Home Invest Belgium : Resultaten 1ste trimester 2024

22/05/2024 17:40

Gereglementeerde informatie

• • Kwalitatieve residentiële vastgoedportefeuille
• Reële waarde van de vastgoedportefeuille van € 837,31 miljoen op 31 maart 2024.
• De vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur bestaan voor 91,0% uit residentieel vastgoed.
• Meer dan 50% van de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur is jonger dan 10 jaar; meer dan 80% van de vastgoedbeleggingen is jonger dan 20 jaar.
• Oplevering van het woonproject Den Dam in Antwerpen met 37 woningen met een hedendaags en duurzaam ontwerp.
• • Sterke huurmarkt resulteert in een hoge bezettingsgraad
• Sterke residentiële huurmarkt met een grote vraag naar kwalitatieve woningen.
• Een gemiddelde bezettingsgraad van 98,4% in de eerste drie maanden van 2024.
• Lfl (like-for-like) huurgroei van 3,5% in de eerste drie maanden van 2024.
• • Verderzetting groei van het EPRA resultaat
• Toename van het EPRA resultaat met 11,9% naar € 3,47 miljoen in de eerste drie maanden van 2024 (ten opzichte van € 3,10 miljoen in de eerste drie maanden van 2023).
• Toename van het EPRA resultaat per aandeel met 1,5% naar € 0,18 in de eerste drie maanden van 2024 (ten opzichte van € 0,17 in de eerste drie maanden van 2023).
• • Verkooptransacties aangekondigd voor een totale netto verkoopprijs van € 40,6 miljoen
• Verkooptransacties aangekondigd voor een totale netto verkoopprijs van € 40,6 miljoen. De netto verkoopprijs van deze verkooptransacties ligt 25,0% boven de laatste geschatte reële waarde (31 december 2023).
• • Toename netto actiefwaarde per aandeel
• Toename van de EPRA NTA per aandeel met 14,2% naar € 23,24 in de eerste drie maanden van 2024 (ten opzichte van € 20,36 op 31 december 2023).
• • Evenwichtige balansstructuur en sterke liquiditeitspositie
• Schuldgraad van 47,13% (GVV-KB) en 46,00% (IFRS) op 31 maart 2024.
• De gemiddelde financieringskost in de eerste drie maanden van 2024 bedraagt 2,10%.
• 91,7% van de financiële schulden hebben een vaste interestvoet met een gewogen gemiddelde resterende looptijd van 5,1 jaar.
• Home Invest Belgium beschikt over € 68,00 miljoen vrij beschikbare kredietlijnen.
• Geen vervaldagen van kredietlijnen of obligatieleningen in 2024 en de eerste helft van 2025. De eerstvolgende vervaldagen liggen in de tweede helft van 2025. De lopende ontwikkelingspijplijn is volledig gefinancierd.

1	RESULTATEN 1STE TRIMESTER 2024

• • Vooruitzichten 2024 en uitkering aan de aandeelhouders
• Voor 2024 verwacht Home Invest Belgium een stijging van het EPRA resultaat per aandeel naar € 1,15 (ten opzichte van
• • 1,13 in 2023) ondanks de uitgifte van 10,0% nieuwe aandelen in juli 2023 (ABB 2023) .
• De Algemene Vergadering en de Buitengewone Algemene Vergadering hebben op 7 mei 2024 een totale uitkering aan de aandeelhouders goedgekeurd voor een bedrag van € 1,12 per aandeel (ten opzichte van € 1,10 voor 2022), hetzij een stijging voor het 24ste opeenvolgende jaar.
  De uitkering aan de aandeelhouders bestaat uit een combinatie van:

1. Een bruto dividend van € 1,01 per aandeel (een toename met € 0,01 ten opzichte van € 1,00 voor 2022);

• 1. Een vermindering van het eigen vermogen met € 0,11 per aandeel (een toename met € 0,01 ten opzichte van € 0,10 voor 2022).
• De raad van bestuur voorziet een uitkeringspolitiek gebaseerd op een gemiddelde stijging gelijk aan of groter dan de langjarige inflatie.

