Home Invest Belgium : General Assembly 07/05/2024 - Statutaire Jaarrekening 2023

STATUTAIRE JAARREKENING 1

STATUTAIRE BALANS (in €)

ACTIVA					2023	2022
I. Vaste Activa			743.284.717	755.787.467
	B. Immateriële vaste activa	16	576.871	572.373
	C. Vastgoedbeleggingen	17,18	653.934.393	653.215.746
	D. Andere materiële vaste activa	19	67.610	180.234
	E. Financiële vaste activa	24	88.633.239	101.677.042
	F. Vorderingen financiële leasing	20	72.604	142.071
II. Vlottende activa			51.652.258	31.901.145
	B. Financiële vlottende activa	24	424.702	0
	C. Vorderingen financiële leasing	20	69.466	66.464
	D. Handelsvorderingen	21	1.518.985	1.558.843
	E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa	21	46.944.478	35.626.145
	F. Kas en kasequivalenten	22	1.210.208	2.999.365
	G. Overlopende rekeningen	23	1.484.419	726.855
TOTAAL ACTIVA			794.936.975	796.765.139
EIGEN VERMOGEN			405.927.014	395.668.680
	A. Kapitaal	28	101.820.389	94.135.754
	B. Uitgiftepremies	28	64.633.111	47.346.498
	C. Reserves	28	251.203.762	217.597.077
	D. Nettoresultaat van het boekjaar			-11.730.248	36.589.351
VEPLICHTINGEN			389.009.961	401.096.460
I. Langlopende verplichtingen			328.832.209	359.154.236
	B. Langlopende financiële schulden	24	326.609.497	356.568.191
		a. Kredietinstellingen			277.844.105	267.886.664
		b. Financiële leasing			0	0
		c. Andere			48.725.392	88.681.527
	C. Andere langlopende financiële schulden	24	0	0
	F. Uitgestelde belastingen - verplichtingen	26	2.222.711	2.586.045
		a. Exit tax			0	0
		b. Andere			2.222.711	2.586.045
II. Kortlopende verplichtingen			60.177.152	41.942.224
	B. Kortlopende financiële schulden	24	51.787.139	34.577.529
		a. Kredietinstellingen			0	0
		b. Financiële leasing			0	63.991
		c. Andere			51.787.139	34.513.538
	C. Andere Kortlopende financiële schulden	24	0	0
	D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden	25	5.166.187	4.058.225
		b. Andere			5.166.187	4.058.225
	E. Andere kortlopende schulden			95.570	120.825
	F. Overlopende rekeningen	23	3.128.856	3.185.645
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN			794.936.975	796.765.139
Aantal aandelen op afsluitdatum (3)			19.615.078	17.785.785
IFRS NAV			405.927.014	395.668.680
IFRS NAV per aandeel			20,69	22,25

1. De jaarrekening 2023 van Home Invest Belgium zijn uitgedrukt in €, tenzij anders vermeld. De boekings- en waarderingscriteria opgenomen in de 'International Financial Reporting Standards' (IFRS) zijn toegepast sinds de jaarrekening van het boekjaar 2006.
2. Het aantal aandelen op afsluitdatum werd berekend met uitsluiting van de 93.688 eigen aangehouden aandelen.

1

STATUTAIRE RESULTATENREKENING

	(in €)			2023		2022
	I. Huurinkomsten	5	31.123.301	28.010.052
	III. Met verhuur verbonden kosten	5	-198.090	-387.831
	NETTO HUURRESULTAAT			30.925.211	27.622.221
	IV. Recuperatie van vastgoedkosten	6	230.907	214.538
	V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door	6	814.678	782.442
	de huurder op verhuurde gebouwen
	VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen	6	-3.540.513	-2.985.952
	VIII. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven (+/-)	6	0	0
	VASTGOEDRESULTAAT			28.430.282	25.633.250
	IX. Technische kosten	7	-1.076.897	-991.665
	X. Commerciële kosten	8	-583.052	-556.443
	XI. Kosten en taksen van niet verhuurde goederen	9	-177.174	-214.733
	XII. Beheerkosten vastgoed	9	-1.773.516	-2.102.988
	XIII. Andere vastgoedkosten			0	0
	VASTGOEDKOSTEN			-3.610.639	-3.865.819
	OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT			24.819.643	21.767.431
	XIV. Algemene kosten van de vennootschap	10	-3.288.203	-2.826.057
	XV. Andere operationele opbrengsten en kosten			352.962	199.337
	OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE			21.884.402	19.140.711
	XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen	11	28.247	-14.549
	XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	11	-20.631.878	2.729.815
	XIX. Ander portefeuilleresultaat	11	363.334	-951.917
	PORTEFUEILLERESULTAAT			-20.240.297	1.763.350
	OPERATIONEEL RESULTAAT			1.644.105	20.904.060
	XX. Financiële inkomsten	12	4.579.389	4.201.441
	XXI. Netto interestkosten	13	-6.215.342	-5.399.262
	XXII. Andere financiële kosten	14	-94.851	-92.237
	XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva	14	-11.330.097	32.323.299
	FINANCIEEL RESULTAAT			-13.060.901	31.033.241
	RESULTAAT VOOR BELASTINGEN			-11.416.796	51.937.301
	XXIV. Vennootschapsbelasting	15	-313.453	-230.033
	BELASTINGEN			-313.453	-230.033
	NETTO RESULTAAT			-11.730.248		51.707.268
	ANDERE ELEMENTEN VAN HET GLOBAAL RESULTAAT			0		0
	GLOBAAL RESULTAAT			-11.730.248		51.707.268
	NETTO RESULTAAT TOEWIJSBAAR AAN DE AANDEELHOUDERS VAN DE			-11.730.248		51.707.268
	MOEDERVENNOOTSCHAP
	NETTO RESULTAAT PER AANDEEL			-0,63	3,02
	Gemiddeld aantal dividendgerechtigde aandelen (1)			18.701.976	17.106.685

