ATENOR : 2022 – Halfjaarlijks resultaat

HALFJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2022

Terhulpen, 2 september 2022

HALFJAARLIJKS RESULTAAT: € 9,00 M, IN LIJN MET ONZE VERWACHTINGEN

OVERZICHT VAN DE ACTIVITEITEN: (WAARDECREATIECYCLUS)

• DE INGEDIENDE VERGUNNINGSAANVRAGEN EN DE VERKREGEN VERGUNNINGEN LIGGEN IN LIJN MET DE VERWACHTINGEN
• VERHUUR VAN KANTOREN: BETER DAN VERWACHT;
• VERKOOP VAN APPARTEMENTEN: 125 APPARTEMENTEN, ER WORDT EEN VERTRAGING VERWACHT.

BALANS: UITBREIDING VAN "GROENE" FINANCIERING: GREEN RETAIL BOND (GROENE RETAIL OBLIGATIES) EN BANKFINANCIERING.

28% (PER 30.06.2022) VS 13% (PER 31.12.2021)

PORTEFEUILLE IN ONTWIKKELING: 32 PROJECTEN VERSPREID OVER EEN TOTAAL VAN ONGEVEER 1.300.000 M²

DIVIDENDBELEID: HET DIVIDENDBELEID ZAL WORDEN BEHOUDEN

STÉPHAN SONNEVILLE SA, CEO VAN ATENOR, LICHT TOE:

• De recente grote kantoorverhuringen bevestigen dat de door ons ontwikkelde gebouwen attractief zijn en blijven voor bedrijven. De hoge politieke en macro-economische spanningen konden de klimaat noodsituatie op internationaal niveau en de noodzakelijke aanpassing van het stedelijke vastgoed niet overschaduwen. Met haar resoluut internationale en duurzame strategie is Atenor ideaal gepositioneerd. "

**

*

Voor een beter inzicht in onze activiteiten en opdat u de evolutie ervan makkelijk zou kunnen opvolgen, vermelden we de relevante uitleg betreffende de activiteiten van het eerste semester volgens de essentiële fasen van de waardecreatiecyclus van onze core business.

1

1. Algemeen overzicht van het activiteitenpeil

De cijfers voor 2022 in onderstaande grafiek zijn vastgelegd per 30 juni 2022. Ze zijn aangegeven in bruto bovengrondse oppervlakte (m²).

2019 : 79.200 m²

2020 : 78.800 m²

2021 : 223.000 m² 06/2022 : 58.600 m² 12/2022 : 212.000 m² (v)

2019 : 102.100 m²

2020 : 188.000 m²

2021 : 299.000 m² 06/2022 : 217.500 m² 12/2022 : 312.000 m² (v)

2019 : 388.500 m²

2020 : 100.000 m²

2021 : 215.000 m² 06/2022 : 10.250 m²

12/2022 : 10.250 m² + projecten in onderhandelingen (v)

2019 : 130.000 m²

2020 : 92.000 m²

2021 : 128.500 m² 06/2022 : 44.000 m² 12/2022 : 191.000 m² (v)

2019 : 86.500 m²

2020 : 70.000 m²

2021 : 45.000 m² 06/2022 : 61.000 m²

12/2022 : 61.000 m² + verhuur in onderhandeling (v)

2019 : 40.500 m²

2020 : 14.600 m² + 124 appartementen

2021 : 148.000 m² + 470 appartementen 06/2022 : 21.250 m² + 125 appartementen 12/2022 : 120.000 m² + 500 appartementen (v)

3

Aankoop: We hebben de acquisitie van Astro in Brussel afgerond voor de herontwikkeling en renovatie-bouw van 10.200 m² kantoor- en woonruimte.

Indiening van vergunningsaanvraag: De vergunningsaanvragen voor een aantal grote projecten werden

ingediend volgens planning. Het gaat hier om de projecten: Cloche d'Or in Luxemburg-Stad, Bakerstreet II in Boedapest en het nieuwe Realex in Brussel.

Dit hoge niveau van m²'s in aanvraag versterkt ook de voorziene toename van het activiteitsniveau.

