In het "jeonse"-systeem storten huurders een aanbetaling van doorgaans 70% van de waarde van de woning, waarna zij twee jaar lang geen huur hoeven te betalen totdat de verhuurder het volledige bedrag terugbetaalt.

Dit was jarenlang een win-win voor bewoners en eigenaars toen de huizenprijzen stegen en de rentevoeten hoog waren: de lening die huurders betaalden om hun aanbetaling te doen was goedkoper dan huur en verhuurders kregen een renteloze lening om naar believen te gebruiken.

Jeonse huur was vooral populair onder twintigers en dertigers, die zich niet de volle prijs van een huis konden veroorloven maar het systeem konden gebruiken om een start te maken met de Koreaanse droom van eigenwoningbezit.

Maar de mediane huizenprijzen zijn in de twee jaar tot januari met 12% gedaald en de jeonse prijzen met 7%, na een stijging van respectievelijk 37% en 24% in de voorgaande vier jaar, volgens gegevens van de Korea Real Estate Board.

DACHT DAT HET WEL GOED ZOU KOMEN

Verhuurders met te hoge schulden betalen hun waarborgsommen niet terug, waardoor vooral jongere huurders worden getroffen en het vertrouwen in het systeem dreigt te worden ondermijnd.

Yoo Ha-jin, 28, heeft er spijt van dat ze geen verzekering heeft afgesloten voor haar borgsom toen ze in maart 2021 tekende. Haar failliete huisbaas vertelde haar in december dat de woning zou worden geveild en dat zij hooguit 45% van haar aanbetaling zou terugkrijgen.

Dat betekent dat ze minstens 33 miljoen won (25.000 dollar) verschuldigd zal zijn voor de lening die ze aanging voor haar jeonse contract dat volgende maand afloopt.

"Ik dacht dat het wel goed zou komen zolang ik maar een jeonse depositolening van de bank kon krijgen," vertelde Yoo aan Reuters.

Volgens de Korea Housing and Urban Guarantee Corp, een van de drie grootste garantieverstrekkers van het land, zijn de verzekeringsclaims voor mislukte jeonse aflossingen vorig jaar meer dan verdubbeld tot een recordbedrag van 1,17 biljoen won (903 miljoen dollar).

Huurders van 20 en 30 jaar waren goed voor 70% van het totaal.

De financiële autoriteiten werken nauw samen met andere instanties om jeonse huurders en verhuurders die problemen hebben met terugbetalingen te ondersteunen, aldus een ambtenaar van de Financial Services Commission.

De politie treedt hard op tegen jeonsegerelateerde misdrijven en zegt dat het aantal georganiseerde fraudegevallen vorig jaar meer dan verdrievoudigd is tot 622.

Volgens de centrale bank zijn jeonse depositoleningen in minder dan zes jaar tijd tot oktober meer dan verviervoudigd tot 172 biljoen won (132 miljard dollar). Dat is gelijk aan 17% van de uitstaande hypotheken in Zuid-Korea en 10% van de schulden van huishoudens.

GEVOLGEN VOOR ONROEREND GOED

Toch hebben bijna alle jeonse leningen garanties van overheidsbedrijven, waardoor er weinig kredietrisico is voor commerciële kredietverstrekkers.

"De jeonse crisis brengt beperkte macro-economische risico's met zich mee, maar is toch een ander onderdeel van de hele fall-out van de vastgoedmarkt", aldus econoom Moon Hong-cheol van DB Financial Investment.

Onverwachte schuldenlasten van jongeren zouden de risico's voor de vastgoedmarkt, een belangrijke sector die de groei aandrijft en de financiële markten beïnvloedt, kunnen vergroten. De vrees voor wanbetalingen op vastgoedprojecten leidde vorig jaar tot een kredietcrisis op de financiële markten van Zuid-Korea.

Sommige investeringsbanken, zoals Nomura en Citi, voorspellen dat de Bank van Korea de rente al in de komende drie tot zes maanden zal gaan verlagen om een zachte landing voor de vastgoedmarkt te bewerkstelligen.

"Het is frustrerend dat niemand er schuld aan heeft," zei Yoo, de gestrande huurder. "Ik denk gewoon dat ik dit soort problemen had kunnen voorkomen, als ik genoeg geld had gehad om mijn eigen huis te kopen."

($1 = 1.295,8700 won)