Madrid is begonnen met de aanleg van een nieuw zakendistrict, drie decennia lang gepland, maar nu vergelijkbare zones in Londen, Parijs en New York het moeilijk hebben omdat steeds meer mensen thuis werken, zien critici het risico dat het project een gigantische witte olifant wordt.

Madrid Nuevo Norte (MNN), waarvan de eerste fase in 2035 klaar moet zijn, zal 1,6 miljoen vierkante meter kantoorruimte aan de hoofdstad toevoegen, waaronder de hoogste wolkenkrabber van Spanje.

De plannen omvatten ook 10.500 nieuwe woningen en een groot park, terwijl het station van Chamartin zal worden opgewaardeerd om Madrid's knooppunt voor hogesnelheidstreinen en lokale treinen te worden.

Omdat ontwikkelaar Crea Madrid Nuevo Norte bang is dat gebieden zoals Canary Wharf in Londen huurders verliezen door het toenemende werken op afstand, heeft het geprobeerd om de toekomst veilig te stellen door 16 vergelijkbare projecten te bestuderen.

Dat heeft geleid tot de beslissing om kantoren te mengen met woningen, winkels en restaurants, aldus Miguel Hernandez, hoofd strategie.

"Tegenwoordig willen mensen werken, wonen, recreëren en winkels hebben in gebieden die 's nachts niet helemaal leeg zijn," vertelde hij aan Reuters.

Crea Madrid Nuevo Norte is een consortium dat bestaat uit de Spaanse bank BBVA, het vastgoedbeleggingsfonds Merlin Properties en bouwer Grupo SanJose.

Het werkt samen met het kantoor van de burgemeester van Madrid aan het project, dat bijna 30 jaar lang werd opgehouden door juridische uitdagingen.

MNN zal ook proberen om een diverser aanbod van huurders aan te trekken dan de zakenwijken die sterk afhankelijk zijn van de financiële sector om hun kantoren te vullen. Hiertoe behoren ook bedrijven uit de gezondheidssector, om te profiteren van de locatie naast een van de grootste ziekenhuizen van Madrid, aldus Hernandez.

Het leegstandspercentage in het financiële district van New York is bijna verdubbeld sinds de pandemie, toen werken op afstand een hoge vlucht nam, tot 21% in het derde kwartaal van 2023, volgens vastgoedgegevensleverancier CoStar Group.

De leegstand in La Defense in Parijs steeg van 6,7% eind 2018 naar 19,7% in de eerste helft van 2023, terwijl Canary Wharf sinds de pandemie 1 miljoen vierkante voet aan vraag naar kantoren heeft verloren, volgens CoStar.

HSBC staat op het punt om Canary Wharf te verlaten voor een kleiner kantoor in het centrum van Londen, terwijl Barclays haar aanwezigheid daar verkleint. De langdurige aanwezigheid van Credit Suisse is ook onzeker na de overname door UBS, dat van plan is om duizenden banen te schrappen.

Canary Wharf Group probeert zich aan te passen en te diversifiëren door een gigantische life sciences campus te ontwikkelen en meer flats, restaurants en bars te bouwen. Canary Wharf Group heeft niet gereageerd op een verzoek om commentaar.

MINDER PENDELEN

Spanjaarden omarmden het thuiswerken tijdens de pandemie wat losser dan sommige buren. Ze gaan gemiddeld 2,6 dagen per week naar kantoor in vergelijking met het Europese gemiddelde van 1,8 dagen, zo bleek uit een onderzoek van CBRE - een van 's werelds grootste vastgoedinvesteringsmanagers - dat vorige week werd gepubliceerd.

Merlin Properties CEO Ismael Clemente zei dat deze factor, en een kortere reistijd dan naar Canary Wharf of La Defense, hem ervan overtuigde dat er vraag zou zijn naar kantoorruimte.

"Als het u 20 minuten kost om op uw werk te komen, waarom zou u dan in godsnaam vanuit huis gaan werken?" zei Clemente.

Maar sommige analisten beweren dat Madrid, dat al de AZCA en Four Towers bedrijvenparken in de buurt heeft, eigenlijk meer woningen nodig heeft, geen commercieel vastgoed.

PwC schat dat Madrid 11.000 nieuwe woningen per jaar nodig heeft om aan de vraag te voldoen, terwijl een studie van Gesvalt uitwees dat de stad een tekort heeft van 214.000 betaalbare woningen.

Volgens EY had de stad in de eerste helft van 2023 1,7 miljoen vierkante meter lege kantoren en een leegstandspercentage van 11%, tegenover 9,3% in 2020.

Javier Garcia-Mateo, EY's hoofd van strategie en transacties voor de vastgoedsector in Spanje, zei dat MNN haar geplande kantoorruimte met 500.000 vierkante meter zou moeten verminderen en in plaats daarvan 15.000-20.000 extra woningen zou moeten bouwen.

"Waarom ga je kantoren ontwikkelen als je daar woningen nodig hebt?" zei Garcia-Mateo.

Maar sommige buurtbewoners hebben campagne gevoerd tegen het project omdat ze bang zijn dat het uiteindelijk een gigantische luxe buitenwijk wordt die de arbeidersburen marginaliseert.

"Als er geen vraag meer is op de markt, zullen de ontwikkelaars de regering ervan overtuigen om hen een andere classificatie toe te staan, zodat het over 20, 30 jaar in plaats van kantoren huizen zullen zijn - luxe natuurlijk," zei Vicente Perez, die een van deze campagnes leidde.

Het kantoor van de burgemeester reageerde niet op een verzoek om commentaar. Hernandez van Crea Madrid Nuevo Norte zei dat het moeilijk zou zijn om de classificatie te veranderen nu het project loopt.

Clemente van Merlin zei dat de voltooiing van het project wel 40 jaar in beslag zal nemen, waarbij kantoren aan het infuus worden gelegd om te voorkomen dat de markt overspoeld wordt.

Voorstanders van de ontwikkeling zeggen dat het zal helpen om meer internationale bedrijven naar de Spaanse hoofdstad aan te trekken.

Paloma Relinque, directeur kapitaalmarkten bij CBRE in Spanje, zei dat Madrid een tekort heeft aan eersteklas kantoren die voldoen aan de duurzaamheidsnormen die zij eisen. Volgens CBRE is de leegstand van Grade A kantoren in het gebied waar MNN zal worden gebouwd ongeveer 0,7% vergeleken met 7,8% voor alle kantoren.

Jose Ramon Iturriaga, een fondsmanager bij Abante Asesores in Madrid, die aandelen heeft in Merlin, trok parallellen met een recente stijging in de bouw van luxe hotels in de stad.

"Als je dit soort eersteklas kantoorruimte niet hebt, zullen bepaalde high-end zakencentra niet komen," zei hij. (Verslaggeving door Charlie Devereux, Corina Pons en Guillermo Martinez; Redactie door Catherine Evans)