Hieronder volgen de belangrijkste punten met betrekking tot de sector, een belangrijke motor van de economische groei:

VERKOOP EN RANGSCHIKKING

In de eerste 11 maanden daalde de nationale huizenverkoop naar vloeroppervlak met 23,3% ten opzichte van een jaar eerder, terwijl de huizenprijzen met 1,6% daalden, volgens de laatste officiële gegevens.

Volgens acht door Reuters onderzochte economen en analisten zal de verkoop in 2023 naar verwachting met gemiddeld 8% dalen.

Ondanks de scherpe inzinking van de hele sector deden de staatsbedrijven het over het algemeen niet zo slecht als hun particuliere collega's, omdat zij meer kapitaal hadden om de bouw te voltooien en huizenkopers meer vertrouwen in hen hadden.

Volgens schattingen van S&P Global daalde de verkoop van door de overheid gesteunde ontwikkelaars in de eerste 10 maanden met 25%, tegenover 58% voor particuliere bedrijven.

Terwijl Country Garden qua waarde de leider bleef in de nationale verkopen en de enige particuliere ontwikkelaar in de top vijf, domineerden de door de staat gesteunde ontwikkelaars de rest van de ranglijst. Het met schulden beladen Sunac China en Evergrande Group zakten naar respectievelijk nr. 11 en 34, van nr. 3 en 5 vorig jaar, volgens vastgoedinformatieverstrekker CRIC.

De trend zal zich in 2023 voortzetten, waarbij staatsbedrijven de gepolariseerde vastgoedmarkt verder zullen beheersen terwijl veel particuliere ontwikkelaars moeite hebben om nieuw kapitaal aan te trekken.

ONVOLTOOIDE WONINGEN EN ONVERKOCHTE WONINGEN

In juli dreigde een groeiend aantal huiseigenaren in het hele land te stoppen met het terugbetalen van hypotheekleningen uit protest tegen onvoltooide woningen, waardoor de bezorgdheid over een aanhoudende malaise op de Chinese vastgoedmarkt, een verslechtering van de leningenportefeuille van banken en het risico van mogelijke sociale onrust nog groter werd.

Meer dan 40 miljard dollar aan leningen zou op het spel kunnen staan als alle onvoltooide projecten uitmonden in hypotheekboycots, wat neerkomt op 6% van alle hypotheken, aldus Natixis destijds.

De zeldzame daad van publieke ongehoorzaamheid bracht de Chinese autoriteiten ertoe om snel een onderzoek in te stellen naar het toezicht op de fondsen door ontwikkelaars en banken. Ze richtten reddingsfondsen en speciale leningen op en versoepelden de geblokkeerde rekeningen voor ontwikkelaars om ervoor te zorgen dat woningen werden voltooid en opgeleverd.

Opgeleverde maar onverkochte woningen zijn ook een probleem in China: de Rhodium Group schat de voorraad op 2,4 miljard vierkante kilometer, ongeveer zo groot als Luxemburg.

De schaduwvoorraad - onbewoonde huizen die mensen kochten op basis van prijsverwachtingen - zou zelfs nog groter kunnen zijn, namelijk 3,8 miljard vierkante kilometer, aldus Rhodium, ongeveer 13% van het totale woningaanbod.

Volgens CRIC was de voorraad in veel van de 30 grote steden in november groter dan een jaar eerder, en hadden steden als Dalian en Chengzhou meer dan 50 maanden nodig om de voorraad weg te werken.

In de grote steden duurt het respectievelijk 19,4 en 26,4 maanden voor Beijing en Guangzhou om hun voorraad weg te werken, en 5,2 en 16 maanden voor Shanghai en Shenzhen.

AANDELEN EN OBLIGATIES

De Hang Seng Mainland Properties Index van Hongkong kelderde in 2022 met 43%, na een daling met 15% van de Hang Seng Index.

De koersen van dollarobligaties stonden eind 2021 al op een noodlijdend niveau na een reeks wanbetalingen van Chinese ontwikkelaars, maar zakten in het tweede kwartaal verder naar enkele cijfers toen de crisis zich verdiepte.

De aandelen- en obligatiekoersen hebben sinds november veel terrein teruggewonnen nadat toezichthouders onder meer maatregelen hadden genomen om de liquiditeit van de sector te versterken.

Het sentiment onder hedgefondsen en onshore long-only fondsen werd iets positiever na de beleidswijziging, aldus JP Morgan in een rapport van december, terwijl offshore long-only fondsen over het algemeen nog voorzichtig waren.

OFFSHORE SCHULD EN HERSTRUCTURERING

In 2023 zal een hoge muur van offshore obligatievervaldagen van in totaal 141 miljard dollar te zien zijn, na 120,7 miljard dollar in 2022, zo blijkt uit gegevens van Refinitiv. Het cijfer vertegenwoordigt het bedrag bij uitgifte en houdt geen rekening met aflossingen en wanbetalingen.

De meeste particuliere ontwikkelaars ondergaan een schuldherstructurering, terwijl veel ontwikkelaars ook te maken hebben met liquidatieaanvragen voor de kust door hun schuldeisers. In het eerste kwartaal worden nog enkele wanbetalingen verwacht.

China Evergrande Group, 's werelds projectontwikkelaar met de zwaarste schuldenlast en het centrum van deze schuldencrisis, streeft ernaar om eind februari al goedkeuring van de schuldeisers te krijgen voor zijn schuldherstructureringsvoorstellen.

LENINGEN

De binnenlandse leningen van vastgoedbedrijven daalden in de eerste 11 maanden met 27%, terwijl de zelf opgenomen fondsen, waaronder fondsen voor de effectisering van activa, trusts en private equity, met 17,5% daalden.

De dalingen kwamen na herhaalde oproepen van toezichthouders aan banken om te voldoen aan de "redelijke" vraag naar kapitaal van ontwikkelaars.

Nu verwacht de markt dat de liquiditeit van ontwikkelaars zal verbeteren na een beleidswijziging en een "reddingspakket" door Beijing in november. Maar dit beleid komt meestal alleen ten goede aan ontwikkelaars van hogere kwaliteit en vooraanstaande ontwikkelaars.

Veel analisten verwachten dan ook dat het herstel van de Chinese vastgoedsector met horten en stoten zal verlopen en lang zal duren.