2

MUTATIE-OVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN

															Reserve voor het saldo		Reserve voor het saldo
															van de variaties in de		van de variaties in de
											Reserve van				reële waarde van		rëele waarde van						Reserve
											het saldo van		Reserve van		toegelaten		toegelaten		Reserves							Overgedragen		Voorgestelde		Netto
					Kosten											Reserve		voor op
						Uitgifte-		Wettelijke		de variaties van		de geschatte		afdekkingsinstrumenten		afdekkingsinstrumenten		voor				Andere		resultaat van		vergoeding		resultaat
			Kapitaal		kapitaal-									voor eigen		aandelen						Totaal
					premies		reserve		de reële waarde		mutatiekosten		die onderworpen zijn		die niet onderworpen		fiscale				reserves		voorgaande		van het		van het
					verhoging									aandelen		gebaseerde
										van de		en -rechten		aan een		zijn aan een		latenties						boekjaren		kapitaal		boekjaar
	MUTATIE-OVERZICHT VAN H																	betalingen
										vastgoedbeleggingen				afdekkingsboekhouding		afdekkingsboekhouding
	(in €)OGEN														zoals gedefinieerd in		zoals gedefinieerd in
														IFRS (+/-)		IFRS (+/-)
	SALDO OP 31/12/2021 na resultaatsverwerking	88.949.295	-950.240	24.903.199	98.778	225.461.437	-19.094.033	0	-890.094	-1.631.442	-885.643	388.455		1.781.255	13.775.945	2.333.618	0		334.240.530
	Slotdividend boekjaar 2021 (betaald in mei 2022)																												-2.333.618			-2.333.618
	Volledig dividend boekjaar 2021																												-16.310.508			-16.310.508
	Interim dividend boekjaar 2021 (voorschot betaald in																												13.976.899			13.976.899
	december 2021)
	Variaties ten gevolge van verkoop van gebouwen										-92.500	58.594													33.905					0
	Resultaat van het boekjaar 2022																														51.707.268	51.707.268
	Interim dividend boekjaar 2022 (voorschot betaald in december																														-15.118.000	-15.118.000
2022)
	Verwerving / verkoop van eigen aandelen																				-1.716.952											-1.716.952
	Op aandelen gebaseerde betalingen																				54.010	419.015									473.025
	Kapitaalvermindering	-982.081																							-163.680					-1.145.761
	Kapitaalverhoging	7.556.714	-437.935	22.443.299																									29.562.078
	SALDO OP 31/12/2022	95.523.928	-1.388.175	47.346.498	98.778	225.368.938	-19.035.438	0	-890.094	-1.631.442	-2.548.585	807.470		1.781.255	13.646.195	0		36.589.351	395.668.679
	Toewijzing van het resultaat van het boekjaar 2022										4.139.767	-1.555.362		32.323.299	-951.917							-34.304	2.667.868		-36.589.351	0
	Toewijzing van het operationeel uitkeerbare resultaat																										-179.711			179.711		0
	Toewijzing van de variaties in de fiscale latenties																		-951.917											951.917	0
	Toewijzing van de variaties in de reële waarde van de										4.139.767	-1.555.362													145.407			-2.729.812	0
	vastgoedbeleggingen
	Toewijzing van de variaties in de reële waarde van de															32.323.299													-32.323.299	0
	financiële activa en passiva
	Voorgestelde vergoeding van het kapitaal																												2.667.868		-2.667.868	0
	SALDO OP 31/12/2022 na resultaatsverwerking	95.523.928	-1.388.175	47.346.498	98.778	229.508.705	-20.590.800	0	31.433.205	-	-2.548.585	807.470		1.781.255	13.611.891	2.667.868	0		395.668.679
	2.583.360
	Slotdividend boekjaar 2022 (betaald in mei 2023)																										-5.663	-2.667.868			-2.673.531
	Volledig dividend boekjaar 2022																										-5.663	-17.785.785			-17.791.448
	Interim dividend boekjaar 2022 (voorschot betaald in																												15.117.917			15.117.917
	december 2022)
	Variaties ten gevolge van verkoop van gebouwen										-44.145	9.999														34.143					0
	Resultaat van het boekjaar 2023																														-11.730.248	-11.730.248
	Verwerving / verkoop van eigen aandelen																																0
	Op aandelen gebaseerde betalingen																				440.897	-393.590									47.307
	Kapitaalvermindering	-1.425.870																							-356.467					-1.782.337
	Kapitaalverhoging	9.409.806	-299.301	17.286.614																									26.397.119
	SALDO OP 31/12/2023	103.507.864	-1.687.476	64.633.112	98.778	229.464.561	-20.580.800	0	31.433.205	-	-2.107.688	413.880	1.781.255	13.283.929	0		-11.730.248	405.927.014
	2.583.360
	Toewijzing van het resultaat van het boekjaar 2023										-19.584.244	-1.047.634		-11.330.097	363.334							57.164	19.811.229	11.730.248	0
	Toewijzing van het operationeel uitkeerbare resultaat																										57.164			-57.164	0
	Toewijzing van de variaties in de fiscale latenties																		363.334											-363.334	0
	Toewijzing van de variaties in de reële waarde van de										-19.584.244	-1.047.634																	20.631.878	0
	vastgoedbeleggingen
	Toewijzing van de variaties in de reële waarde van de															-11.330.097													11.330.097	0
	financiële activa en passiva
	Voorgestelde vergoeding van het kapitaal																												19.811.229	-19.811.229	0
	SALDO OP 31/12/2022 na resultaatsverwerking	103.507.864	-1.687.476	64.633.112	98.778	209.880.317	-21.628.434	0	20.103.108	-	-2.107.688	413.880	1.781.255	13.341.093	19.811.229	0		405.927.014
	2.220.025

