van logistiek
04	Beheersverslag	p. 98	09	Datapakket	p. 270
05	Montea op de beurs	p. 126	10	Aanvullende informatie	p. 350

2

3

Woord van de CEO

"De cijfers spreken voor zich. Montea doet het uitstekend en we kijken vol vertrouwen naar de toekomst."

Jo De Wolf - CEO

Al meer dan een decennium maken we met Montea 'Space for growth'. En al is de wereld intussen onherkenbaar veranderd, we blijven trouw aan deze missie. Sterker nog, voor ons zijn 'space' en 'growth' vandaag meer

dan ooit dé pijlers van duurzame waardecreatie.

2023 was een uitzonderlijk jaar voor Montea: we kondigden aan dat we maar liefst 1 miljoen m² van onze landbank aan het werk gaan zetten. Het is voor het eerst dat wij zo veel projecten via onze grondreserve zullen realiseren. Samen zullen ze netto

35 miljoen euro extra huurinkomsten genereren, wat goed is voor een aanvangsrendement van 7% op onze investeringen. De ambitie is om jaarlijks voor 200 miljoen euro nieuwe investeringen te doen. Met 260 miljoen euro ligt de lat voor 2024 zelfs nog iets hoger.

Ook onze bestaande gebouwenportefeuille zette een sterk resultaat neer. In het hele jaar 2023 bedroeg de bezettingsgraad 100%. We bieden onze klanten overduidelijk de juiste logistieke oplossingen aan op de multimodale locaties die

ze zoeken. De bezetting van onze portefeuille ligt trouwens al sinds 2018 boven de 99%. Wie doet ons dat na?

Daarnaast sloten we het jaar af met een sterke balans. Op basis van deze sterke fundamentals steeg de EPRA-winst per aandeel opnieuw met 9% naar 4,45 euro. Dankzij de erkenning van Montea als fiscale beleggingsinstelling (FBI) in Nederland tot en met 2022 konden we hier uitzonderlijk nog eens 0,45 euro aan toevoegen. Wij zijn trots om te kunnen bevestigen dat, gedurende de voorbije 10 jaar, ons resultaat per aandeel met gemiddeld 8% steeg op jaarbasis. Onze winst per aandeel willen we verder laten stijgen naar 4,55 euro in 2024 en naar 4,65 euro in 2025. Door een succesvolle kapitaalsverhoging in november bedraagt onze schuldgraad nog slechts 33,5%. De kosten van de schuld zijn onder controle en zullen dat blijven.

Ook een opsteker: in 2023 kregen we meermaals erkenning voor onze doorgedreven Environmental, Social & Governance-strategie (ESG). De verbetering van onze Systainalytics-score van 17,5 naar 11,0 leverde ons in de BEL® ESG Index een plek bij de beste twintig bedrijven in België. Daarbovenop sleepten we voor de tweede keer op rij de EPRA sBPR Gold Award in de wacht

en behielden we onze GRESB-duurzaamheidsscore van 77%.

We verkondigen dus niet alleen duurzame ambities, we brengen ze ook in de praktijk. Door grey- en brownfields - vroegere industriële sites, al dan niet met vervuilde grond - te herontwikkelen, creëren we duurzame meerwaarde. Petroleum

Zuid in Antwerpen, bijvoorbeeld, vormen we om tot een multimodale smart city-hub. Op de voormalige Lipton-site in Vorst verrijst dan weer een home shop delivery centre voor Delhaize

en in Tiel krijgt een oude glasfabriek een nieuwe bestemming.

In elk van onze vier thuislanden hebben we intussen een sterke ploeg klaarstaan. Monteaneers zijn entrepreneurs pur sang. Met hun focus, expertise en teamspirit vormen ze de basis van Montea's succes. En hun kritische blik is de kiem van innovatie, cruciaal om tot out-of-the-box-oplossingen te komen voor onze klanten. Daarom zorgden we ook voor 'space for growth' in onze eigen organisatie. Op bijna zestig Monteaneers staat de teller vandaag, een verdubbeling ten opzichte van twee jaar geleden. De cijfers spreken voor zich: Montea doet het uitstekend en we kijken vol vertrouwen naar de toekomst.