Verkrijgen van bouwvergunningen: We verwachten dat de meeste van de reeds ingediende vergunningen zullen verkregen worden in de loop van het tweede semester van 2022. De vergunningen voor het kantoorproject Wellbe in Lissabon en Bakerstreet II in Boedapest werden echter al in het tweede kwartaal verkregen.

Start bouw: De cijfers voor het eerste semester over de opgestarte bouwwerken hebben betrekking op de residentiële projecten Lake 11 in Boedapest en City Dox in Brussel. In het tweede semester zullen we beginnen met de bouw van bijna 150.000 m² oppervlakte waarvan 2/3 kantoren. Deze bouwprojecten zijn verspreid over 6 landen en worden grotendeels gefinancierd door banken.

Algemeen beschouwd verlopen alle projecten in aanbouw volgens de planning en worden ze niet op noemenswaardige manier beïnvloed door de geopolitieke gebeurtenissen en de inflatoire gevolgen daarvan.

Verhuur: Nadat we in het Groothertogdom Luxemburg, in Luxemburg-Stad, een bindende overeenkomst hebben gesloten met PWC voor de verhuur van het volledige project Cloche d'Or (~33.500 m²), hebben we met de E.ON- groep een contract ondertekend voor 16.200 m² in het Bakerstreet I-gebouw in Boedapest.

De intrinsieke kwaliteiten van de ontworpen gebouwen waren een bepalende factor bij de keuze van de huurders: milieu- en architectonische kwaliteiten, interne functionaliteiten om talent aan te trekken en een efficiënte implementatie van New Ways of Working (NWOW) mogelijk te maken. Deze belangrijke locaties op hun respectieve markten zijn een concrete uiting van de positionering van ATENOR: internationalisering en duurzaamheid.

Verkoop: In de residentiële sector heeft de verkoop van appartementen onze doelstellingen behaald daar waar we actief zijn (België, Hongarije, Roemenië en Luxemburg). We verwachten evenwel een vertraging in de tweede helft van het jaar door de macro-economische omstandigheden, vooral in Hongarije en Roemenië. We willen hier vermelden dat deze vertraging geen invloed heeft op de resultaten voor 2022, aangezien de marge pas bij de levering wordt opgenomen.

2

De investeringen in kantoorsector zijn de afgelopen maanden vertraagd door de afwachtende houding van investeerders vanwege de recente stijging van de rentevoeten. Er zijn op dit moment contacten voor de verkoop van verschillende projecten. In dit stadium is het echter niet mogelijk een datum aan te geven waarop deze geplande acties zullen worden afgerond. In de loop van de komende maanden kan meer informatie worden verstrekt, naargelang het verloop van deze verkopen.

Verder hebben we besloten het gebouw waar ons hoofdkantoor is gevestigd, Nysdam (Terhulpen) te behouden als vast actief.

1. Vooruitzichten voor het boekjaar 2022

De wereldwijde politieke en economische situatie vraagt om voorzichtigheid bij de economische spelers. Verschillende factoren hebben invloed op de vastgoedsector:

• Negatieve effecten

De stijging van de bouwkosten, vooral de kosten van bepaalde materialen.

Het tekort aan bepaalde materialen en geschoolde arbeidskrachten.

De stijging van de intrestvoeten.

Stijging van de yields.

• Positieve effecten

Indexering van de huurprijzen.

De noodzaak om de energiefactuur te verlagen en energieonafhankelijkheid te waarborgen.

De implementatie van NWOW om, met name, gemakkelijker goede werknemers te behouden en ervoor te zorgen dat werknemers terug naar kantoor gaan in de post-Covid-periode.

De noodzaak van duurzame ontwikkeling (Green Deal, taxonomie), die zich uitbreidt naar alle sectoren van de economie, en met name in het beheer van de portefeuille door investeerders.

Door een proactief beheer van de lopende projecten en bouwwerken is ATENOR erin geslaagd tot op heden de negatieve gevolgen tot een minimum te beperken.

