(ABM FN) Op de Brusselse beurs is logistiek vastgoed één van de grootste slachtoffers van het ongunstige beursklimaat in 2022, met op de achtergrond de stijgende rente.

De twee logistieke vastgoedaandelen in de Bel20, VGP en WDP, presteerden ruim slechter dan de sterindex, met koersdalingen van respectievelijk 69 en 36 procent, tegenover 14 procent voor de Bel20.

De sector had vooral te lijden onder het minder gunstige klimaat voor ecommerce, dat veel opslag- en overslagruimte nodig heeft voor producten die via het web worden verkocht.

Brian Olsavsky, CFO van Amazon, deed de sector op zijn grondvesten schudden, toen hij in mei aankondigde dat er "te veel opslagruimte" was.

Nadat Amazon zijn opslagruimte in de afgelopen twee jaar heeft verdubbeld, aangejaagd door de stijgende populariteit van ecommerce door de coronacrisis, "hebben we nu meer ruimte dan we nodig hebben om aan de vraag te voldoen," zei hij.

Stijgende financieringskosten

De andere oorzaak dat logistiek vastgoed uit de gratie raakte, is de stijging van de rente, om de eenvoudige reden dat hogere rentelasten de marges drukken en ook de ruimte inperken die projectontwikkelaars hebben om hun plannen met schulden te financieren.

In een rapport schat Barclays dat de huurgroei niet voldoende zal zijn om de stijgende financieringskosten te compenseren, en dat terwijl de sector ten opzichte van 2021 de rentelasten zal zien verdubbelen of zelfs verdrievoudigen. 

In een interview met ABM Financial News bevestigde Belfius-econoom Nicolas Deltour dat "er historisch gezien een reëel causaal verband bestaat tussen de stijging van de rentevoeten en de daling van de vastgoedwaarden, hetzij door een mechanisch effect, hetzij door vraag en aanbod".

De econoom wijst er ook op dat vastgoedaandelen in de brede zin van het woord een goed alternatief zijn geweest voor het lage renteklimaat van de afgelopen jaren, vanwege hun royale dividenden.

"Wat we dit jaar hebben gezien is een daling van de koers van deze aandelen, onder andere door het relatieve verlies aan concurrentievermogen van hun dividenden ten opzichte van andere soorten beleggingen."

Herman Van der Loos, analist bij Degroof Petercam, denkt dat het gebrek aan vertrouwen in logistieke vastgoedaandelen onder meer te wijten is aan winstnemingen.

"Vanwege de stijgende rente, de hoge inflatie, afnemende groei, het nulcovidbeleid in China [...] hebben sommige beleggers winst genomen ten koste van de best presterende aandelen in 2021, en dus logischerwijs ook van de sterren in logistiek vastgoed", aldus de analist.

VGP, symbool van het wantrouwen van de markt

VGP is hét symbool van de moeilijkheden in de sector. De laatste jaren presteerde VGP juist zo goed, wat werd bekroond door een verdrievoudiging van de koers tijdens de coronacrisis, maar ook door de promotie naar de Bel20 index en de opname in verschillende vastgoedindices.

De genadeslag was het uitstel eind september van de closing van een nieuwe joint venture met partner Allianz Real Estate. Die closing had in november moeten gebeuren.

Deze joint ventures, die de groeimotor van de groep zijn, bieden VGP een afzetmarkt voor de door haar ontwikkelde projecten en daarmee dus stabiliteit en een regelmatige kasstroom.

"De huidige beperkte prijstransparantie maakt het moeilijk om tot een overeenkomst te komen, daarom laten wij de volatiliteit in de markt liever eerst bezinken voordat wij een transactie afronden", zei CEO Jan Van Geet van VGP in een toelichting. Pas volgend jaar wordt er een besluit genomen, voegde de topman toe.

Ten slotte lanceerde VGP eind november nog een kapitaalverhoging van 300 miljoen euro aan 55,5 euro per aandeel. Ook dat drukte de koers van het aandeel.

En 2023?

De analisten zijn verdeeld over het toekomstperspectief voor VGP, ook al zijn de meeste koersdoelen op dit moment aanzienlijk hoger dan de slotkoers van 2022.

Zo mikt KBC Securities, dat het aandeel op de kooplijst heeft, op bijna een verdubbeling met een koersdoel van 150 euro.

Eind december stelde analist Wim Lewi van KBC dat op lange termijn logistiek vastgoed zal profiteren van de aanwezige fundamentele trends.
 
En volgens de analist is ook VGP "goed gepositioneerd om te profiteren van deze trends".

Door aan het einde van december een nieuwe overname te doen in haar joint venture met Allianz, liet VGP ook zien dat de samenwerking met Allianz niet op het spel staat, wat voor geruststelling in de markt zorgde.

© ABM Financial News; info@abmfn.nl; Redactie: +31(0)20 26 28 999; Disclaimer