3

KASSTROOMOVERZICHT

	(in €)O	2023	2022
KAS EN KASEQUIVALENTEN - BEGIN VAN DE PERIODE	2.999.365	2.694.701
1. Kasstromen uit operationele activiteiten	10.389.009	11.331.776
Resultaat van het boekjaar	-11.730.249	51.707.268
	Resultaat van het boekjaar vóór intresten en belastingen	1.644.105	20.904.060
	Ontvangen interesten	4.579.389	4.201.441
	Betaalde interesten en andere financiële kosten	-6.310.193	-5.491.499
	Variatie van de reële waarde van financiële activa en passiva	-11.330.097	32.323.299
	Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint-ventures	0	0
	Belastingen	-313.453	-230.033
Aanpassingen aan de winst voor niet-kasstroomverrichtingen	34.914.715	-31.986.046
	Afschrijvingen en waardeverminderingen	306.758	358.444
	- Afschrijvingen en waardeverminderingen op vaste activa	306.758	358.444
	Andere niet-monetaire elementen	33.000.252	-33.556.860
	- Afschrijvingen op gekapitaliseerde financieringskosten	65.300	80.633
	- Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-)	20.631.878	-2.729.815
	- Variaties in de reële waarde van afdekkingsinstrumenten en ander portefeuilleresultaat	12.255.768	-31.371.382
	- Exit tax bewegingen	0	0
	- Andere niet monetaire bewegingen	47.307	463.705
	Winst bij realisatie van activa	-28.247	14.549
	- Meerwaarden bij realisatie vaste activa	-28.247	14.549
	Terugneming van financiële kosten en opbrengsten	1.635.952	1.197.821
Veranderingen in de behoefte aan werkkapitaal	-12.795.458	-8.389.446
	Bewegingen in de activa:	-12.039.040	-8.771.864
	- Kortlopende financiële activa	-3.002	-2.872
	- Handelsvorderingen	39.858	472.261
	- Belastingvorderingen en Andere Kortlopende activa	-11.318.333	-8.966.960
	- Overlopende rekeningen	-757.564	-274.293
	Bewegingen in de verplichtingen	-756.418	382.418
	- Handelsschulden en Andere Kortlopende schulden	1.107.962	1.165.727
	- Andere Kortlopende verplichtingen	-1.807.591	-1.153.140
	- Overlopende rekeningen	-56.789	765.119
	- Provisies	0	0
	- Uitgestelde belastingen - verplichtingen	0	-395.288
	Cash uit fusies	0	0
2. Kasstromen uit investeringsactiviteiten	-21.451.442	-29.001.806
Vastgoedbeleggingen - geactiveerde investeringen	-21.480.525	-24.730.513
Vastgoedbeleggingen - nieuwe acquisities	0	0
Desinvesteringen	158.247	467.788
Projectontwikkelingen	0	0
Overige immateriële vaste activa	-198.630	-223.679
Overige materiële vaste activa	0	0
Financiële vaste activa	0	-4.581.867
Vorderingen leasing	69.466	66.464
Aankopen perimetervennootschappen	0	0
3. Kasstromen uit financieringsactiviteiten	9.273.276	17.974.694
Toename (+) / Afname (-) financiële bankschulden	-13.000.000	9.000.000
Toename (+) / Afname (-) financiële schulden	215.617	-101.673
Aan-en verkoop van eigen aandelen	0	-1.716.593
Andere langlopende financiële verplichtingen	0	-224
Ontvangen interesten	4.579.389	4.201.441
Betaalde interesten	-6.215.342	-5.399.262
Betaalde financieringskosten	-30.000	-128.500
Dividend vorig boekjaar	-2.673.506	-2.324.258
Interim dividend	0	-15.117.917
Uitgifte aandelen	26.397.118	29.562.039
KAS EN KASEQUIVALENTEN - EINDE VAN DE PERIODE	1.210.207	2.999.365

