Chinese vastgoedbeleggingstrusts (REIT's), die aandelen uitgeven aan beleggers tegen een portefeuille van vastgoedbezit, hebben in de eerste dagen van 2024 opeenvolgende dieptepunten bereikt.
Na een daling van 28% in 2023 is de CSI REITs Index dit jaar met nog eens 6,4% gedaald in een zeldzame reeks van zeven dagen, gedreven door de onthulling van een REIT-beheerder over verlagingen van de huurprijzen van magazijnen en de bredere vrees voor dalende rendementen.
De verkoopgolf weerspiegelt het tanende vertrouwen in een economie waar een dieper wordende vastgoedcrisis, een afnemende consumptie en sputterende bedrijfsactiviteiten de vraag naar kantoorgebouwen, magazijnen en winkelcentra hebben doen afnemen.
Het bemoeilijkt ook de inspanningen van Peking om investeerders te lokken naar een opkomende REIT-markt die bedoeld is om het broodnodige geld naar lokale overheden en vastgoedontwikkelaars met schulden te sluizen.
"In een economische neergang wordt het steeds moeilijker voor REIT's om geld te verdienen," zei Xia Chun, hoofdeconoom bij Forthright Holdings Co.
Hoewel REIT's rendement halen uit relatief stabiele vergoedingen of huurinkomsten die worden gegenereerd door onderliggende activa zoals kantoortorens of magazijnen, zei Xia dat REIT's meer handelen als aandelen dan als obligaties, met grote stijgingen en dalingen, vooral in China.
Na wat aanvankelijke opwinding na de lancering in 2020, is de Chinese REIT-markt getuige geweest van een oogverblindend uiteenspatten van de zeepbel. De REIT-index is bijna gehalveerd ten opzichte van de piek aan het begin van 2022.
De meeste van de 29 beursgenoteerde REIT's in China worden ondersteund door infrastructuuractiva zoals industrieparken, tolwegen en rioolwaterzuiveringsinstallaties. Andere REIT's die worden ondersteund door winkelcentra en supermarkten zullen deze maand worden gelanceerd.
GROOTSTE SLACHTOFFERS
In de laatste vlaag van meedogenloze verkoop behoorden REIT's die steunen op logistiek vastgoed tot de grootste slachtoffers.
De Harvest Jingdong Warehousing and Logistics REIT is dit jaar met ongeveer 30% gedaald, na de bekendmaking op 4 januari dat de leasetarieven voor een onderliggend opslagproject in het centrum van Wuhan in het nieuwe jaar met 13% waren verlaagd.
CICC GLP Warehousing Logistics kelderde ook naar recorddieptepunten uit vrees dat het ook getroffen zou worden.
Beleggers dumpten ook REIT's die door industrieparken worden ondersteund, na tekenen dat de leegstand toeneemt. Volgens CBRE steeg de leegstand in winkelvastgoed van minder dan 6% in 2019 naar 9,1% eind september, wat de aanhoudende impact van de COVID-pandemie op de consumptie aantoont.
De Hua An Zhangjiang Industrial Park REIT is dit jaar met 24% gekelderd. Slechts 61% van de ruimte in een kantoorgebouw in Shanghai was eind 2023 verhuurd, tegenover 94% zes maanden eerder, maakte de vermogensbeheerder bekend, onder verwijzing naar het verlies van een belangrijke huurder.
Een andere REIT, CCB Principal Zhongguangcun Industrial Park, waarvan de inkomsten bestaan uit kantoorhuren van startende technologiebedrijven in Beijing, heeft gezegd dat het harde optreden van de overheid tegen de internetsector en economische tegenspoed de leegstand hebben doen toenemen.
De ineenstorting heeft geleid tot een reeks stabilisatiemaatregelen door REIT-beheerders, waaronder opschorting van de handel, meer transparantie en investeringen door de grootste eigenaren van onderliggende eigendommen.
Fu Lei, senior executive bij Tebon Asset Management, zei dat de Chinese REIT-markt wordt gedomineerd door risicomijdende institutionele beleggers.
Dat betekent dat volatiliteit "een rush naar de uitgang veroorzaakt ... wat op zijn beurt stemmingswisselingen vergroot en meer volatiliteit uitlokt", vertelde hij woensdag op een online roadshow.
Sommige beleggers zien echter kansen.
Nu de meeste Chinese REIT's onder hun boekwaarde worden verhandeld en hun dividendratio in contanten boven de 4,5% stijgt, "zijn REIT's nu aantrekkelijker dan de meeste Chinese aandelen of obligaties", zei Liu Xianyu, onderzoeker van FoF-beleggingen bij E Fund Management Co. (Verslaggeving door Samuel Shen. Bewerking door Gerry Doyle)