2	RESULTATEN 1STE TRIMESTER 2024

1. VASTGOEDPORTEFEUILLE	4
2. GECONSOLIDEERDE KERNCIJFERS	5
3. TOELICHTING BIJ DE GECONSOLIDEERDE KERNCIJFERS	7
3.1. TOELICHTING BIJ DE GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING	7
3.2.GECONSOLIDEERDE BALANS	8
3.3.FINANCIERINGSSTRUCTUUR	9
4. ACTIVITEITEN IN DE EERSTE NEGEN MAANDEN VAN 2024	11
4.1 VERHUURACTIVITEITEN	11
4.2 RENOVATIE EN ONTWIKKELINGSPROJECTEN	11
4.3 VERKOPEN	12
5. UITKERING AAN DE AANDEELHOUDERS	13
6. VOORUITZICHTEN	14
7. APM - ALTERNATIEVE PRESTATIEMAATSTAVEN	15
8. AGENDA VAN DE AANDEELHOUDER	19

3	RESULTATEN 1STE TRIMESTER 2024

Op 31 maart 2024 heeft Home Invest Belgium een vastgoedportefeuille1 van € 837,31 miljoen (tegenover € 780,93 miljoen op 31 december 2023).

VASTGOEDPORTEFEUILLE	31/03/2024	31/12/2023
Reële waarde van de vastgoedbeleggingen	€ 811,33 m	€ 755,46 m
Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur	€ 761,02 m	€ 704,89 m
Projectontwikkelingen	€ 50,31 m	€ 50,57 m
Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures vermogensmutatie	€ 25,99 m	€ 25,47 m
TOTAAL	€ 837,31 m	€ 780,93 m

De reële waarde van de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur bedraagt € 761,02 miljoen en bestaat uit 46 sites.

De som van de contractuele huren op jaarbasis en de geschatte huurwaarde op de leegstaande ruimten bedraagt € 37,64 miljoen op 31 maart 2024.

De vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur worden door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen gewaardeerd aan een gemiddeld bruto huurrendement2 van 4,9%.

De vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur bestaan op 31 maart 2024 voor 91,0% uit residentieel vastgoed.

De vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur zijn voor 66,9% gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, 9,9% in het Waals gewest, 14,4% in het Vlaams Gewest en 8,7% in Nederland.

Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur	Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur
spreiding per type	geografische spreiding

1. De vastgoedportefeuille bestaat uit (i) de vastgoedbeleggingen en (ii) de deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures vermogensmutatie.
2. Bruto huurrendement = (contractuele brutohuren op jaarbasis + geschatte huurwaarde op de leegstaande ruimtes) / (reële waarde van de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur).

4	RESULTATEN 1STE TRIMESTER 2024

GECONSOLIDEERDE KERNCIJFERS			(in k €)
RESULTATENREKENING		31/03/2024	31/03/2023
NETTO HUURRESULTAAT		9.002	8.531
OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE		4.612	4.081
OPERATIONELE MARGE3		51,2%	47,8%
XVI. Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen		2.138	28
XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen		50.775	-10.103
XIX. Ander portefeuilleresultaat		-69	338
PORTEFEUILLERESULTAAT		52.843	-9.738
OPERATIONEEL RESULTAAT		57.455	-5.657
XX. Financiële inkomsten		2	26
XXI. Netto interestkosten		-1.428	-1.270
XXII. Andere financiële kosten		-23	-41
XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva		883	-2.408
FINANCIEEL RESULTAAT		-567	-3.693
XXIV. Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures		520	560
BELASTINGEN		-93	-86
NETTO RESULTAAT		57.316	-8.876
Uitsluiting van het portefeuilleresultaat		-52.843	+9.738
Uitsluiting van de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva		-883	+2.408
Uitsluiting van de niet-EPRA elementen van het aandeel in het resultaat van geassocieerde		-118	-169
vennootschappen en joint ventures
EPRA RESULTAAT4		3.471	3.101
Gemiddeld aantal aandelen5		19.615.078	17.785.785
NETTORESULTAAT PER AANDEEL (in €)		2,92	-0,50
EPRA RESULTAAT PER AANDEEL (in €)		0,18	0,17

1. Operationele marge = (Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille) / (Netto huurresultaat).
2. Het EPRA resultaat is het netto resultaat met uitsluiting van (i) het portefeuilleresultaat, (ii) de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva en (iii) de niet-EPRA elementen van het aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures. Deze term wordt gebruikt in overeenstemming met de Best Practices recommendations van EPRA.
3. Het gemiddeld aantal aandelen werd berekend met uitsluiting van de eigen aandelen aangehouden door de vennootschap.