4

Inhoud

TOELICHTING 1 : ALGEMENE INFORMATIE OVER DE ONDERNEMING	7
TOELICHTING 2 : BELANGRIJKSTE BOEKHOUDMETHODES	7
TOELICHTING 3 : SCHATTINGEN, VERONDERSTELLINGEN EN BELANGRIJKSTE BRONNEN VAN
ONZEKERHEI D	13
TOELICHTING 4 : GESEGMENTEERDE INFORMATIE	14
TOELICHTING 5 : HUURINKOMSTEN EN - LASTEN	16
TOELICHTING 6 : VASTGOEDRESULTAAT	17
TOELICHTING 7 : TECHNI SCHE KOSTEN	17
TOELICHTING 8 : COMMERCIËLE KOSTEN	17
TOELICHTING 9 : KO STEN EN TAKSEN VAN NIET - VERHUURDE GOEDEREN - BEHEERSKOSTEN -
ANDERE VASTGOEDKOSTEN	17
TOELICHTING 10 : ALGEMENE KOSTEN VAN DE VENNOOTSCHAP	18
TOELICHTING 11 : PORTEFEUILLERESULTAAT	18
TOELICHTING 12 : FINANCIËLE INKOMSTEN	19
TOELICHTING 13 : INTERESTKOSTEN	19
TOELICHTING 14 : ANDERE FINANCIËLE KOSTEN EN VARI ATIES IN DE REËLE WAARDE VAN
FINANCIËLE ACTIVA EN PASSIVA	19
TOELICHTING 15 : BELASTINGEN OP HET RESU LTAAT	19
TOELICHTING 16 : IMMATERIËLE VASTE ACTIVA	20
TOELICHTING 17 : VASTGOEDBELEGGINGEN	20
TOELICHTING 18 : ANDERE MATERIËLE VASTE ACTI VA	22
TOELICHTING 19 : VORDERINGEN LEASING	22
TOELICHTING 20 : VORDERINGEN	22
TOELICHTING 2 1 : KAS EN KASEQUIVALENTEN	23
TOELICHTING 22 : OVERLOPENDE REKENINGEN	23
TOELICHTING 23 : FINANCIËLE ACTIVA EN PASSIVA	23
TOELICHTING 24 : HANDELSSCHULDEN EN ANDERE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN	26
TOELICHTING 2 5 : UITGESTELDE BELASTINGEN	27
TOELICHTING 26 : KAPITAAL, UITGIFTEPREMIES EN RESERVES	27
TOELICHTING 27 : SCHULDGRAAD	28

5

TOELICHTING 2 8 : ERELONEN VAN DE COMMISSARIS	28
TOELICHTING 29 : TRANSACTIES MET VERBONDEN PARTI JEN MET BETREKKING TOT DE
RESULTATENREKENING	29
TOELICHTING 30 : RECHTEN EN VERPLICHTINGEN BUITEN BALANS	30
TOELICHTING 31 : GEBEU RTENISSEN NA BALANSDATUM	30
TOELICHTING 32	: PERSONEELSBESTAND	30
TOELICHTING 34	: RESULTAATVERDELING	30

6

Toelichtingen bij de statutaire jaarrekening

TOELICHTING 1 : ALGEMENE INFORMATIE OVER DE ONDERNEMING

Home Invest Belgium NV is een GVV. Ze is opgericht in de vorm van een naamloze vennootschap naar Belgisch recht. Haar maatschappelijke zetel is gevestigd in België, 1200 Brussel, Woluwelaan 46/11. De vennootschap is genoteerd op NYSE Euronext Brussel.

