De campagne, die vorige maand op een belangrijke politieke bijeenkomst werd aangekondigd, is bedoeld om steden in heel China te helpen hun groeiende voorraad nieuwe appartementen kwijt te raken en om noodlijdende ontwikkelaars van cruciale cashflow te voorzien. Op 6 mei hadden meer dan 50 steden hun eigen versie van de "ruil oud voor nieuw" regeling gelanceerd, volgens een privé-enquête van de China Index Academy.
Maar analisten, makelaars en ontwikkelaars zeggen dat de belangstelling voor het kopen van tweedehands huizen zeer beperkt is, wat twijfels oproept over het succes van de campagne en suggereert dat de neergang van de vastgoedsector in China nog verder moet gaan.
"Sommige mensen hebben geïnformeerd naar de campagne, maar tot nu toe hebben we nog geen succesvolle transacties gehad," zei Qin Yi, een vastgoedmakelaar in Shanghai.
"Het grootste probleem is de verkoop van de tweedehandse eigendommen."
De ruilregeling is de laatste in een reeks steunmaatregelen die China sinds 2022 heeft genomen om leven te blazen in een sector die op zijn hoogtepunt ongeveer een vijfde van de economische activiteit vertegenwoordigde en nog steeds een grote rem zet op de groei.
China heeft de rentetarieven en aanbetalingen verlaagd en de meeste steden hebben eerdere aankoopbeperkingen versoepeld of opgeheven. Een financieringsprogramma voor ontwikkelaars op de witte lijst voor de voltooiing van projecten heeft ook moeite om aan te slaan.
De vraag naar zowel nieuwe als tweede woningen in China is gedaald, vooral in kleinere steden, omdat potentiële kopers vrezen dat de prijzen verder zullen dalen en dat sommige ontwikkelaars hun projecten niet zullen kunnen afronden.
Tegelijkertijd is het aantal te koop staande woningen van beide types gestegen.
In januari-maart stond er 395 miljoen vierkante meter (4,25 miljard vierkante voet) nieuwe woningen te koop, een stijging van 24% j-o-j, zo blijkt uit de laatste officiële gegevens. Ondertussen bedroeg de verkoop van nieuwe woningen 189,42 miljoen vierkante meter in dezelfde periode, een daling van 28% j-o-j.
VAN EEN KLIF
Op de secundaire markt lag het aantal te koop aangeboden eigendommen 20 keer hoger dan het aantal transacties in april, volgens een onderzoek van Zhuge Real Estate Data Research Centre in 14 steden. Het aantal te koop aangeboden woningen steeg met 294% j-o-j in Shenzhen en met 39% in Shanghai, aldus het onderzoekscentrum.
Bovendien moeten er in China nog tientallen miljoenen appartementen worden opgeleverd.
"De verkoopcijfers zijn sterk gedaald," zegt Ma Hong, senior analist bij GDDCE Research Institution in Shanghai, die schat dat het ruilprogramma een beperkte impact zal hebben. "Heel weinig mensen durven een huis te kopen."
"Zonder meer innovatieve instrumenten, zoals een stabilisatiefonds voor onroerend goed, zal de neerwaartse trend op de markt aanhouden."
Zo'n 96% van de Chinese huishoudens bezit al minstens één huis. Voordat de markt omsloeg, beschouwden de Chinezen appartementen - vooral de nieuwe, modernere - al tientallen jaren als de veiligste plek om hun spaargeld te stallen.
De meeste steden die aan de regeling deelnemen, vragen kopers om een aanbetaling te doen voor een nieuw gebouwd appartement, die ze na twee of drie maanden volledig kunnen terugkrijgen als ze er niet in slagen om hun bestaande huis te verkopen om de aankoop te financieren. Steden bieden lagere belastingen en kosten voor de transactie als deze wordt voltooid.
Een makelaar in het technologiecentrum Shenzhen, die alleen zijn achternaam Zhou gaf, zei dat meer dan een dozijn mensen aanbetalingen hebben gedaan, maar dat hun huizen "nog niet verkocht lijken te zijn".
In Chongqing, een stad met meer dan 30 miljoen inwoners in het zuidwesten van China, waar de regeling sinds februari wordt toegepast, zei een makelaar met de achternaam You dat het "geen duidelijk effect" had op de vraag.
Zhengzhou, een centrale stad met ongeveer 13 miljoen inwoners, heeft ontwikkelaars gevraagd om tweedehands huizen te kopen.
Een leidinggevende van een Chinese ontwikkelaar, die om anonimiteit vroeg vanwege de gevoeligheid van het onderwerp, zei dat hun bedrijf "geen interesse had om mee te doen" omdat de tweedehandsmarkt "erg slecht" was. Een leidinggevende van een andere ontwikkelaar beschreef het ruilprogramma als "zinloos".
"Niemand koopt, dus hoe verkoop je om te ruilen?" zei de tweede ontwikkelaar.
Gezien het beperkte succes van bestaande stimuleringsmaatregelen om de vraag te stimuleren, overweegt China een plan voor lokale overheden in het hele land om miljoenen onverkochte woningen op te kopen, meldde Bloomberg News.
"Het is mogelijk dat de overheid moet ingrijpen en het aanbod op de secundaire markt moet beheren als de verwachtingen voor de huizenprijzen negatief blijven," zeiden analisten van Goldman Sachs deze week in een notitie. (Geschreven door Marius Zaharia; Bewerking door Tomasz Janowski)
