Uit het rapport van het ministerie van Handel van dinsdag bleek dat de vergunningen voor toekomstige woningbouw zijn gedaald tot het niveau dat voor het laatst werd gezien tijdens de eerste golf van de COVID-19 pandemie in het voorjaar van 2020. De woningbouw wordt ook gehinderd door aanhoudende knelpunten in de toeleveringsketen, waardoor de prijzen van materialen stijgen.
De agressieve verkrapping van het monetaire beleid door de Federal Reserve heeft de huizenmarkt aanzienlijk verzwakt. Andere sectoren van de economie, zoals de arbeidsmarkt, hebben daarentegen een ongelooflijke veerkracht getoond ondanks de pogingen van de Fed om de vraag af te koelen.
"Aangezien de Fed aangeeft dat ze niet zal stoppen met het verhogen van de rente totdat ze de inflatie temt, zal de huizenmarkt zwak blijven, met het risico dat ze haar eigen recessie beleeft", aldus Ryan Sweet, senior econoom bij Moody's Analytics in New York. "Dit is niet helemaal slecht nieuws, want de huizenmarkt was roodgloeiend."
De woningstart steeg vorige maand met 12,2% tot een seizoensgecorrigeerd jaartarief van 1,575 miljoen eenheden. De gegevens voor juli werden neerwaarts herzien tot een cijfer van 1,404 miljoen eenheden in plaats van de eerder gemelde 1,446 miljoen eenheden. De brede stijging van vorige maand was ook te danken aan de vooruitgang die woningbouwers boekten bij het wegwerken van de bouwachterstand doordat sommige materialen beter beschikbaar werden.
Economen, gepolst door Reuters, hadden verwacht dat de startcijfers zouden uitkomen op 1,445 miljoen eenheden. Op jaarbasis daalde de woningbouwstart in augustus met 0,1%.
De start van woningbouwprojecten met vijf of meer eenheden steeg met 28,6% tot 621.000 eenheden, het hoogste aantal sinds april 1986.
De bouw van meergezinswoningen wordt gestimuleerd door de sterke vraag naar huurappartementen, nu de stijgende financieringskosten het eigenwoningbezit voor veel Amerikanen buiten bereik brengen. Een belangrijke maatstaf voor huurprijzen steeg in augustus met 6,3% op jaarbasis, het meest sinds april 1986, volgens de laatste gegevens over consumentenprijzen.
De start van eengezinswoningen, die het grootste deel van de woningbouw uitmaken, steeg met 3,4% tot 935.000 eenheden, na elke maand te zijn gedaald sinds maart. De bouw van eengezinswoningen steeg in het Midwesten, het dichtbevolkte zuiden en het westen, maar daalde in het noordoosten.
De aandelen op Wall Street werden lager verhandeld omdat beleggers een nieuwe, te grote renteverhoging van de Fed op woensdag verwachtten. De dollar steeg ten opzichte van een mandje valuta. De koersen van Amerikaanse Treasuries daalden.
HYPOTHEEKRENTE STIJGT
De Amerikaanse centrale bank zal haar beleidsrente naar verwachting voor de derde keer in evenveel beleidsvergaderingen met 75 basispunten verhogen. Sinds maart heeft de Fed de rente verhoogd van bijna nul naar de huidige bandbreedte van 2,25% tot 2,50%.
De hypotheekrente is zelfs nog hoger geworden. De 30-jarige vaste hypotheekrente bedroeg vorige week gemiddeld 6,02%, tegen 5,89% in de voorgaande week, en kwam daarmee voor het eerst sinds november 2008 boven de 6% uit, volgens gegevens van hypotheekfinancieringsmaatschappij Freddie Mac.
De vergunningen voor toekomstige woningbouw daalden met 10,0% tot 1,517 miljoen eenheden, het laagste niveau sinds juni 2020. Bouwvergunningen voor eengezinswoningen daalden met 3,5% tot 899.000 eenheden, het laagste niveau sinds juni 2020. Vergunningen voor woningbouwprojecten met vijf eenheden daalden met 18,5% tot 571.000 eenheden.
Economen verwachten dat de uitgaven voor woningbouw dit kwartaal verder zullen krimpen nadat ze in het kwartaal april-juni in het scherpste tempo in twee jaar waren gedaald. De zwakke woningbouwinvesteringen droegen bij tot de tweede daling op rij van het bruto binnenlands product in die periode.
Uit een onderzoek van maandag bleek dat de National Association of Home Builders/Wells Fargo Housing Market sentiment index in september voor de negende maand op rij is gedaald. Uit het onderzoek bleek dat bijna een kwart van de bouwers aangaf de huizenprijzen te verlagen en dat meer dan de helft prikkels aanbood om de verkoop te stimuleren, waaronder kortingen op de hypotheekrente en gratis voorzieningen.
Een regelrechte instorting van de huizenmarkt is echter onwaarschijnlijk vanwege een acuut tekort aan te koop staande eengezinswoningen. Makelaars schatten dat de Verenigde Staten vóór de COVID-19 pandemie een tekort hadden van ongeveer 5 miljoen woningen.
Hoewel de inflatie van de huizenprijzen begint af te nemen, worden er minder huizen gebouwd vanwege financiële beperkingen, wat erop wijst dat het tempo gematigd zou kunnen zijn. Dat kan een probleem vormen voor de Fed, die de huizenprijzen wil drukken door de vraag naar huizen af te remmen.
Het aantal goedgekeurde huizen waarmee nog moet worden begonnen, daalde met 2,7% tot 290.000 eenheden. De achterstand in de eengezinswoningbouw daalde met 3,4% tot 143.000 eenheden, maar het voltooiingspercentage voor dit segment steeg met 0,4% tot 1,017 miljoen eenheden.
De voorraad eengezinswoningen in aanbouw daalde met 0,4% tot 812.000 miljoen eenheden. Bouwers zien waarschijnlijk af van het aanvragen van nieuwe vergunningen terwijl ze hun achterstand wegwerken.
"Deze woningen moeten worden opgestart, en nu de nieuwe vraag vertraagt, kunnen bouwers hun achterstand inhalen", aldus Isfar Munir, econoom bij Citigroup in New York. "Dit kan de woningbouw mogelijk ondersteunen, zelfs als de vergunningen blijven dalen, althans op korte termijn."