TOELICHTING 2 : BELANGRIJKSTE BOEKHOUDMETHODES

GELIJKVORMIGHEIDSVERKLARING

De financiële staten werden opgesteld in overeenstemming met het IFRS-referentiesysteem ('International Financial Reporting Standards') zoals goedgekeurd in de Europese Unie. In toepassing van artikel 11 van het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 betreffende de boekhouding, de jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening van de GVV, stelt Home Invest Belgium haar jaarrekening op volgens het IFRS referentiesysteem.

De Vennootschap heeft haar openingsbalans opgesteld volgens IFRS op 1 januari 2006 (datum van overgang naar IFRS). In overeenstemming met IFRS 1 - Eerste toepassing van IFRS heeft de Vennootschap beslist de acquisities vóór de datum van overgang naar IFRS niet te herwerken, en dat conform IFRS 3 - Bedrijfscombinaties

VOORBEREIDINGSBASIS

De financiële staten worden uitgedrukt in euro, behalve indien anders vermeld. Zij zijn opgesteld op basis van de historische kosten, met uitzondering van de vastgoedbeleggingen en bepaalde financiële instrumenten, die gewaardeerd zijn aan hun reële waarde. De boekingsmethodes werden coherent toegepast op de voorgestelde boekjaren.

IMMATERIËLE VASTE ACTIVA

De immateriële vaste activa met een beperkte levensduur worden oorspronkelijk gewaardeerd tegen hun kostprijs. Na de initiële boeking worden ze gewaardeerd tegen hun kostprijs verminderd met de gecumuleerde afschrijvingen en de eventuele waardeverminderingen.

De immateriële vaste activa worden lineair afgeschreven op basis van de beste raming van hun gebruiksduur. De gebruiksduur en de afschrijvingsmethode van de immateriële activa worden minstens aan het einde van elk boekjaar herzien.

VASTGOEDBELEGGINGEN

Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur zijn beleggingen in onroerende activa die worden aangehouden voor verhuur op lange termijn en/of voor de waardetoename van het kapitaal.

De vastgoedbeleggingen worden oorspronkelijk gewaardeerd tegen hun kostprijs, met inbegrip van de transactiekosten en de niet-aftrekbare BTW (de "aanschaffingswaarde"). Voor gebouwen die worden verworven via een fusie, splitsing of inbreng van bedrijfstak, zijn de belastingen verschuldigd op de potentiële meerwaarden van de aldus geïntegreerde activa inbegrepen in de kosten van de desbetreffende activa.

Bij de eerste periodieke afsluiting na de initiële boeking ervan, worden de vastgoedbeleggingen gewaardeerd tegen hun reële waarde.

De reële waarde wordt bepaald in twee stappen.

In de eerste stap gaat een onafhankelijke externe vastgoedexpert over tot de waardering van de vastgoedbeleggingen met inbegrip van overdrachtstaksen (registratierechten of andere overdrachtstaksen), de zogenaamde "investeringswaarde".

De expert schat de investeringswaarde op basis van 2 methodes: de kapitalisatie van de geschatte huurwaarde en de Discounted Cash Flow methode (DCF-methode). De expert heeft de mogelijkheid om voor de expertise van de vastgoedbeleggingen alternatieve methodes te gebruiken.

In een tweede stap, om van de investeringswaarde naar de reële waarde te gaan, houdt de expert van de aldus geschatte vastgoedbeleggingen een geschat bedrag in voor overdrachtstaksen.

7

De investeringswaarde minus de overdrachtstaksen vormt de reële waarde in de betekenis van IFRS 13.

In België wordt de reële waarde als volgt bepaald:

• voor de gebouwen in de Belgische portefeuille met een globale investeringswaarde van ten minste € 2 500 000, brengt de expert op de investeringswaarde een neerwaartse correctie in rekening van 2,5%1;
• voor de gebouwen in de Belgische portefeuille met een globale investeringswaarde van minder dan € 2 500 000, brengt de expert op de investeringswaarde een neerwaartse correctie in rekening die overeenstemt met de integrale registratierechten die van toepassing zijn in de regionale reglementering:
• • 12,5% voor onroerende goederen in Brussel en Wallonië;
  • 12,0% voor onroerende goederen in Vlaanderen;
  • 2,0% voor erfpachten;
  • ...

Wanneer Home Invest Belgium het besluit neemt uit de Belgische portefeuille een gebouw te vervreemden onder een welbepaalde transactiestructuur, dan worden voor de bepaling van de reële waarde de effectieve overdrachtstaksen in mindering gebracht die verwacht worden van toepassing te zijn op de transactie, ongeacht de globale investeringswaarde van het gebouw.

In Nederland bedragen de overdrachtstaksen 10,4% voor residentieel vastgoed.

