DEUTSCHE BANK AG Door de grootste fusie van het land dit jaar ontstaat een Europese vastgoedgigant met 550.000 appartementen. De fusie komt er op een moment dat Deutsche Wohnen in Berlijn het middelpunt is geworden van de woede van de bevolking over huurdersrechten en betaalbare huisvesting.
De transactie - volgens de gegevens van Refinitiv de grootste Europese vastgoedtransactie ooit - is de derde poging van Vonovia om Deutsche Wohnen op te slokken.
Hoewel de transactie volgens analisten op weinig antitrusthindernissen zal stuiten in een gefragmenteerde markt, is ze politiek controversieel.
In Berlijn, de thuisbasis van Deutsche Wohnen, zijn de huren sinds 2008 meer dan verdubbeld, wat de lokale overheid ertoe aanzette om in 2020 een plafond voor huurstijgingen op te leggen. Het Grondwettelijk Hof heeft dat vorige maand echter ongedaan gemaakt.
Linkse actievoerders hebben gereageerd door 130 000 handtekeningen te verzamelen om een openbare stemming af te dwingen over het in beslag nemen van appartementen van "Deutsche Wohnen & Co". De groep achter de petitie zei dat zij de fusie zou aanvechten.
In een poging om politieke steun voor de deal te krijgen, beloofden de twee bedrijven om de reguliere huurstijgingen in Berlijn de komende drie jaar te beperken tot 1% per jaar en voor inflatie gecorrigeerde stijgingen voor de volgende twee jaar.
GEEN HUURDER ZAL WORDEN GEKWETST
Ze zeiden dat het fusiebedrijf, met een gecombineerde marktwaardering van ongeveer 47 miljard euro, zou samenwerken met politici om betaalbare huisvesting te bieden en ze hebben aangeboden om ongeveer 20.000 appartementen te verkopen aan Berlijn voor ten minste 2 miljard euro.
Rolf Buch, CEO van Vonovia, wees ook op de noodzaak om appartementen energie-efficiënter en geschikter voor ouderen te maken en beloofde 13.000 nieuwe appartementen in de Duitse hoofdstad te bouwen.
Michael Zahn, CEO van Deutsche Wohnen, die Buchs plaatsvervanger wordt, zei: "Geen enkele huurder zal door deze transactie worden benadeeld."
De Duitse minister van Financiën Olaf Scholz, de sociaaldemocratische (SPD) kandidaat voor kanselier bij de verkiezingen in september, zei tegen de krant Handelsblatt dat de geplande fusie aantoont dat de bescherming van huurders bovenaan de agenda moet staan.
"Er moet een huurmoratorium komen voor de komende jaren. En als een zelf opgelegd huurmoratorium geen probleem is voor een DAX-bedrijf, kan er geen redelijk bezwaar tegen bestaan," zei hij, eraan toevoegend dat het bouwen van betaalbare woningen onvermijdelijk was.
In het kader van "Project Star", waarover volgens twee financiële bronnen in minder dan twee weken overeenstemming werd bereikt, zal Vonovia 52 euro per aandeel betalen en zullen de aandeelhouders van Deutsche Wohnen het recht behouden op een dividend van 1,03 euro per aandeel.
Dit komt neer op een premie van ongeveer 18% ten opzichte van de slotkoers van vrijdag.
Aandelen in Deutsche Wohnen stegen tot 16,4% op het nieuws in een verklaring na het sluiten van de markt op maandag, terwijl het aandeel Vonovia daalde tot 6,8%.
Een vijandig overnamebod van 9,9 miljard euro door Vonovia in 2016 slaagde er niet in om de aandeelhouders van Deutsche Wohnen te overtuigen.
Dit keer zei Deutsche Wohnen's Zahn dat hij "zeer, zeer zeker" was dat meer dan de vereiste 50% van de Deutsche Wohnen-aandeelhouders hun aandelen zouden aanbieden aan Vonovia.
'HUIZENMARKT IS KAPOT'
Fabio De Masi, een parlementslid van de linkse Linke-partij die deel uitmaakt van de Berlijnse stadsregering, drong er bij de mededingingsautoriteiten op aan de transactie tegen te houden.
"De huizenmarkt is kapot", zei hij in een verklaring.
Zelfs met zijn aanzienlijke voorsprong op andere Duitse woningconcerns heeft Vonovia slechts een aandeel van 0,9% van de Duitse woningmarkt, volgens kredietbeoordelaar Scope, dat heeft gezegd dat een overname weinig antitrustproblemen zou opleveren.
Marcel Fratzscher, hoofd van het in Berlijn gevestigde Duitse Instituut voor Economisch Onderzoek (DIW), zei echter dat beide groepen al een aanzienlijke invloed hebben op de huren en aankoopprijzen van onroerend goed, wat betekent dat de mededingingsautoriteiten zich zorgen zouden kunnen maken.
Vonovia zei dat het een overbruggingsfinanciering van 22 miljard euro had voor de deal, die moet worden geherfinancierd door maatregelen waaronder een claimemissie van 8 miljard euro in de tweede helft van 2021, na de afronding van de transactie.
"Het is strategisch zinvol", aldus analisten van Jefferies in een toelichting, ook al zijn de synergieën gering.
Deutsche Wohnen wordt geadviseerd door Deutsche Bank, Goldman Sachs, J.P. Morgan, UBS, 7Square en Sullivan & Cromwell. Tot de adviseurs van Vonovia behoren Perella Weinberg, Bank of America en Morgan Stanley. ($1 = 0,8187 euro) (Verslaggeving door Ludwig Burger, Matthias Inverardi, Alexander Huebner en Pamela Barbaglia; Aanvullende rapportage door Christoph Steitz en Emma Thomasson; bewerking door Kim Coghill, Barbara Lewis en Jason Neely)