Grondschaarste, gestegen rente, het netcongestieprobleem, toenemende stikstofbeperkingen en trage overheidsprocedures hebben de afgelopen jaren voor een grote schaarste in de logistieke vastgoedmarkt gezorgd. De vraag naar duurzame vastgoedoplossingen blijft echter hoog, dus we investeerden volop in nieuwe ontwikkelingen op onze grondposities. We luisteren naar de noden van onze klanten, investeren met hen mee in vergroening, zetten samen slimme logistieke ketens op en benutten de nog beschikbare ruimte zo efficiënt mogelijk.

Dat geeft een enorme voldoening. Zeker omdat we ons altijd gesterkt voelen door het vertrouwen van onze stakeholders: aandeelhouders, investeerders, klanten ...

Bedankt om ons die 'space for growth' te blijven geven.

Jo De Wolf

CEO

4

5

ÉÉN HOOFDSTUK ÉÉN

2023 in vogelvlucht

ÉN	HOOFDSTUK
HOOFDSTUK ÉÉN

ÉÉN HOOFDSTUKHOOFD ÉÉN

Een sterke balans, 100% bezetting van onze portefeuille, een uitgebreide landbank en stevige fundamentals in een volatiele marktomgeving: Montea deed het uitstekend in 2023. De groeiverwachtingen voor de komende jaren liggen dan ook hoog.

6

7

2023 in vogelvlucht

Verwezenlijking van onze financiële doelstellingen voor 2023

• Meer dan 30% winstgroei naar een EPRA-resultaat van 90 miljoen euro.
• Een EPRA-resultaat van 4,90 euro per aandeel, inclusief
  0,45 euro uitzonderlijk EPRA-resultaat per aandeel, voornamelijk door de erkenning van Montea als fiscale beleggingsinstelling (FBI) in Nederland voor de boekjaren 2021 en 2022.

• Groei van het vooropgestelde dividend met 13% naar 3,74 euro per aandeel. In het bijzonder gaat het om 3,38 euro per aandeel, uitzonderlijk verhoogd met 0,36 euro per aandeel omwille van het additioneel EPRA-resultaat in 2023.

Strategische positionering voor toekomstige groei

Door een succesvolle kapitaalverhoging daalde de

EPRA-schuldratio eind 2023 naar 33,5% en de Net Debt/ EBITDA (adjusted) naar 6,8x. Met de bruto-opbrengst van

de kapitaalverhoging (ca. 126 miljoen euro) zullen we de aangekondigde uitrol realiseren van 1 miljoen m² van onze landbank. Vóór eind 2025 willen we 600.000 m² extra verhuurbare oppervlakte opleveren aan een gemiddeld netto aanvangsrendement van 7%. Daarnaast investeren we de opbrengst ook in onze duurzaamheidsstrategie, houden we de landbank op peil en blijven we inspelen op investeringsopportuniteiten in de markt.

Vier opeenvolgende kwartalen met 100% bezettingsgraad

Deze hoge bezettingsgraad is een weerspiegeling van de kwaliteit van onze huurders en de gunstige locaties van de gebouwen in onze portefeuille. Bovendien is het een indrukwekkende presentatie bovenop de historisch hoge bezettingsgraad van ruim 99% sinds 2018.

one-off €0,45

EPS-groei

€3,75 €4,10 €4,45

2021

2022

2023

Schuldratio

2023	36,2%
2022	42,1%

Net Debt/Ebitda (adjusted)

2023	6,8x
2022	8,4x

Bezettingsgraad

2023	100%
2022	99,4%

8

9

2023 in vogelvlucht

Erkenning voor onze ESG- strategie

Sinds september 2023 maakt Montea deel uit van de BEL® ESG Index. Daarmee zijn we een van de 20 Belgische beursgenoteerde bedrijven met de laagste milieu-, sociale en bestuurlijke (ESG) risicoscore. Ook verbeterden wij onze Sustainalytics-score significant van 17,5 naar 11,0. Bovendien bevestigden we onze erkenningen voor EPRA sBPR en GRESB met respectievelijk een Gold Award en een score van 77%.