Dankzij haar core business als projectontwikkelaar en haar duurzame en internationale positionering heeft ATENOR momenteel over het geheel genomen een neutrale balans kunnen opmaken van de verschillende invloeden van de hierboven vermelde macro-economische trends en indicatoren.

Zo kunnen we bijvoorbeeld de algemene stijging van de yields, hoewel die reëel is, toch nuanceren in functie van de kwaliteit van de gebouwen en de huurovereenkomsten. De vraag naar efficiënte gebouwen van zowel grote huurders als investeerders wordt geïllustreerd door het activiteitenverslag van ATENOR en ondersteunt de vooruitzichten.

Deze macro-economische en politieke omstandigheden, als gevolg van de Covid-gezondheidscrisis, hebben wel gevolgen voor ATENOR voor wat betreft de timingvan de resultaten. De aangekondigde vertraging van de conjunctuur op wereldniveau voegt daar in zekere mate onzekerheid aan toe.

Daardoor, en ondanks de kwaliteit en de maturiteit van de projectenportefeuille van ATENOR, kunnen de resultaten van de onderneming voor 2022 nog niet worden bepaald.

Deze vooruitzichten zullen in de komende weken worden verduidelijkt, afhankelijk van het verloop van de geplande transacties.

1. Tussentijds jaarverslag

Het eerste semester van 2022 werd afgesloten met een positief geconsolideerd resultaat na aftrek van het groepsaandeel van 9,00 miljoen euro, een vermindering ten opzichte van de 29,60 miljoen euro van het eerste semester 2021.

Op 30 juni 2022 werd dit resultaat hoofdzakelijk gegenereerd door de marges op de verkochte en voorverkochte projecten, zowel kantoren als huisvesting, de meerwaarde hebben uit de verkoop van 50% van de participatie in Cloche d'Or Development (Luxemburg) en de herwaardering van het gebouw Nysdam na de herclassificatie ervan als vastgoedbelegging (IAS 40). De huurinkomsten uit de gebouwen Nysdam (Terhulpen, België), University Business Campus II (Warschau, Polen), en Arena Business Campus A (Boedapest, Hongarije) hebben ook bijgedragen aan de resultaten. De inkomsten van dit semester zijn dus opnieuw gediversifieerd, met 7 projecten die bijdragen aan de resultaten.

3

Tabel met geconsolideerde kerncijfers (in duizenden euro's) - Beperkte controle door de Commissaris

Resultaten	30.06.2022	30.06.2021
Geconsolideerd nettoresultaat (groepsaandeel)	8.996	29.604
Resultaat per aandeel (in euro)	1,34	4,40
Aantal aandelen	7.038.845	7.038.845
Waarvan eigen aandelen	313,427	313,427
Balans	30.06.2022	31.12.2021
Totaal activa	1.194.934	1.229.814
Kasmiddelen op het einde van de periode	22,313	92,116
Netto schuld (-)	-802,816	-742,427
Totaal geconsolideerd eigen vermogen	284,834	301,043

Opbrengst uit gewone activiteiten en geconsolideerde resultaten

De opbrengsten uit gewone activiteiten op 30 juni 2022 bedragen 12,12 miljoen euro. Ze bevatten voornamelijk

1. de inkomsten uit de verkoop van de residentiële projecten (City Dox, Twist) voor een totaal van 2,41 miljoen euro, (b) de inkomsten uit de verkoop in toekomstige staat van voltooiing van het project Au Fil des Grands Prés (kantoren; € 4,87 M), (c) extra inkomsten uit de verkoop in 2021 van het gebouw Vaci Greens E (€ 1,84 M), alsook

1. de huurinkomsten uit de gebouwen University Business Center II (Warschau), Nysdam (Terhulpen), Arena
   Business Campus A en Cloche d'Or Development, in totaal goed voor € 1,68 miljoen euro.

De andere operationele opbrengsten (€ 18,77 M) omvatten hoofdzakelijk het resultaat van de verkoop van 50% van de participatie in Cloche d'Or Development (€ 13,09 M) en de herfacturering van verbeteringen van de verkochte projecten Vaci Greens E en Buzz (€ 4,17 M).