Boekhoudkundige verwerking van de waardering van vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur

Elke winst of elk verlies uit een wijziging van de reële waarde wordt in de resultatenrekening geboekt onder de rubriek "XVIII. Variaties van de reële waarde van vastgoedbeleggingen" lijn "A. Positieve variaties van de reële waarde van vastgoedbeleggingen" of lijn "B. Negatieve variaties van de reële waarde van vastgoedbeleggingen".

De aanwending wordt geboekt onder het Eigen vermogen onder Rubriek C Reserves - "b. Reserve van het saldo van de variaties van de reële waarde van vastgoedbeleggingen" en "c. Reserve van de geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (-)".

Werken aan vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur

De uitgevoerde werken die onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar vallen, worden op 3 manieren in de rekeningen opgenomen, afhankelijk van het type werkzaamheden:

• de uitgaven voor onderhoud en herstellingen die geen enkele functie toevoegen of die het comfortniveau van het gebouw niet verhogen, worden beschouwd als lopende uitgaven voor de periode en als vastgoedkosten;
• verbeteringswerken: dit zijn occasionele werken, uitgevoerd om het gebouw of de woning in kwestie meer functionaliteiten te geven of het comfortniveau aanzienlijk te verhogen, waardoor ook de geschatte huurwaarde stijgt. De kosten van deze werken worden geactiveerd, voor zover de expert normaal een evenredige waardetoename van de geschatte huurwaarde vaststelt. Voorbeelden: grondige renovatie van een woning, het leggen van parket, vernieuwing van een inkomhal; grote renovatiewerken: deze worden normaal uitgevoerd om de 20 à 30 jaar en hebben betrekking op de waterdichtheid van het gebouw, zijn structuur of zijn essentiële functies (vervanging van liften of verwarmingsinstallatie, vervanging van de ramen, enz.). Dergelijke renovatiewerken worden eveneens geactiveerd.

De gebouwen waarvoor kosten worden gemaakt die op het actief geboekt worden, worden bij de voorbereiding van de budgetten geïdentificeerd op basis van de voorafgaande criteria.

Mogelijk te activeren uitgaven hebben betrekking op de materialen, de aannemingswerken, de technische studies, de honoraria (architecten, studiebureaus, project management), de BTW, taksen, de interne kosten en de intresten betaald tijdens de bouw.

Verkoop van onroerende goederen

Naar aanleiding van een verkoop van een onroerend goed zal de verkoopprijs verminderd met de commercialisatiekosten geboekt worden onder rubriek XVI.A Netto verkopen van de onroerende goederen van de resultatenrekening, terwijl de annulering van de reële waarde van het gebouw in het negatief geboekt zal worden onder rubriek XVI.B Boekwaarde van de verkochte onroerende goederen. Het verschil tussen beide rubrieken vormt de rubriek XVI. Resultaat verkoop van vastgoedbeleggingen.

De gerealiseerde meerwaarde die uitkeerbaar is voor de aandeelhouder wordt berekend als het verschil tussen de verkoopprijs van het onroerend goed verminderd met de commercialisatiekosten en de historische aankoopwaarde verhoogd met de gedane investeringen. Na verkoop worden de reeds geboekte latente meerwaarden en de overdrachtstaksen die voorheen geboekt werden onder de reserverubrieken "Reserve van het saldo van de variaties van de reële waarde van vastgoedbeleggingen" en "Reserve van de geschatte mutatiekosten- en rechten" geannuleerd door hen tegen te boeken bij de aanwending van het resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen en de uitkeerbare meerwaarden. Deze laatste bewerking wordt doorgevoerd in hetzelfde boekjaar als de verkoop van het onroerend goed.

1 De boekhoudkundige verwerking (2,5% mutatierecht) werd toegelicht in het persbericht dat door BeAMA op 8 februari 2006 gepubliceerd werd, en bevestigd werd in het persbericht van de BE-REIT Association van 10 november 2016.

8

PROJECTONTWIKKELINGEN

Onroerende goederen die gebouwd of ontwikkeld worden voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging worden opgenomen in de subrubriek 'Projectontwikkelingen' en conform IAS 40 gewaardeerd aan hun Reële Waarde.

Na initiële opname worden de projecten gewaardeerd aan Reële Waarde indien aan al de volgende criteria voldaan is:

• de te maken projectkosten kunnen betrouwbaar worden ingeschat,
• alle nodige vergunningen voor het uitvoeren van de projectontwikkeling zijn bekomen en
• de realisatie van het project vaststaat

De Reële Waarde is gebaseerd op de waardering door de Vastgoeddeskundige (volgens de gebruikelijke methodes en assumpties) en houdt rekening met de nog te maken kosten voor de volledige afwerking van het project.