Gezonde marktdynamiek

• In tegenstelling tot de algemene trend bleef de waardering van onze bestaande portefeuille (like-for-like) stabiel sinds de
  marktpiek in juni 2022. Ook over het volledige jaar 2023 bleef de like-for-like-waardering stabiel.
• De gemiddelde looptijd van onze huurcontracten (exclusief zonnepanelen) bedraagt ruim 6,5 jaar tot de eerste vervaldag.
• We kunnen bogen op een portefeuille van vastgoed op strategische en multimodale toplocaties.
• De markthuurprijzen voor logistiek vastgoed zitten in stijgende lijn. Momenteel ligt onze contractuele huur ongeveer 6% lager dan de markthuur, wat een opwaarts potentieel biedt voor de komende jaren.
• Ons cashflowprofiel is inflatiebestendig, omdat de huurinkomsten worden geïndexeerd. De like-for-like-huurgroei bedraagt zo'n 7%, waarvan 6% gelinkt aan indexatie en 1% gelinkt aan herverhuur.

Sterke fundamentals in volatiele macro-omgeving

• We sluiten 2023 af met een historisch lage EPRA schuldratio van 33,5% en net debt/EBITDA (adjusted) van 6,8x.
• Ondanks gestegen rentes op de markt bedraagt de gemiddelde kost van de schuld slechts 2,3%, waarbij onze activa niet bezwaard zijn met zekerheden.
• Langlopende kredietcontracten en indekkingscontracten (beide
  hebben een gemiddelde resterende looptijd van meer dan 7 jaar) en een hedge ratio van 97% op jaareinde.
• Een sterke liquiditeitspositie met ca. 280 miljoen euro aan financieringsmiddelen, onmiddellijk beschikbaar op jaareinde.

Onze organisatie is klaar voor de toekomst

Onze landenstructuur kreeg vaste vorm. Met een Country Director in elk van onze vier landen zijn we klaar voor bestendige groei. Patrick Abel werd in januari de Country Director voor Duitsland, Xavier Van Reeth vervoegde in april het Montea-team als Country Director voor België.

Ook onze corporate services bouwden we dit jaar verder uit. We verwelkomden Liora Kern als Chief Marketing & Communication Officer. Onder leiding van Dirk Van Buggenhout richtten we onze eigen duurzaamheidsafdeling op. Eind 2023 telde Montea bijna zestig medewerkers, een verdubbeling ten opzichte van twee jaar geleden. Dankzij een sterke lokale vertegenwoordiging en de extra ondersteunende diensten zijn we meer dan ooit klaar om de toekomstige groei te realiseren.

Gemiddelde looptijd huurcontracten	EPRA-schuldratio
6,5 jaar
	39,7%
projecten in uitvoering	33,5%
Gemiddelde looptijd huurcontracten
14 jaar
	2022	2023

Totaal aantal werknemers

2023	58
2022	41
2021	32

10

11

Onze vastgoedportefeuille

95Aantal sites op 31 december 2023

Totale oppervlakte (m )

1.9592.000

€Reële waarde2van de vastgoedportefeuille.280 mio

Totale bezettingsgraad

100%

12

We koesteren grote ambities voor de komende jaren. We stellen een investeringsvolume voorop van 200 miljoen euro per jaar. Voor 2024 ligt de lat zelfs op 260 miljoen euro. Door de ontwikkeling van onze landbank verwachten we een duurzame stijging van het EPRA-resultaat naar 4,55 euro per aandeel in 2024. We blijven onze landenteams verder uitbouwen om zoveel mogelijk kansen te grijpen in onze 4 thuislanden.