Het operationele resultaat bedraagt 18,43 miljoen euro. Dit resultaat is voornamelijk beïnvloed door het resultaat van de verkoop van 50% van de participatie in Cloche d'Or Development (€ 13,06 M), de verkoop van de appartementen van de diverse residentiële projecten (€ 0,54 M), de resultaten op de voorverkochte kantoorgebouwen Au Fil des Grands Prés en de verkochte kantoorgebouwen Vaci Greens en Buzz (€ 4,63 M), de herwaardering van het Nysdam-gebouw na de herclassificatie ervan als vastgoedbelegging (€ 6,04 M) alsook door de netto huurinkomsten uit de gebouwen Nysdam, Cloche d'Or en Arena Business Campus A (totaal van

• 0,83 M).

Het netto financiële resultaat bedraagt -7,78 miljoen euro tegenover -5,34 miljoen euro in de eerste helft van 2021. De verhoging van de netto financiële lasten in het eerste semester kan voornamelijk verklaard worden door de stijging van de gemiddelde netto schuld van de Groep (€ +61,36 M t.o.v. de eerste helft van 2021) in combinatie met de daling van de activeringen (IAS 23; € - 0,55 M vergeleken met de eerste helft van 2021) gerelateerd aan de lopende ontwikkelingen.

De belastingen bedragen 0,67 miljoen euro op 30 juni 2022 en bestaan hoofdzakelijk uit effectieve belastingen en uitgestelde belastingverplichtingen die voornamelijk verband houden met de projecten City Dox en Twist.

Het resultaat na aftrek van het groepsaandeel voor de eerste helft van het boekjaar bedraagt 9,00 miljoen euro.

Geconsolideerde balans

Het geconsolideerde eigen vermogen bedraagt 284,83 miljoen euro, of 24% van het balanstotaal, een daling van 16,21 miljoen euro ten opzichte van 31 december 2021 ondermeer naar aanleiding van de uitbetaling van de dividenden en de omrekeningsverschillen.

De geconsolideerde nettoschuld van de groep (na aftrek van de contanten) bedraagt 802,82 miljoen euro op 30 juni 2022 ten opzichte van een geconsolideerde nettoschuld van 742,43 miljoen euro op 31 december 2021. Ter herinnering, ATENOR heeft een obligatielening van 6 jaar van het "Green"-type voor een bedrag van € 55 M in april 2022 uitgegeven.

"Gebouwen bestemd voor verkoop" (geboekt als "Voorraad") vertegenwoordigen de vastgoedprojecten in de portefeuille en in ontwikkelingsfase. Deze post bedraagt 872,08 miljoen euro, een netto vermindering van 60,91 miljoen euro ten opzichte van 31 december 2021. Dit verschil is hoofdzakelijk toe te schrijven aan (a) de aankopen van de projecten Fleet House (Londen) en Astro (Brussel) voor een totaal van 36,78 miljoen euro, (b) de voortzetting van de werkzaamheden en studies voor de projecten Arena Business Campus, Roseville,

4

Bakerstreet, Lake 11 (Boedapest), @Expo, UP-site (Boekarest), Lakeside (Warschau), Am Wherharhn, Heinrichstrasse (Düsseldorf), Well'Be (Lissabon), Twist (Luxemburg), City Dox (Brussel), Victor Hugo et Com'Unity (Parijs), voor een totaal van 59,37 miljoen euro, (c) de verkoop van de appartementen van de projecten City Dox en Twist en de verkopen van de kantoorgebouwen Au Fil des Grands Prés die de voorraad verminderen ten belope van 6,10 miljoen euro, (d) de afboeking van het project Cloche d'Or naar aanleiding van de vermogensmutatie van de investering in de ontwikkeling van Cloche d'Or Development (€ -135,91 M) en (e) de overdracht van het Nysdam-gebouw naar "Vastgoedbeleggingen" voor een bedrag van 15,4 miljoen euro (zie nota 9). De omrekeningsverschillen in verband met de projecten in Centraal-Europa hebben een negatief effect op de voorraad voor een bedrag van € 9,43 M; ten slotte is het saldo van de netto wijziging van deze post (€ 9,78 M) te wijten aan de variaties op de andere projecten in ontwikkeling.