5	RESULTATEN 1STE TRIMESTER 2024

BALANS	31/03/2024	31/12/2023
Eigen vermogen (toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap)	475.184	417.761
Totaal activa	873.004	807.808
Schuldgraad (GVV-KB)6	47,13%	50,51%
Schuldgraad (IFRS)7	46,00%	48,83%

PER AANDEEL	31/03/2024	31/12/2023
Aantal aandelen op afsluitdatum8		19.615.078	19.615.078
Beurskoers op afsluitdatum		16,54	15,50
IFRS NAV per aandeel9		24,23	21,30
Premie ten opzichte van IFRS NAV (op afsluitdatum)		-31,7%	-27,2%
EPRA NTA per aandeel10		23,24	20,36
Premie ten opzichte van EPRA NTA (op afsluitdatum)		-28,8%	-23,9%

1. De schuldgraad (GVV-KB) is de schuldgraad berekend in overeenstemming met het GVV-KB. Dit betekent dat deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures voor doeleinden van de berekening van de schuldgraad verwerkt worden volgens de proportionele consolidatiemethode.
2. De schuldgraad (IFRS) wordt op dezelfde manier berekend als de schuldgraad (GVV-KB), maar gebaseerd op en reconcilieerbaar met de geconsolideerde balans die in overeenstemming is met IFRS waarin deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures verwerkt worden via vermogensmutatie.
3. Het aantal aandelen werd berekend met uitsluiting van de eigen aandelen aangehouden door de vennootschap.
4. IFRS NAV per aandeel = Net Asset Value of Nettowaarde per aandeel volgens IFRS.
5. EPRA NTA per aandeel = Net Tangible Assets per aandeel volgens de Best Practices Recommendations van EPRA.

6	RESULTATEN 1STE TRIMESTER 2024

3.1. TOELICHTING BIJ DE GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING

NETTO HUURRESULTAAT

Over de eerste 3 maanden van 2024 bedroeg het netto huurresultaat € 9,00 miljoen (ten opzichte van € 8,53 miljoen in de eerste 3 maanden van 2023).

OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE

Het operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille bedroeg € 4,61 miljoen in de eerste 3 maanden van 2024 (ten opzichte van € 4,08 miljoen in de eerste 3 maanden van 2023).

De operationele marge11 bedroeg 51,2% in de eerste 3 maanden van 2024 (ten opzichte van 47,8% in de eerste 3 maanden van 2023).

PORTEFEUILLERESULTAAT

Home Invest Belgium heeft in de eerste 3 maanden van 2024 een portefeuilleresultaat gerealiseerd van € 52,84 miljoen.

Het resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen bedroeg € 2,14 miljoen in de eerste 3 maanden van 2024. Home Invest Belgium heeft in deze periode vastgoedbeleggingen verkocht voor een netto verkoopwaarde van

• 6,62 miljoen. De nettoverkoopwaarde lag 47,7% boven de reële waarde zoals geschat door de onafhankelijke vastgoeddeskundige op 31 december 2023.

Daarnaast heeft Home Invest Belgium in de eerste 3 maanden van 2024 positieve variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen opgetekend voor een bedrag van € 50,78 miljoen. Deze variaties bestaan uit:

• Een positieve variatie van € 50,41 miljoen in België; en
• Een positieve variatie van € 0,36 miljoen in Nederland.

Deze positieve variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen zijn het gevolg van de stijging van de huurprijzen en een aanpassing van de waarderingsmethodologie door de onafhankelijke vastgoedschatters. De huurwaarde van de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur, zoals geschat door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen, is in de eerste 3 maanden van 2024 gestegen met 4,2% (31-03-2024 ten opzichte van 31-12-2023). Om de marktwaarde van de vastgoedportefeuille beter te reflecteren, houden de vastgoeddeskundigen bij het bepalen van de reële waarde van vastgoedobjecten nu ook gedeeltelijk rekening met de waarde van een stukverkoop. Deze aangepaste methodiek en de stijging van de huurwaarde reflecteert zich in een opwaartse waardering van de portefeuille op 31 maart 2024 met 6,7%.

Het ander portefeuilleresultaat bedroeg - € 0,07 miljoen. In deze post worden de variaties in uitgestelde belastingen opgenomen.

11 Operationele marge = (Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille) / (Netto huurresultaat).

7	RESULTATEN 1STE TRIMESTER 2024

FINANCIEEL RESULTAAT

De netto interestkosten in de eerste 3 maanden van 2024 bedroegen € 1,43 miljoen. De gemiddelde financieringskost12 bedroeg 2,10% over dezelfde periode.