					België				Nederland
Aantal sites op 31/12/2023			Aantal sites op 31/12/2023
41		34
Oppervlakte (m2)	Totale bezettingsgraad		Oppervlakte (m2)	Totale bezettingsgraad
896.000	100%	814.000	100%
Reële waarde van de	Aandeel van		Reële waarde van de	Aandeel van
vastgoedportefeuille	de portefeuille		vastgoedportefeuille	de portefeuille
€1.063 mio	45%		€930 mio	42%
					Frankrijk				Duitsland
	Aantal sites op 31/12/2023		Aantal sites op 31/12/2023
18		2
	Oppervlakte (m2)	Totale bezettingsgraad	Oppervlakte (m2)	Totale bezettingsgraad
213.000	100%	36.000	100%
	Reële waarde van de	Aandeel van	Reële waarde van de	Aandeel van
	vastgoedportefeuille	de portefeuille	vastgoedportefeuille	de portefeuille
	€256 mio	12%	€31 mio	1%

13

Xavier Van Reeth

- Country Director Montea België

"België staat bekend als een vrij stabiele markt voor logistiek vastgoed. In 2023 brachten we al heel wat gronden uit onze Belgische landbank in ontwikkeling en de komende jaren schalen we verder op. In overleg met de klant blijven we ook investeren in de duurzaamheid van onze bestaande sites."

Cedric Montanus

- Country Director Montea Nederland

Luc Merigneux

- Country Director Montea Frankrijk

"De ligging in het hart van Europa, het sterk ontwikkelde transportnet en de robuuste economie maken van Frankrijk een focusmarkt voor Montea. We willen onze aanwezigheid in de Franse markt verstevigen met nieuwbouwprojecten die voldoen aan de hoogste eisen."

Patrick Abel

"Met zijn schaarse ruimte, netcongestie en stikstofbeperkingen is Nederland een uitdagende markt voor de verwerving van gronden en de ontwikkeling van logistiek vastgoed. We zetten de komende jaren volop

in op de herontwikkeling van bestaande industriële locaties om onze landbank uit te breiden. Naast de milieuvriendelijkste optie zijn het strategisch gelegen locaties, ze hebben al een netwerkaansluiting en ze zijn vergunningstechnisch makkelijker."

Hylcke Ottinga

• Country Director
  Montea Nederland

"De schaarste brengt voor ons ook kansen met zich mee. Ons gaat het namelijk om maximale waardecreatie op de lange termijn voor al onze stakeholders. We verwachten dat onze Nederlandse portefeuille door de toekomstige ontwikkelingen met een derde zal groeien aan waarde."

- Country Director Montea Duitsland

"Duitsland is een van de economische grootmachten van Europa en een logistieke hotspot. Door de inflatie, de rentestijging en een vertragende wereldhandel ging de economie door moeilijk vaarwater, maar de groeiverwachting is opnieuw positief. Montea houdt een ambitieuze langetermijnvisie aan en wil zich ook hier verder positioneren als actieve ontwikkelaar en investeerder."

14

15

Born, Nederland		Toekomstig project

16

17

Kerncijfers

- people & financial

Geconsolideerde balans

EPRA-schuldratio

39,7%33,5%

20222023

Geconsolideerde resultaten

TeamLandbank

Totaal aantal werknemers

2023	58
2022	41

Gemiddelde kost van de schuld

1,9% 2,3%

20222023

EPRA NTA per aandeel (€)

71,72 74,38

20222023

Hedge-ratio

97%

EPS-groei

€3,75 €4,10

20212022

DPS-groei

one-off €0,45

€4,45

2023

totaal = €3,74

one-off €0,36

Management	2022: 9
13 personen
Werknemers	2022: 32

Landbank: totaal

2.226.000 m2

Landbank: toekomstig ontwikkelpotentieel

1.437.000 m2

Landbank: projecten in de pijplijn

Gemiddelde looptijd huurcontracten

6,5 jaar

€3,03 €3,30

20212022

€3,38

2023

45 personen
Raad van bestuur	2022: 7
7 personen

789.000 m2

Reeds in uitvoering/ opgeleverd

208.000 m2

Verder lezen? Meer financiële uitdieping vind je terug in hoofdstuk 4 en 8.

18

19