Getroffen door de ergste vastgoedcrisis in decennia zijn de gemiddelde huizenprijzen in Duitsland bijna 13% gedaald vanaf hun piek in het tweede kwartaal van 2022 en daalden ze vorig jaar met meer dan 8%, de grootste jaarlijkse daling sinds officiële gegevens voor het eerst werden gepubliceerd in 2000.
De afnemende belangstelling van buitenlandse kopers heeft de problemen op de belegerde vastgoedmarkt nog verergerd. In andere grote huizenmarkten, waaronder de Verenigde Staten, zijn de activiteit en de prijzen robuust gebleven ondanks de hoge rente en de gestegen kosten van levensonderhoud.
De gemiddelde Duitse huizenprijzen zullen dit jaar naar verwachting met 2,0% dalen, volgens de mediaan van de van 9 tot 21 mei door Reuters gehouden enquête onder 13 vastgoeddeskundigen, een neerwaartse bijstelling ten opzichte van de 1,7% daling die in de enquête van februari werd voorspeld.
Vervolgens werd verwacht dat de huizenprijzen in 2025 en 2026 met respectievelijk 2,0% en 3,0% zouden stijgen.
Dat verwachte herstel werd deels gedreven door voorspellingen dat de Europese Centrale Bank de rente volgende maand zou verlagen, eerder dan de Amerikaanse Federal Reserve, en daarna nog twee keer dit jaar.
"De Duitse vastgoedmarkt bereikte eind 2023 een dieptepunt. Met de daling van de obligatierente en hypotheekrente eind 2023, trok de vraag begin 2024 weer aan," aldus Carsten Brzeski, wereldwijd hoofd macro bij ING.
"Aangezien de betaalbaarheid op een laag niveau blijft en de prijzen in de bouwsector hoog blijven, verwachten we geen sterke opleving van de vraag naar nieuwe woningen."
Om de bezorgdheid over de zwakke vraag te benadrukken, zei het Ifo Economisch Instituut onlangs dat een meerderheid van de bedrijven in de woningbouwsector in april een gebrek aan orders meldde, ondanks het feit dat het bedrijfsklimaat in de sector verbeterde.
Ondertussen is het aanbod van woningen, vooral betaalbare, zwak gebleven. Het aantal bouwvergunningen voor appartementen daalde in maart met bijna 25% ten opzichte van een jaar eerder.
Die situatie zal waarschijnlijk niet snel verbeteren. Acht van de 13 analisten die een aanvullende vraag beantwoordden, zeiden dat het aanbod van betaalbare woningen de komende twee tot drie jaar ver achter zal blijven bij de vraag. De rest zei dat het tekort zou schieten.
"Door het grote aantal geannuleerde projecten zal het totale aantal voltooide woningen dalen tot 225.000 eenheden in 2024 en slechts 195.000 eenheden in 2025," zei Sebastian Schnejdar, senior vastgoedanalist bij BayernLB.
"Daarom zal het algemene woningaanbod afnemen. Dit geldt nog sterker voor het aanbod van betaalbare woningen, dat de komende 2-3 jaar nog verder zal afnemen."
Een meerderheid van meer dan 60%, acht van de 13 respondenten, zei dat de overheid, die moeite heeft om het doel te halen om 400.000 appartementen per jaar te bouwen, meer betrokken zou moeten zijn bij het verbeteren van de betaalbaarheid. De overige vijf vonden van niet.
"Zonder stimuleringsmaatregelen en programma's van de overheid zal het gebrek aan betaalbare woningen de komende jaren eerder verergeren .... Een vermindering van de bureaucratie en gerichte investeringen zouden de bouwsector kunnen ondersteunen en zo de woningbouwactiviteit kunnen doen toenemen," voegde Brzeski van ING eraan toe.
"Aangezien de incidentele aankoopkosten vrij hoog zijn ... zouden directe subsidies kunnen helpen om de betaalbaarheid te verbeteren."
(Voor andere verhalen uit de driemaandelijkse woningmarktonderzoeken van Reuters:)