De variaties in de reële waarde van de financiële activa en passiva bedroegen € 0,88 miljoen in de eerste 3 maanden van 2024. Deze variaties zijn het gevolg van een wijziging in de reële waarde van de interest rate swaps.

BELASTINGEN

De belastingen bedroegen € -0,09 miljoen in de eerste 3 maanden van 2024 (ten opzichte van € -0,08 miljoen in de eerste 3 maanden van 2023).

NETTO RESULTAAT

Het netto resultaat van Home Invest Belgium bedroeg € 57,32 miljoen in de eerste 3 maanden van 2024, hetzij € 2,92 per aandeel.

EPRA RESULTAAT

Na aanpassing van het netto resultaat voor (i) het portefeuilleresultaat, (ii) de variaties in de reële waarde van de financiële activa en passiva, en (iii) de niet-EPRA elementen van het aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures, bedroeg het EPRA resultaat € 3,47 miljoen over de eerste 3 maanden van 2024, een stijging met 11,9% (ten opzichte van € 3,10 miljoen in de eerste 3 maanden van 2023).

Het EPRA resultaat per aandeel is gestegen met 1,5% van € 0,17 in de eerste 3 maanden van 2023 tot € 0,18 in de eerste 3 maanden van 2024.

3.2. GECONSOLIDEERDE BALANS

EIGEN VERMOGEN EN NAV PER AANDEEL

Op 31 maart 2024 bedroeg het eigen vermogen van de groep € 475,18 miljoen, een stijging met 13,7% ten opzichte van 31 december 2023.

De IFRS NAV per aandeel is gestegen met 13,7% naar € 24,23 op 31 maart 2024 (ten opzichte van € 21,30 op 31 december 2023).

De EPRA NTA per aandeel is gestegen met 14,2% naar € 23,24 op 31 maart 2024 (ten opzichte van € 20,36 op 31 december 2023).

12 De gemiddelde financieringskost = de interestkosten met inbegrip van de kredietmarge en de kost van de afdekkingsinstrumenten en vermeerderd met geactiveerde intercalaire interesten gedeeld door de gewogen gemiddelde financiële schuld over de betreffende periode.

8	RESULTATEN 1STE TRIMESTER 2024

3.3. FINANCIERINGSSTRUCTUUR

SCHULDGRAAD

De schuldgraad (GVV-KB) bedraagt 47,13% op 31 maart 2024. De schuldgraad (IFRS) bedraagt 46,00%.

Rekening houdende met een maximale schuldgraad van 65%, heeft Home Invest Belgium nog een bijkomende schuldcapaciteit van € 443,55 miljoen, zoals bepaald door de GVV-Wet, om nieuwe investeringen te financieren.

Rekening houdend met de strategie van Home Invest Belgium om de schuldgraad op middellange en lange termijn beneden 55% te houden, beschikt Home Invest Belgium nog over een bijkomende schuldcapaciteit van € 151,82 miljoen om nieuwe investeringen te financieren.

SAMENSTELLING VAN DE SCHULDEN

Op 31 maart 2024 had Home Invest Belgium € 384,00 miljoen financiële schulden bestaande uit:

• Bilaterale kredietlijnen opgenomen voor een bedrag van € 288,00 miljoen. De opgenomen bilaterale kredietlijnen zijn afgesloten met 7 verschillende financiële instellingen met goed gespreide vervaldagen tot in 2030. Er zijn geen vervaldagen in 2024. De eerstvolgende vervaldag ligt in de tweede helft van 2025;
• Obligatieleningen voor een bedrag van € 49,00 miljoen met looptijden tussen 2028 en 2032;
• Een obligatielening van € 40,00 miljoen die afloopt in juni 2024 en waarvoor reeds lange termijn bancaire kredietlijnen klaarstaan ter herfinanciering;
• Korte termijn thesauriebewijzen ('commercial paper') voor een bedrag van € 7,00 miljoen. Niettegenstaande het korte termijn karakter van de uitstaande thesauriebewijzen, wordt het volledige uitstaande bedrag gedekt door beschikbare lange termijn kredietlijnen (back-uplines).

VERVALDAGEN VAN DE FINANCIËLE SCHULDEN (IN € MILJOEN)

160

140

120

100

80									20
										35
60						30		20
40	7						77
40			43	55	35	42	10	40
20
	15		9			22
0
2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032
				Vervaldagen van obligaties				Vervaldagen van opgenomen kredietlijnen
				Vervaldagen van beschikbare kredietlijnen			Vervaldagen van thesauriebewijzen

9	RESULTATEN 1STE TRIMESTER 2024