Indien bovenstaande voorwaarden niet zijn vervuld, blijft het project gewaardeerd aan kostprijs. De kostprijs omvat alle rechtstreeks aan de projectontwikkeling gerelateerde kosten en alle daaropvolgende investeringsuitgaven, die als verwervingskosten worden gekwalificeerd (materialen, aannemingswerken, technische studies, honoraria van architecten, studiebureaus, project management, juridische raadgevers; verzekeringen, BTW, taksen en toewijsbare interne kosten).

Indien de duur van het project één jaar overschrijdt, worden ook de interestkosten die rechtstreeks toe te rekenen zijn aan de projectontwikkeling geactiveerd als deel van de kostprijs van de projectontwikkeling.

Op het ogenblik dat de werken beëindigd zijn, worden de gebouwen overgeboekt van de rubriek 'Projectontwikkelingen' naar de rubriek 'Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur'.

TRANSACTIEKOSTEN

Transactiekosten in het kader van acquisities zoals onder meer commissies betaald aan vastgoedmakelaars, erelonen voor adviseurs en toewijsbare interne kosten worden als volgt verwerkt:

transactiekosten naar aanleiding van de verwerving van een gebouw, worden geactiveerd op het gebouw; transactiekosten naar aanleiding van de verwerving van een aandelenparticipatie in een vast-goedvennootschap worden geactiveerd op de participatie.

ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA

De andere materiële vaste activa worden geboekt tegen hun kostprijs, verminderd met de som van de afschrijvingen en de waardeverminderingen. Een lineaire afschrijving wordt gehanteerd over de geraamde gebruiksduur van de activa. De gebruiksduur en de afschrijvingswijze worden minstens bij de afsluiting van elk boekjaar herzien.

De gebruiksduur is voor elke categorie van activa de volgende:

• informatica-uitrusting:3 jaar;
• meubilair en kantoormateriaal: 10 jaar;
• kantoorinrichting: afhankelijk van de duur van de huurovereenkomst, met een maximum van 6 jaar.

•

VERHUURKOSTEN

Verhuurkosten in het kader van de verhuur van vastgoedbeleggingen zoals onder meer commissies betaald aan vastgoedmakelaars, marketingkosten en toewijsbare interne kosten worden als volgt verwerkt:

• verhuurkosten naar aanleiding van de verhuur van vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur, die geen voorwerp uitmaken van een eerste commercialisering na oplevering, worden geboekt in de resultatenrekening onder de rubriek X Commerciële kosten;
• verhuurkosten naar aanleiding van de verhuur van projectontwikkelingen of vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur, die voorwerp uitmaken van een eerste commercialisering na oplevering, worden geactiveerd op het project.

FINANCIËLE ACTIVA

Handelsvorderingen worden bij eerste opname gewaardeerd tegen hun transactieprijs, wanneer ze geen significante financieringscomponent bevatten, wat het geval is voor alle handelsvorderingen van Home Invest Belgium. Andere financiële activa worden aanvankelijk gewaardeerd tegen reële waarde vermeerderd met, in het geval van een financieel actief dat niet tegen reële waarde via de winst-en-verliesrekening wordt gewaardeerd, transactiekosten die direct kunnen worden toegerekend aan de verwerving van het financiële actief.

Een financieel actief wordt geclassificeerd als vlottend, wanneer de verwachte kasstromen een looptijd hebben van minder dan een jaar.

Alle opgenomen financiële activa zullen vervolgens gewaardeerd worden tegen geamortiseerde kostprijs dan wel reële waarde, volgens IFRS 9. Meer bepaald:

• een schuldinstrument dat (i) wordt aangehouden binnen een bedrijfsmodel dat erop gericht is contractuele kasstromen te ontvangen en (ii) contractuele kasstromen heeft die uitsluitend aflossingen en rentebetalingen op het uitstaande hoofdsombedrag betreffen, wordt tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd (exclusief afgeschreven bijzondere waardevermindering), tenzij het actief is aangewezen als gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening (FVTPL) onder de optie reële waarde;

9

• een schuldinstrument dat (i) wordt aangehouden binnen een bedrijfsmodel waarvan het doel wordt bereikt door zowel contractuele kasstromen te ontvangen als financiële activa te verkopen en (ii) waarvan de contractvoorwaarden op bepaalde data aanleiding geven tot kasstromen die uitsluitend aflossingen en rentebetalingen op de uitstaande hoofdsom betreffen, wordt gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in andere elementen van het totaalresultaat (FVTOCI), tenzij het actief is aangewezen als gewaardeerd tegen FVTPL onder de optie reële waarde;
• alle overige schuldinstrumenten worden tegen FVTPL gewaardeerd;
• alle aandelenbeleggingen worden tegen reële waarde gewaardeerd in het overzicht van de financiële positie, waarbij winsten en verliezen worden verantwoord in de winst of het verlies met dien verstande dat als een aandelenbelegging niet wordt aangehouden voor handelsdoeleinden noch als voorwaardelijke vergoeding wordt verantwoord door een overnemende partij in een bedrijfscombinatie, bij eerste opname de onherroepelijke verkiezing kan worden gemaakt om de belegging tegen FVTOCI te waarderen met dividendopbrengsten opgenomen in winst of verlies.

