Japans vastgoed lokt private equity met solide rendementen, veelbelovende deals

Een nieuwe golf van grote private equity-spelers, waaronder KKR & Co, begeeft zich op de Japanse vastgoedmarkt, aangetrokken door aantrekkelijke rendementsmarges met de lage rentevoeten in Japan en door mogelijke deals met bedrijven die onderbenutte activa bezitten. Wereldwijd zitten de investeerders in onroerend goed krap bij kas, aangemoedigd door een stabilisering van de leegstand en de huurprijzen na de verstoring door de pandemie, en sommigen hebben hun zinnen gezet op de gebouwen, de vastgoeddochterondernemingen en andere onroerend-goedactiva die op de balansen van Japanse bedrijven staan. "De Japanse markt biedt een enorme kans," vertelde David Cheong, managing director bij KKR, aan Reuters. Hij merkte op dat er veel ruimte is om bedrijven te helpen hun vastgoedgerelateerde activiteiten te versterken en het rendement op vastgoedactiva te verhogen.

De investeringen van KKR in Japan hebben zich jarenlang geconcentreerd op het overnemen van bedrijven, maar in maart gaf het aan dat het zich op de plaatselijke onroerend-goedmarkt ging begeven toen het een overname van 230 miljard yen ($1,66 miljard) van een Japanse onroerend-goed-vermogensbeheerder aankondigde. Nu heeft het vier mensen die zich met Japans onroerend goed bezighouden en het neemt er nog meer in dienst om op deals in hotels, kantoorgebouwen en meergezinsflats te jagen, zei Cheong. Het in Hong Kong gevestigde Baring Private Equity Asia heeft Japan ook als een topprioriteit gepositioneerd, zei Atsushi Takeiri, hoofd van het Japanse onroerend goed. Hij is afgelopen november bij de firma gekomen vanuit Fortress Investment Group, die samen met Blackstone Inc al een bloeiend investeringsbedrijf in onroerend goed in Japan heeft opgebouwd. Een belangrijke aantrekkingskracht voor nieuwe investeerders in private equity is het uitstekende rendement dat de kantorenmarkt van Tokio tot nu toe dit jaar heeft opgeleverd. Het rendementsverschil in Tokio voor eersteklas kantoortorens op toplocaties, gemeten als het verschil tussen de cap rate - of het gemiddelde rendement - en de benchmarkrente, bedroeg in het eerste kwartaal 2,063%, hoger dan de spreads in New York, Londen, of enige andere grote Aziatische stad, volgens CBRE, een vastgoedonderzoeksbureau en makelaar.

Dit weerspiegelt de aanhoudend lage rentevoeten in Japan, aangezien de Bank of Japan vasthoudt aan haar ultra-gemakkelijk geldbeleid, terwijl andere centrale banken de rente verhogen om de inflatie te bestrijden. De cap rate van Tokio daarentegen zal naar verwachting afnemen van 2,4% in 2021 tot 2,3% eind dit jaar, volgens gegevens van Jones Lang Lasalle (JLL), een makelaars- en onderzoeksfirma.

In 2013, toen het agressieve "Abenomics"-stimuleringsbeleid van voormalig premier Shinzo Abe de aanzet gaf tot een ommekeer op de Japanse vastgoedmarkt na de grote financiële crisis en een herstel van de buitenlandse investeringen, bedroeg de cap rate 3,7%.

Vergeleken met 2013 hebben de wereldwijde vastgoedfondsen nu echter veel geld in kas - ongeveer $384 miljard in de eerste helft van dit jaar, meer dan het dubbele van wat zij in heel 2013 hadden - gesteund door agressieve fondsenwerving in de nasleep van de pandemie, aldus JLL.

Beleggers in onroerend goed zien ook kansen om het rendement te verbeteren van de uitgebreide onroerendgoedparticipaties in het Japanse bedrijfsleven, dat onder toenemende druk staat om het bestuur en het aandeelhoudersrendement te verbeteren. Twee opvallende transacties trokken vorig jaar in het bijzonder hun aandacht: Reclamegigant Dentsu Group Inc verkocht zijn hoofdkwartier in Tokio aan een groep onder leiding van ontwikkelaar Hulic Co voor wat de plaatselijke media meldden op ongeveer 300 miljard yen, terwijl verlader Nippon Yusen 51% van zijn vastgoedeenheid verkocht voor een niet nader genoemd bedrag. "Veel Japanse bedrijven bezitten van oudsher onroerend goed, maar vaak wordt het potentieel daarvan niet ten volle benut, omdat het door niet-professionelen wordt beheerd," zei Man Kinoshita, hoofd van de Japan real estate business bij Goldman Sachs Group. Goldman heeft in de eerste helft van dit jaar voor meer dan 180 miljard yen aan onroerend goed gekocht, waarmee het op koers ligt om de 270 miljard yen van vorig jaar te overtreffen en zijn grootste engagement in Japanse vastgoedinvesteringen sinds de grote financiële crisis. Daartoe behoren enkele hoofdkantoren die het aan de bedrijven heeft terugverhuurd, evenals logistieke centra en datacentra, aldus Kinoshita. Ondanks het optimisme blijft de totale stroom van transacties betrekkelijk traag, en het risico bestaat dat deze niet aantrekt om aan de verwachtingen van de beleggers te voldoen. De waarde van de vastgoeddeals in Japan in de eerste helft van dit jaar is met 1,41 biljoen yen met 23% gedaald ten opzichte van een jaar geleden, volgens gegevens van JLL, hoewel dit grotendeels de forse Dentsu deal weerspiegelt. Als gevolg daarvan is er veel geld om achter deals aan te gaan die er wel komen, wat de rendementen onder druk kan zetten, zei Takeshi Akagi, hoofd onderzoek bij JLL. "De vraag naar investeringen is sterk, maar het aantal te koop staande eigendommen is relatief beperkt," zei hij. ($1 = 138,5100 yen)