Financieringsbeleid

ATENOR voert een financieel beleid dat enerzijds gericht is op de duurzame financiering van projecten in ontwikkeling en anderzijds op de diversificatie van haar financieringsbronnen. De laatste obligatie-uitgifte met een looptijd van 6 jaar beantwoordt aan de ambitieuze criteria van ATENOR inzake duurzame financiering (Green Retail Bond voor een bedrag van € 55 M, uitgegeven op 5 april 2022 binnen het kader van het Green EMTN- programma).

ATENOR richt zich zowel tot de institutionele beleggersmarkt als de bankenmarkt. Dankzij haar jarenlange ervaring in vastgoed en financiën in verschillende Europese hoofdsteden kan ATENOR bij lokale en Europese banken aankloppen voor de duurzame financiering van te ontwikkelen projecten. De "vergroening" van de bankschuld is volop bezig: in dit verband hebben we in Frankrijk de financiering van het Victor Hugo-project met de Banque Populaire Rives de Paris afgesloten.

ATENOR is voornemens van haar kredietfaciliteit (MTN) gebruik te blijven maken door de voorkeur te geven aan lange looptijden (vanaf 18 maanden), tegen vaste of variabele rentevoeten, waarbij looptijden van minder dan twaalf maanden geleidelijk worden vervangen.

Als onderdeel van haar Green Finance Framework zal ATENOR gebruik blijven maken van haar Green EMTN-lijn en haar Green NEU CP- & NEU MTN-lijnen, zowel in België als in Frankrijk. ATENOR behandelt regelmatig voorstellen (reverse inquiries) van gekwalificeerde investeerders, en zal dat blijven doen, voor looptijden die in overeenstemming zijn met de Europese ontwikkeling van haar projectenportefeuille.

De gemiddeld gewogen rentevoet van de geconsolideerde schuld van ATENOR bedraagt 2,45% (vs 2,40% in 2021).

Belangrijkste risico's en onzekerheden

De hoge internationale politieke en macro-economische spanningen en de verwachte economische vertraging zullen ongetwijfeld een weerslag hebben op de vastgoedsector. In dit stadium zijn we van mening dat de onzekerheid ligt in de timing van het resultaat, zonder dat dit invloed heeft op de waarde en het rentabiliteitspotentieel van de portefeuille. We blijven alert voor de evolutie van deze macro-economische situatie en de mogelijke gevolgen voor ATENOR.

In het algemeen heeft de Raad van Bestuur steeds aandacht voor de analyse en het beheer van de verschillende risico's en onzekerheden waaraan ATENOR en haar dochterondernemingen zijn blootgesteld.

Op 30 juni 2022 is ATENOR niet betrokken bij enig aanzienlijk geschil.

Impact van de crisis in Oekraïne en vooruitzichten voor de boekjaren 2022 en 2023

De crisis in Oekraïne heeft geleid tot een wereldwijde ontwrichting die het post-Covid-herstel heeft ondermijnd en de inflatie heeft aangewakkerd. In deze context nemen de economische spelers een afwachtende houding aan en hebben ze de neiging hun beslissingen uit te stellen. Deze omstandigheden leiden tot een vertraging in de vastgoedsector.

Toch hebben zowel de klimaat gebeurtenissen van deze zomer als de energiemarkt, en vooral de gasmarkt, elk op hun manier duidelijk gemaakt dat de koolstofuitstoot en het energieverbruik dringend moeten worden verminderd. De rol van vastgoed is in deze energieovergang van fundamenteel belang.

ATENOR wordt derhalve geconfronteerd met een grote onzekerheid wat de timing van de resultaten van 2022 betreft, maar bevestigt de uitstekende vooruitzichten vanaf 2023, die zelfs nog hoger zullen liggen indien het resultaat van 2022 tot 2023 wordt uitgesteld.

5