Voor instrumenten die genoteerd worden op een actieve markt stemt de reële waarde overeen met de marktprijs (niveau 1). Voor instrumenten die niet genoteerd worden op een actieve markt wordt de reële waarde bepaald met behulp van waarderingstechnieken, met inbegrip van recente transacties tussen ter zake goed geïnformeerde, tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn of transacties met instrumenten die in grote mate gelijkaardig zijn (niveau 2); of met behulp van verdisconteerde kasstroomanalyses, met inbegrip van veronderstellingen die in grote mate consistent zijn met waarneembare marktgegevens (niveau 3). In beperkte omstandigheden kan de kostprijs van een instrument een passende schatting van de reële waarde vormen. Dit kan het geval zijn als er onvoldoende meer recente informatie beschikbaar is om de reële waarde te bepalen, of als er van een grote bandbreedte van mogelijke waarderingen tegen reële waarde sprake is en de kostprijs de beste schatting van de reële waarde binnen die bandbreedte vertegenwoordigt.

•

BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN VAN FINANCIËLE ACTIVA

Het bijzondere waardeverminderingsverlies van een financieel actief dat wordt gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs wordt berekend op basis van het verwachte verliesmodel. Bij de weergave van het gewogen gemiddelde van kredietverliezen worden de respectieve risico's van een wanbetaling als wegingsfactoren gebruikt.

Voor handelsvorderingen en financiële lease vorderingen, die niet een aanzienlijk financieringsgedeelte bevatten (d.w.z. vrijwel alle handelsvorderingen), wordt de voorziening voor verliezen gewaardeerd tegen een bedrag dat gelijk is aan de tijdens de looptijd te verwachte kredietverliezen. Dit zijn de verwachte kredietverliezen die voortvloeien uit alle eventuele wanbetalingen gedurende de verwachte levensduur van deze handelsvorderingen, aan de hand van een voorzieningenmatrix die rekening houdt met historische informatie over wanbetalingen aangepast voor toekomstgerichte informatie.

Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden opgenomen in de winst-en-verliesrekening, met uitzondering van schuldinstrumenten die tegen reële waarde worden opgenomen in andere elementen van het totaalresultaat. In dat geval wordt de voorziening verantwoord in andere elementen van het totaalresultaat.

•

FINANCIËLE PASSIVA

De financiële passiva worden geboekt tegen hun afgeschreven kost.

Afgeleide financiële instrumenten

Een afgeleid financieel instrument is een financieel instrument, of een ander contract, dat binnen het toepassingsgebied van IFRS 9 valt en dat de volgende drie kenmerken bezit:

• de waarde ervan verandert als gevolg van veranderingen in een bepaalde rente, prijs van een financieel instrument, commodityprijs, wisselkoers, index van prijzen of rentevoeten, creditrating of kredietwaardigheidsindex, of andere variabelen, mits, in geval van een niet-financiële variabele, de variabele niet specifiek voor een contractpartij is (soms 'de onderliggende waarde' genoemd);
• er is geen netto-aanvangsinvestering benodigd of een geringe netto-aanvangsinvestering in verhouding tot andere soorten contracten die naar verwachting op vergelijkbare wijze op veranderingen in marktfactoren reageren;
• het wordt op een tijdstip in de toekomst afgewikkeld.

Home Invest Belgium doet een beroep op afgeleide financiële instrumenten ter dekking van het renterisico dat ze loopt in het kader van de financiering van haar activiteiten. Afgeleide financiële instrumenten worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde op het moment van aangaan van het afgeleide contract en worden na initiële opname geherwaardeerd tegen reële waarde op het einde van elke afsluitperiode.

• Economische afdekking
• De variaties in de reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten die niet beantwoorden aan de voorwaarden van 'Hedge Accounting' volgens IFRS 9, worden geboekt in de resultatenrekening.
• Kasstroomafdekking
• Het efficiënt deel van de winsten of verliezen uit wijzigingen van de reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten die voldoen aan de voorwaarden van 'Hedge Accounting' volgens IFRS 9, specifiek aangewezen en bestemd tot kasstroomafdekking van een actief- of passiefbestanddeel of een geplande transactie die wordt hernomen op de balans, wordt geboekt in het eigen vermogen. Het niet-efficiënt deel komt in de resultatenrekening. Wanneer een indekkingsinstrument afloopt of wordt verkocht, of wanneer een dekking niet meer voldoet aan de criteria van 'Hedge Accounting', wordt alle gecumuleerde winst of verlies die op dat ogenblik onder het eigen vermogen staat, in de resultatenrekening geboekt.

10